Vente d’un bien indivis : autorisation judiciaire au prix minimal de 687 000 euros pour préserver l’intérêt commun

L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. Il peut ainsi autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis lorsque l’urgence et l’intérêt commun sont établis. La demande doit être présentée selon la procédure accélérée au fond, conformément à l’article 1380 du Code de procédure civile.

L’urgence résultait de l’inoccupation prolongée du bien, de l’absence de chauffage et d’entretien, ainsi que de dégradations constatées par photographies et procès-verbal de commissaire de justice. L’intérêt commun était caractérisé par la dépréciation du bien et l’augmentation du coût des travaux, estimé à 530 200 euros. La vente a donc été jugée préférable au maintien dans l’indivision.

Le prix minimal net vendeur de 687 000 euros a été retenu au regard des estimations récentes. Une évaluation supérieure, réalisée sans accès au bien, n’a pas suffi à remettre en cause cette appréciation. Les indivisaires autorisés ont été désignés administrateurs provisoires, avec gestion exclusive et pouvoir de signer les actes nécessaires à la vente. L’article 700 du Code de procédure civile n’a pas été appliqué et les dépens ont été employés en frais privilégiés de partage.

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Compte tenu de l’urgence, de l’état de dégradation du bien et de l’intérêt commun de sa vente, le président du tribunal désigne deux indivisaires comme administratrices provisoires. Il leur confie la gestion exclusive de la propriété et les autorise à la vendre seules, ainsi qu’à signer les actes nécessaires, pour un prix minimal cohérent de 687 000 euros.

Après le décès d’une propriétaire, trois héritières se sont trouvées en indivision successorale sur plusieurs immeubles, dont une propriété avec terrain. Deux indivisaires ont demandé à être désignées administratrices provisoires et à pouvoir vendre seules ce bien, en raison d’un désaccord avec la troisième indivisaire sur sa valeur et les conditions de cession.

Le bien était inoccupé depuis plusieurs années, sans chauffage ni entretien, et présentait d’importantes dégradations. Plusieurs évaluations ont été produites, avec des montants variables. Une estimation réalisée à distance par la troisième indivisaire proposait une valeur supérieure, tandis que les autres estimations, notamment les plus récentes, rendaient cohérent un prix minimal de 687 000 euros.

Le président du tribunal judiciaire a retenu l’urgence et l’intérêt commun de la vente. Il a désigné les deux indivisaires administratrices provisoires, leur a confié la gestion exclusive du bien et les a autorisées à le vendre seules, ainsi qu’à signer les actes nécessaires.

• Établir l’inoccupation prolongée et l’absence d’entretien du bien indivis.
• Produire des éléments objectifs démontrant les dégradations affectant le bien.
• Caractériser une urgence au sens de l’article 815-6 du Code civil.
• Démontrer que le maintien dans l’indivision accroît les charges communes.
• Établir que la vente répond à l’intérêt commun des indivisaires.
• Justifier le prix proposé par plusieurs estimations concordantes et récentes.
• Ne révéler aucun élément portant atteinte aux intérêts de l’indivision.

• Photographies de l’état dégradé du bien immobilier.
• Procès-verbal de constat du 2 avril 2026.
• Estimation des travaux de réhabilitation à 530 200 euros.
• Plusieurs évaluations immobilières produites par les indivisaires.
• Évaluation supérieure réalisée sans accès à la propriété.

Les deux indivisaires désignées administratrices provisoires disposent de la gestion exclusive et peuvent vendre seules le bien pour le compte de l’indivision. La troisième indivisaire ne peut empêcher la vente autorisée, tandis que les dépens sont traités comme frais privilégiés de partage.

• Vente autorisée au prix minimal net vendeur de 687 000 euros
• Signature possible des actes nécessaires par les administratrices provisoires
• Gestion exclusive du bien confiée aux deux administratrices
• Opposition de l’autre indivisaire écartée sur les conditions retenues
• Dépens employés en frais privilégiés de partage

À faire

• Documenter l’état matériel du bien par photographies datées.
• Faire établir un procès-verbal de constat.
• Obtenir plusieurs estimations immobilières récentes.
• Chiffrer précisément les travaux de réhabilitation nécessaires.
• Établir l’intérêt commun de la vente projetée.

À éviter

• Produire une évaluation réalisée sans accès au bien.
• Fixer un prix sans éléments de comparaison récents.
• Laisser le bien vacant sans entretien ni chauffage.
• Vendre sans autorisation judiciaire en cas de blocage.
• Négliger les intérêts financiers de l’indivision.

Les mesures urgentes de l’article 815-6 du Code civil

L’article 815-6 du Code civil autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire ou autoriser les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. L’autorisation de vendre seul un bien indivis suppose donc que l’urgence et l’intérêt commun soient caractérisés. La demande relève de la procédure accélérée au fond en application de l’article 1380 du Code de procédure civile.

L’urgence liée à la dégradation du bien indivis

L’urgence a été retenue en raison de l’inoccupation prolongée, de l’absence de chauffage et d’entretien, ainsi que des dégradations constatées par photographies et procès-verbal de commissaire de justice. Le coût élevé des travaux et le risque de dépréciation justifiaient qu’une décision soit prise rapidement concernant la vente.

L’appréciation du prix de cession du bien indivis

Le prix minimal net vendeur de 687 000 euros a été jugé cohérent avec les estimations produites, notamment les plus récentes. L’évaluation supérieure réalisée sans accès à la propriété n’a pas suffi à contredire ces éléments. Aucun élément ne démontrait par ailleurs que les conditions de vente portaient atteinte aux intérêts de l’indivision.

Article 815-6 du Code civil, Article 1380 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile