Qualification des costières de fenêtres de toit : accessoires privatifs et charge des infiltrations en copropriété

Le règlement de copropriété distingue les parties communes spéciales, comprenant notamment les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité, des parties privatives, qui incluent les fenêtres et leurs accessoires. La toiture relève des parties communes, tandis que les fenêtres de toit installées pour éclairer un lot privatif sont privatives.

La juridiction retient que les costières sont indispensables à l’implantation de fenêtres de toit sur une couverture en bac acier, alors qu’une toiture peut exister sans elles. Elles constituent donc des accessoires des fenêtres et relèvent des parties privatives, indépendamment de l’erreur de conception initiale ou de l’intervention d’un couvreur. Les infiltrations ayant leur origine dans cette installation, la responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas engagée.

L’article 10 de la même loi, invoqué au titre de la répartition des charges, ne conduit pas à une prise en charge collective dès lors que les travaux concernent un élément privatif. Les copropriétaires concernés sont déboutés et condamnés solidairement aux dépens ainsi qu’à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour chaque instance.

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Des infiltrations affectaient les raccordements entre une toiture en bac acier et des fenêtres de toit. Le syndicat des copropriétaires soutenait que les fenêtres et leurs accessoires relevaient des parties privatives, tandis que les copropriétaires demandaient la réalisation de travaux. La cour d’appel retient que les costières constituent des accessoires des fenêtres, elles-mêmes privatives. Elle infirme l’injonction de réparation et rejette les demandes des copropriétaires.

Des copropriétaires occupaient un appartement situé au dernier étage d’un immeuble doté d’une toiture en bac acier et de plusieurs fenêtres de toit. Des infiltrations récurrentes ont été constatées au niveau des raccordements entre la toiture et ces fenêtres.

Plusieurs recherches de fuite et rapports ont relevé une pose non conforme aux règles de l’art et l’absence de costières adaptées. Le syndicat des copropriétaires a considéré que les fenêtres de toit et leurs accessoires relevaient d’une partie privative. Une assemblée générale a refusé les travaux sollicités.

Le tribunal judiciaire avait ordonné au syndicat d’engager les réparations, en estimant que la jonction affectait une partie commune spéciale. Saisie par le syndicat, la cour d’appel a retenu que les costières étaient des accessoires des fenêtres de toit, elles-mêmes privatives, et a infirmé le jugement. Elle a rejeté toutes les demandes des copropriétaires et mis les dépens ainsi que les frais irrépétibles à leur charge.

• Identifier la qualification des éléments selon le règlement de copropriété
• Distinguer la toiture commune des fenêtres de toit privatives
• Vérifier si les costières sont indispensables à l’installation des fenêtres
• Constater que la toiture peut exister sans costières
• Relier les infiltrations à l’installation non conforme des fenêtres
• Écarter les circonstances indifférentes à la qualification juridique

• Rapport dommages-ouvrage du 2 mai 2013
• Facture de recherche de fuite mentionnant une pose hors norme DTU
• Rapport Polyexpert qualifiant la jonction de partie commune
• Compte-rendu Resilians préconisant la réfection des relevés d’étanchéité
• Rapport Toiture Lorraine constatant l’absence de costières adaptées

Les copropriétaires concernés doivent assumer les travaux liés aux costières et aux infiltrations provenant de leur installation privative. Le syndicat est déchargé de la réparation et obtient le remboursement partiel de ses frais de procédure.

• Prise en charge des travaux par les copropriétaires concernés
• Rejet des demandes dirigées contre le syndicat
• Absence de garantie mobilisée contre l’assureur du syndicat
• Condamnation solidaire aux dépens des deux instances
• Paiement de 1 500 euros par instance au titre de l’article 700

À faire

• Relire la définition des parties communes du règlement
• Qualifier séparément toiture, fenêtres et accessoires
• Faire établir un rapport technique sur la pose
• Identifier l’origine précise des infiltrations
• Chiffrer les travaux relevant de l’installation privative

À éviter

• Assimiler automatiquement un raccordement à une partie commune
• Confondre intervention d’un couvreur et qualification juridique
• Imputer au syndicat toute malfaçon de toiture
• Négliger les exclusions prévues par le règlement
• Solliciter une prise en charge collective sans preuve technique

La qualification des costières comme accessoires privatifs

Les costières sont nécessaires à l’implantation de fenêtres de toit sur une toiture en bac acier, tandis que la toiture peut exister sans elles. Elles constituent donc des accessoires des fenêtres de toit. Le règlement de copropriété classe les fenêtres et leurs accessoires parmi les parties privatives. Leur mise en œuvre par un couvreur et l’origine initiale de la malfaçon sont sans incidence sur cette qualification.

La responsabilité du syndicat pour les dommages des parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 engage la responsabilité du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes. La cour relève toutefois que les infiltrations proviennent de l’installation privative des fenêtres et des costières. Le syndicat n’est donc pas responsable et les demandes de travaux sont rejetées.

La charge des travaux affectant une installation privative

La toiture relève des parties communes, mais les fenêtres de toit éclairant un appartement privatif ne sont pas les fenêtres mentionnées comme accessoires de parties communes dans le règlement. Les costières étant privatives, les travaux nécessaires pour remédier à leur installation non conforme incombent aux copropriétaires concernés, sans prise en charge par le syndicat.

Article 450, alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965