Occupation sans droit ni titre après décès du locataire : transfert de bail refusé et expulsion d’un descendant en logement social

Le transfert n’a pas été retenu, faute de régularisation malgré deux convocations. Les ressources mensuelles de l’occupant ne permettaient pas de régler le loyer et son occupation seule ne justifiait pas le maintien dans un logement F6. Il a donc été qualifié d’occupant sans droit ni titre.

L’expulsion a été ordonnée. Le délai légal de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’a été ni réduit ni supprimé, compte tenu de la précarité de l’occupant. La trêve hivernale de l’article L.412-6 demeurait applicable, aucune voie de fait n’étant caractérisée.

Une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges a été fixée jusqu’à la libération des lieux. Les frais non justifiés ont été écartés. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée, tandis que les dépens ont été mis intégralement à la charge de l’occupant. L’exécution provisoire résulte de plein droit des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

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Le bailleur l’a convoqué à deux reprises afin de régulariser sa situation, puis lui a signifié une sommation de déguerpir. L’occupant n’a entrepris aucune démarche. Il a reconnu l’absence de contrat à son nom et indiqué percevoir 562 euros mensuels.

Le juge a retenu une occupation sans droit ni titre, ordonné la libération et l’expulsion après les délais légaux, et fixé une indemnité d’occupation de 13 186,26 euros pour la période considérée, puis de 721,51 euros par mois jusqu’à la libération des lieux. La demande au titre de l’article 700 a été rejetée et les dépens mis à la charge de l’occupant.

• Vérifier la qualité de descendant du locataire décédé
• Établir une cohabitation d’au moins un an avant le décès
• Régulariser la situation auprès de l’organisme bailleur
• Remplir les conditions de ressources applicables
• Occuper un logement adapté à la taille du ménage
• Justifier d’un contrat ou d’une autorisation légale d’occupation

• Contrat de location initial et avenant au bail
• Acte établissant le décès de la locataire
• Deux convocations adressées par le bailleur
• Sommation interpellative de déguerpir
• Reconnaissance de l’absence de bail au nom de l’occupant
• Déclaration relative aux revenus mensuels de 562 euros

• Expulsion autorisée après commandement et expiration des délais
• Paiement de 13 186,26 euros d’indemnité d’occupation
• Paiement de 721,51 euros mensuels jusqu’à libération
• Prise en charge des dépens de 251,89 euros
• Exclusion des frais de pénalité non justifiés
• Absence d’indemnité accordée au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date et les conditions du décès
• Établir la durée de cohabitation avec le locataire
• Adresser des convocations de régularisation documentées
• Calculer l’indemnité selon les loyers justifiés
• Respecter commandement et délais d’expulsion

À éviter

• Admettre un transfert sans vérification des conditions légales
• Maintenir un logement inadapté à la taille du ménage
• Inclure des frais non justifiés dans la créance
• Réduire le délai d’expulsion sans motif légal
• Ignorer la trêve hivernale en l’absence de voie de fait

Le transfert du bail au descendant

Le transfert prévu par l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 suppose notamment que le descendant ait vécu avec le locataire depuis au moins un an au jour du décès. L’article 40 de la même loi encadre le relogement lorsque le bénéficiaire remplissant les conditions de ressources occupe un logement inadapté à la taille du ménage. Faute de régularisation malgré les convocations, aucun transfert n’a été effectué.

Les conditions de l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre

L’absence de contrat ou d’autorisation légale caractérise l’occupation sans droit ni titre. L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose, pour une habitation principale, le délai suivant le commandement de quitter les lieux. Ce délai n’a pas été réduit en raison de la précarité de l’occupant. L’article L.412-6 a maintenu la trêve hivernale, aucune voie de fait n’étant établie.

La fixation de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est fixée au montant des loyers et charges courants, en réparation du préjudice résultant du maintien dans les lieux et de l’impossibilité de relouer. Les frais non justifiés ont été déduits. La somme de 13 186,26 euros a été retenue pour la période arrêtée, puis 721,51 euros mensuels jusqu’à libération effective.