Expulsion d’un occupant sans droit ni titre : suppression du délai de deux mois et indemnité d’occupation de 720 €

Le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de l’expulsion d’une personne occupant à des fins d’habitation un immeuble bâti sans droit ni titre, conformément à l’article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire. L’occupation sans titre constitue un trouble manifestement illicite. En application des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, le propriétaire devait établir son droit de propriété et l’absence de titre opposable ; la sommation interpellative et les déclarations de l’occupante ont été retenues à cette fin.

L’expulsion a été ordonnée selon les articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux a été supprimé en raison de l’occupation illicite, et la trêve hivernale écartée sur le fondement de l’article L 412-6. Le sort des meubles relève des articles L 433-1 et L 433-2.

Une indemnité d’occupation de 720 euros par mois a été fixée à compter de la sommation jusqu’à la libération complète, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. L’occupante supporte les dépens et une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du même code.

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La propriétaire a établi son droit sur le logement et l’occupante a reconnu ne disposer d’aucun bail ni titre. Le juge a constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonné la libération des lieux sous sept jours et écarté le délai de deux mois ainsi que la trêve hivernale. Une indemnité d’occupation mensuelle de 720 euros a été fixée.

Une société propriétaire a assigné une occupante devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir son expulsion d’un logement. La défenderesse, régulièrement appelée, n’a pas comparu et aucun diagnostic social et financier n’a été produit.

La propriétaire a établi son droit de propriété. Une sommation interpellative avait permis de recueillir la reconnaissance de l’occupante, qui déclarait ne disposer d’aucun bail ni autre titre et occuper les lieux depuis environ six mois.

Le juge a constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonné la libération des lieux sous sept jours, supprimé le délai de deux mois et écarté la trêve hivernale. Une indemnité d’occupation mensuelle de 720 euros a été fixée jusqu’à la libération complète, avec intérêts au taux légal. La défenderesse a également été condamnée aux dépens et au paiement de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir le droit de propriété sur le logement occupé.
• Démontrer l’absence de bail ou de tout autre titre d’occupation.
• Produire des éléments rendant l’occupation illicite non sérieusement contestable.
• Caractériser une occupation causant un préjudice au propriétaire.
• Justifier le montant de l’indemnité par les caractéristiques des lieux.
• Constater une introduction sans droit ni titre justifiant l’écartement des délais protecteurs.

• Pièces établissant la propriété du bien immobilier.
• Sommation interpellative délivrée le 3 novembre 2025.
• Déclaration de l’occupante reconnaissant l’absence de bail ou de titre.
• Déclaration reconnaissant une occupation depuis environ six mois.

Le propriétaire obtient l’expulsion de l’occupante sous sept jours après signification, avec possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique. L’occupante doit libérer les lieux, supporter l’indemnité d’occupation, les dépens et les frais irrépétibles.

• Libération et restitution des clés sous sept jours.
• Expulsion possible après signification en cas de refus.
• Paiement de 720 euros par mois jusqu’à libération complète.
• Intérêts légaux sur les échéances à compter de l’assignation.
• Paiement des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Établir le titre de propriété du logement.
• Faire constater l’absence de bail ou de titre.
• Délivrer une sommation interpellative à l’occupant.
• Signifier la décision et le commandement requis.
• Chiffrer l’indemnité jusqu’à libération complète.

À éviter

• Procéder à une expulsion sans décision exécutoire.
• Négliger la preuve de la propriété.
• Omettre de documenter l’absence de titre.
• Appliquer automatiquement le délai de deux mois.
• Ignorer le régime applicable aux meubles abandonnés.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble d’habitation

L’article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire attribue au juge des contentieux de la protection les actions en expulsion des occupants sans droit ni titre. Les articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil imposent au propriétaire de prouver son droit et l’absence de titre opposable. La propriété établie et la reconnaissance de l’absence de bail ont rendu l’occupation illicite non sérieusement contestable.

Le délai de deux mois précédant l’expulsion

Selon l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas lorsque l’entrée dans les locaux résulte d’une voie de fait. La décision a supprimé ce délai au regard de l’occupation illicite. Elle a également écarté le sursis hivernal prévu par l’article L 412-6, pour le même motif d’introduction sans droit ni titre par voie de fait.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux

L’occupation illégale causant un préjudice au propriétaire, une indemnité mensuelle de 720 euros a été fixée à compter de la sommation interpellative, jusqu’à la libération complète. Les sommes échues portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation. La décision n’a pas assorti l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, estimant la décision suffisamment incitative.

Article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L 412-3 à L 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile