Prêt immobilier : clause de déchéance du terme abusive et résolution judiciaire pour impayés

La clause permettant au prêteur d’exiger immédiatement l’intégralité du prêt après une mise en demeure restée infructueuse quinze jours crée un déséquilibre significatif lorsqu’elle ne prévoit pas un préavis raisonnable. En application de l’article L212-1 du Code de la consommation, elle est réputée non écrite, le juge devant examiner d’office son caractère abusif. Le délai de trois mois effectivement accordé à l’emprunteur ne neutralise pas le caractère abusif de la clause contractuelle.

La résolution judiciaire demeure possible en cas d’inexécution suffisamment grave, conformément aux articles 1217 et 1224 du Code civil. Selon l’article 1229 du même code, elle prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation. Pour un prêt immobilier, l’article L313-51 du Code de la consommation autorise alors la demande du capital restant dû, des intérêts échus et des intérêts de retard au taux du prêt. L’indemnité est plafonnée à 7 % conformément à l’article R313-28. La demande fondée sur la clause abusive est rejetée, mais les sommes dues sont fixées au titre de la résolution des contrats.

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La clause de déchéance du terme, permettant l’exigibilité immédiate après une mise en demeure de quinze jours, a été déclarée abusive et réputée non écrite. La demande principale de la banque a été rejetée, mais la résolution judiciaire des deux prêts a été prononcée en raison de la gravité des impayés. L’emprunteur a été condamné au paiement du capital restant dû, des intérêts échus et d’une indemnité plafonnée.

Une banque a consenti deux prêts immobiliers destinés à financer la résidence principale d’un emprunteur. Celui-ci a cessé de régler une échéance annuelle au titre du premier prêt, puis les échéances mensuelles du second, sans régularisation malgré les mises en demeure.

La banque a prononcé la déchéance du terme et demandé le remboursement immédiat de l’intégralité des sommes restant dues. L’emprunteur, assigné, n’a pas constitué avocat.

Le tribunal a relevé que la clause de déchéance du terme permettait l’exigibilité immédiate après une mise en demeure de quinze jours seulement. Il l’a déclarée abusive et réputée non écrite, rejetant la demande principale fondée sur cette clause. Il a toutefois prononcé la résolution judiciaire des deux prêts en raison de la gravité des impayés et condamné l’emprunteur au paiement du capital restant dû, des intérêts échus et d’une indemnité plafonnée.

• Clause permettant l’exigibilité immédiate après quinze jours seulement
• Absence de préavis contractuel d’une durée raisonnable
• Création d’un déséquilibre significatif au détriment du consommateur
• Défaut persistant de paiement des échéances contractuelles
• Inexécution suffisamment grave justifiant la résolution judiciaire
• Créance établie par les mises en demeure et le décompte
• Indemnité limitée au plafond de 7 % prévu par l’article R313-28

• Offres de prêts acceptées par l’emprunteur
• Clause contractuelle de déchéance du terme prévoyant quinze jours
• Mises en demeure adressées à l’emprunteur
• Décompte des sommes dues pour chaque prêt
• Absence de régularisation des échéances impayées

La banque ne peut obtenir l’exigibilité immédiate de l’intégralité des prêts sur le fondement de la clause déclarée abusive. Elle obtient toutefois la résolution judiciaire et le paiement des sommes légalement exigibles, tandis que l’emprunteur supporte les condamnations financières et les dépens.

• Exclusion de la clause de déchéance du terme
• Résolution judiciaire des deux contrats de prêt
• Paiement du capital restant dû et des intérêts échus
• Application de l’indemnité plafonnée à 7 %
• Condamnation de l’emprunteur aux dépens

À faire

• Vérifier le contenu exact de la clause de déchéance
• Identifier la durée du préavis contractuel
• Documenter chaque échéance impayée
• Produire les mises en demeure adressées
• Établir un décompte distinct pour chaque prêt

À éviter

• Fonder exclusivement la demande sur une clause abusive
• Confondre délai effectivement accordé et préavis contractuel
• Réclamer une indemnité supérieure au plafond légal
• Omettre de démontrer la gravité de l’inexécution
• Inclure des sommes non justifiées dans le décompte

Le caractère abusif des clauses de déchéance du terme

La clause autorisant l’exigibilité immédiate de l’intégralité du prêt après une mise en demeure de quinze jours, sans préavis raisonnable et quel que soit le niveau de défaillance, crée un déséquilibre significatif. En application de l’article L212-1 du Code de la consommation, elle est réputée non écrite. Le juge doit examiner d’office ce caractère abusif, même si le débiteur a effectivement bénéficié d’un délai plus long.

La résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave

Les articles 1217 et 1224 du Code civil permettent de solliciter la résolution judiciaire lorsque l’inexécution est suffisamment grave. Le non-paiement persistant des échéances, établi par les mises en demeure et le décompte, caractérise cette gravité. La résolution des prêts est prononcée à la date de l’assignation, conformément à l’article 1229 du Code civil.

Les sommes exigibles après résolution d’un prêt immobilier

Selon l’article L313-51 du Code de la consommation, le prêteur peut réclamer le capital restant dû, les intérêts échus et les intérêts de retard au taux du prêt. L’indemnité ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû et des intérêts échus, conformément à l’article R313-28. La créance est donc fixée sur cette base, et non sur la clause de déchéance écartée.

Article 801 du Code de procédure civile, Article 799 du Code de procédure civile, Articles 806 et 812 du Code de procédure civile, Article 472 du Code civil, Articles L311-1 et suivants du Code de la consommation, Articles L313-1 et suivants du Code de la consommation, Article 1103 du Code civil, Article L212-1 du Code de la consommation, Article 1217 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article L313-51 du Code de la consommation, Article 1231-5 du Code civil, Article R313-28 du Code de la consommation, Article 700 du Code de procédure civile