Rémunération de l’agent immobilier : absence de vente régularisée et clause d’engagement inopérante

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le droit à commission de l’intermédiaire à la conclusion effective de l’opération, constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Le mandat ne permet d’engager le mandant que s’il comporte une clause expresse en ce sens.

En l’absence d’une telle clause, le vendeur demeure libre de refuser la vente, y compris après présentation d’un acquéreur aux conditions négociées. La clause prévoyant une indemnité forfaitaire en cas de refus de signer le compromis est alors inopérante. L’agent immobilier ne peut obtenir ni sa rémunération contractuelle ni des dommages-intérêts sans preuve d’une faute du mandant, notamment d’une opération conclue dans le but de le priver de sa rémunération.

La cour déboute donc l’intermédiaire de sa demande d’indemnité forfaitaire et de dommages-intérêts. La demande indemnitaire des vendeurs est également rejetée faute de preuve d’un préjudice. L’intermédiaire supporte les dépens et doit verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour d’appel infirme la condamnation des propriétaires au paiement d’une indemnité forfaitaire, le mandat ne comportant aucune clause autorisant expressément l’intermédiaire à les engager et aucune vente n’ayant été régularisée. Elle rejette également les demandes de dommages-intérêts présentées par l’intermédiaire et par les propriétaires, faute de preuve suffisante d’un préjudice.

Des propriétaires ont confié à la SARL Office Central Immobilier un mandat exclusif de vente portant sur un immeuble. Le prix initial et la commission ont ensuite été modifiés. L’intermédiaire a présenté des acquéreurs et rédigé un compromis, signé par ceux-ci puis adressé aux propriétaires.

Les propriétaires, ayant renoncé à vendre, n’ont pas signé le compromis. Aucun accord n’a été trouvé sur l’indemnité réclamée par l’intermédiaire, qui les a assignés en paiement d’une indemnité forfaitaire et de dommages-intérêts.

Le tribunal judiciaire les avait condamnés au paiement de l’indemnité forfaitaire. La cour d’appel infirme cette condamnation : le mandat ne comportait aucune clause expresse autorisant l’intermédiaire à engager les vendeurs, et aucune vente n’avait été régularisée. Elle rejette également la demande de dommages-intérêts de l’intermédiaire ainsi que celle des vendeurs, faute de preuve d’un préjudice pour ces derniers.

• Vérifier la conclusion effective de l’opération dans un acte écrit unique
• Rechercher une clause expresse autorisant l’intermédiaire à engager le mandant
• Constater l’absence de régularisation de la vente
• Établir une faute distincte du simple refus de contracter
• Démontrer une opération conclue pour priver l’intermédiaire de sa rémunération
• Justifier tout préjudice invoqué par des éléments probants

• Le mandat exclusif de vente du 11 juillet 2018
• L’avenant modifiant le prix et la commission
• Le compromis signé par les candidats acquéreurs
• Le courrier recommandé adressé aux propriétaires
• L’absence de clause autorisant l’agent à engager les mandants

L’agent immobilier ne peut réclamer ni l’indemnité forfaitaire ni des dommages-intérêts lorsque la vente n’est pas régularisée et que le mandat ne l’autorise pas expressément à engager les vendeurs. Les vendeurs obtiennent le rejet des demandes principales, mais leur propre demande indemnitaire échoue faute de preuve du préjudice.

• Rejeter la demande d’indemnité forfaitaire de l’intermédiaire
• Écarter les dommages-intérêts faute de faute prouvée
• Vérifier systématiquement les pouvoirs conférés par le mandat
• Documenter tout préjudice avant de solliciter une indemnisation
• Imputer les dépens et l’article 700 à l’intermédiaire succombant

À faire

• Relire la clause d’engagement du mandat
• Vérifier l’existence d’un acte écrit unique
• Conserver les avenants et échanges sur le prix
• Établir la date et le contenu des signatures
• Documenter précisément tout préjudice allégué

À éviter

• Réclamer une commission avant la vente régularisée
• Assimiler un refus de vendre à une faute
• Appliquer une clause forfaitaire sans pouvoir exprès
• Confondre compromis signé par l’acquéreur et vente conclue
• Alléguer un préjudice sans justificatifs

La rémunération de l’agent immobilier avant la vente régularisée

La rémunération ou commission n’est due qu’après la conclusion effective de l’opération, constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties, conformément à l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. La non-régularisation du compromis exclut donc le paiement de l’indemnité forfaitaire prévue au mandat.

La clause expresse d’engagement du mandant

Un mandat d’entremise ne permet pas à l’intermédiaire d’engager le vendeur sans clause expresse l’y autorisant. En son absence, le vendeur reste libre de refuser la vente, même après présentation d’un acquéreur et négociation du prix. La clause imposant la signature d’un compromis et une indemnité en cas de refus est alors inopérante.

La preuve de la faute du mandant

Le refus de vendre ne constitue pas, à lui seul, une faute ouvrant droit à dommages-intérêts. L’intermédiaire doit établir que le mandant a conclu l’opération en le privant de la rémunération à laquelle il pouvait prétendre. Cette preuve n’étant pas rapportée, la demande indemnitaire est rejetée.

Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Article 2 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Article 450 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile