COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/584

Rôle N° RG 25/14815 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPN3D

S.A.S. IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR

C/

Société LBG PACKAGING S.A

Société CONSULTING & INVESTMENT AGENCY LIMITED

S.A.R.L. BGTI EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE GRECH IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Emmanuelle DURAND

Me Grégory PILLIARD

Me Thomas MEULIEN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 05 décembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/02085

APPELANTE

S.A.S. IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR

en sa qualité d’ancien syndic du syndicat des copropriétaires

de la [Adresse 1] [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 2] n° 528 530 306

prise en la personne de son Président en exercice demeurant de droit en cette qualité audit siège social sis [Adresse 3]

Ayant pour avocat Me Emmanuelle DURAND, SARL ATORI AVOCATS,

Avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Sacha PRIAMI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

LBG PACKAGING S.A.

immatriculée au RCS du Luxembourg n°B141697

dont le siège social sis, [Adresse 4], LUXEMBOURG

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Grégory PILLIARD, AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON

CONSULTING & INVESTMENT AGENCY LIMITED

ayant pour numéro d’entreprise 0534.925.207

dont le siège social est sis, [Adresse 5], BELGIQUE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Grégory PILLIARD, AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. BGTI EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE GRECH IMMOBILIER

demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Thomas MEULIEN de l’ASSOCIATION COUTELIER,

avocat au barreau de TOULON

ayant pour avocat plaidant Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

SAS BGTI, exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 317 783 561

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité

audit siège social sis [Adresse 7]

[Localité 3],

ayant pour avocat plaidant Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited sont propriétaires des lots n°21, 22 et 23 au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 9] à [Localité 4].

Lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2024, la société [Adresse 10] a été désignée en qualité de syndic de cette copropriété.

Considérant que la société Immo de France Côte d’Azur était défaillante dans l’exécution de ses obligations en tant que syndic, les sociétés LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited l’ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir désigner un administrateur ad hoc pour la copropriété, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’assemblée générale du 29 août 2025, le cabinet Grech Immobilier a été désigné en qualité de syndic de la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited ont fait assigner la société BGTI, exerçant sous l’enseigne Grech Immobilier, devant la même juridiction, aux fins de lui voir rendre commune et opposable la décision à intervenir dans l’instance les opposant à la société [Adresse 10].

Par ordonnance contradictoire en date du 5 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

– désigné la Selarl [M] [N] & Associés, prise en la personne de Maître [M] [N] en qualité d’administrateur ad hoc de la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 9] à [Localité 5], avec mission de :

– choisir une ou plusieurs entreprises afin de réaliser les travaux de réparations du balcon du lot n° 22, tels que votés par les résolutions n° 9, 10, et 12 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 8] du 12 juillet 2024 ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution afin qu’il n’y ait plus de désordres affectant le balcon du lot n° 22 et qu’il puisse être utilisé, conformément à son usage, sans risques pour ses occupants ;

– choisir une ou plusieurs entreprises afin de réaliser les travaux de reprises provisoires visés en pages 14 et 15 du rapport du cabinet d’études et d’expertises en piscine [I] du 4 avril 2025 ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution ;

– à défaut, choisir une ou plusieurs entreprises afin de faire condamner l’accès à la piscine dans l’attente de la réalisation des travaux permettant de la rendre propre à sa destination et éviter toute atteinte à la sécurité des occupants et de ses usagers ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution, soit la condamnation de l’accès à la piscine dans l’attente de la réalisation des travaux permettant de la rendre propre à sa destination et éviter toute atteinte à la sécurité des occupants et de ses usagers ;

– choisir une ou plusieurs entreprises afin de réaliser tous travaux de nature à mettre un terme aux désordres affectant les réseaux gravitaires et canalisations visés par le rapport [Y] en date du 24 avril 2025 et de nature à mettre un terme à l’urgence sanitaire confirmée visée par ledit rapport ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution, afin qu’il soit mis un terme à l’urgence sanitaire confirmée visée par le rapport [Y] en date du 24 avril 2025 ;

– dit que la mission serait donnée pour une durée d’un an à compter de l’ordonnance ;

– dit que le mandataire ad hoc rendrait compte au président du présent tribunal judiciaire de sa mission, et lui en référerait en cas de difficultés, ledit président pouvant pourvoir à son remplacement par ordonnance sur requête ;

– mis à la charge de la société Immo de France les honoraires de l’administrateur ad hoc la Selarl [M] [N] & Associés, prise en la personne de Maître [M] [N] ;

– fixé à la somme de 1500 euros la provision à valoir sur les honoraires du mandataire ad hoc que la société Immo de France devrait lui verser dans le délai d’un mois suivant l’ordonnance ;

– dit que faute pour la société Immo de France de verser à Maître [M] [N] le montant de cette provision, la société LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited auraient la possibilité d’en faire elles-mêmes l’avance ;

– dit que sa rémunération définitive serait taxée par le juge commis à cet effet dans l’ordonnance de roulement édictée par le président du tribunal judiciaire de Toulon à l’issue de

sa mission ;

– dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

– condamné la société Immo de France à verser à la société LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant la somme de 700 euros au titre du frais de procès-verbal de constat du 28 juillet 2025 ;

– laissé les dépens à la charge de la société Immo de France.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

– au regard des mises en demeure restées infructueuses envoyées à la société [Adresse 10] aux fins d’exécuter les travaux nécessaires, de l’absence d’exécution de travaux et de l’urgence avérée suivant l’état de dégradation de la copropriété, les sociétés la société LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited justifiaient d’un intérêt légitime à la désignation d’un administrateur ad hoc pour la copropriété ;

– en raison de l’absence d’exécution de travaux durant l’exercice de sa mission, la société [Adresse 10] devait supporter la charge les honoraires de l’administrateur ad hoc.

Par déclaration transmise le 22 décembre 2025, la société Immo France Côte d’Azur a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Par conclusions transmises le 7 septembre 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Adresse 11] demande à la cour de :

– annuler ou réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– désigné la Selarl [M] [N] & Associés, prise en la personne de Maître [M] [N] en qualité d’administrateur ad hoc de la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 9] à [Localité 5], avec mission fixée par ladite ordonnance ;

– mis à la charge de la société Immo de France les honoraires de l’administrateur ad hoc la Selarl [M] [N] & Associés, prise en la personne de Maître [M] [N] ;

– fixé à la somme de 1500 euros la provision à valoir sur les honoraires du mandataire ad hoc que la société Immo de France devrait lui verser dans le délai d’un mois suivant cette ordonnance ;

– dit que faute pour la société Immo de France de verser à Maître [M] [N] le montant de cette provision, la société LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited auraient la possibilité de faire elles-mêmes l’avance de ladite provision ;

– dit que sa rémunération définitive serait taxée par le juge commis à cet effet dans l’ordonnance de roulement édictée par le président du tribunal judiciaire de Toulon à l’issue de sa mission ;

– condamné la société Immo France à verser à la société LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant la somme de 700 euros au titre du frais de procès-verbal de constat du 28 juillet 2025 ;

– laissé les dépens à la charge de la société Immo France ;

Statuant à nouveau,

– débouter les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited de toutes leurs demandes ;

– à tout le moins, se déclarer incompétent pour apprécier les éventuelles fautes commises par la société Immo de France et renvoyer les sociétés LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited à mieux se pourvoir ;

– condamner les sociétés LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited à lui payer à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 10] expose, notamment, que :

– elle ne soulève aucune exception d’incompétence mais le défaut de pouvoir juridictionnel pour

apprécier les fautes et responsabilités éventuellement encourues dans l’exercice de son mandat de syndic ;

– depuis la désignation de la société Grech Immobilier en qualité de syndic, le 29 août 2025, l’action des sociétés LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited est sans objet ;

– la désignation d’un administrateur ad hoc ne peut intervenir qu’en cas de carence grave et caractérisée du syndic ;

– la situation financière de la copropriété était critique lorsqu’elle a été nommée syndic ;

– les résolutions votées mais non exécutées concernent des commandes d’études et non la réalisation de travaux stricto sensus ;

– dès que la situation financière l’a permise, elle a commandé les études votées ;

– elle a mandaté Mme [I] afin de réaliser un audit de la piscine qui a mis en évidence une non-conformité aux normes de sécurité du bassin, depuis 2004 ;

– elle a fait réaliser des réparations mineures ayant permis la réouverture de la piscine pour la saison 2025 ;

– le 29 août 2025, les copropriétaires ont voté contre la réalisation de travaux relatifs à la piscine ;

– elle a aussi mandaté M. [B] de la société [Y] afin de réaliser un état des lieux et compiler l’ensemble des diagnostics existants en vue d’établir un programme de travaux, une majorité du conseil syndical souhaitant un projet global de rénovation de la copropriété ;

– les copropriétaires ont voté, le 29 août 2025, contre l’intervention d’une assistance à maîtrise d’ouvrage ;

– au cours de son mandat, la trésorerie a été rétablie et la comptabilité régularisée, les relations entre copropriétaires se sont apaisées, des budgets cohérents et réalistes ont été votés permettant un entretien régulier de la copropriété et les copropriétaires se sont accordés sur la nécessité de réaliser des travaux ;

– elle n’a commis aucun manquement ;

– la nomination d’un administrateur ad hoc n’apparaît pas nécessaire et retarderait la mise en oeuvre des décisions ;

– si un tel administrateur devait être désigné, il appartient aux sociétés LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited de prendre en charge les frais liés à la procédure qu’elles ont initiée et à défaut, à la copropriété.

Par conclusions transmises le 27 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés LBG Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited demandent à la cour de :

– réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

– dit que la mission serait donnée pour une durée d’un an à compter de l’ordonnance ;

– dit que faute pour la société [Adresse 10] de verser à Maître [M] [N] le montant de cette provision, la société Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited auraient la possibilité de faire elles-mêmes l’avance de ladite provision ;

– et statuant à nouveau, déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à la société Bureau de Gestion et de Transactions Immobilières BGTI, exerçant sous le nom commercial Grech Immobilier ;

– confirmer, pour le surplus, l’ordonnance déférée ;

– par conséquent, ordonner la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] sis, [Adresse 12], désigner en cette qualité la SELARL [M] [N] & Associés, prise en la personne de Maître [M] [Z], avec pour mission de :

1°) – choisir une entreprise ou plusieurs entreprises afin de réaliser les travaux de réparation du balcon du lot n°22, tels que votés par les résolutions n°9, 10 et n°12 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 8] en date du 12 juillet 2024 ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution afin qu’il n’y ait plus de désordres affectant le balcon du lot n°22 et qu’il puisse être utilisé, conformément à son usage, sans risques pour ses occupants ;

2°) – choisir une entreprise ou plusieurs entreprises afin de faire réaliser les travaux et reprises provisoires visés en pages 14 et 15 du rapport du cabinet d’études et d’expertises en piscine [I] en date du 4 avril 2025 ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution ;

– à défaut, choisir une entreprise ou plusieurs entreprises afin de faire de condamner l’accès à la piscine dans l’attente de la réalisation des travaux permettant de la rendre propre à sa destination, et éviter toute atteinte à la sécurité des occupants et de ses usagers ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution, soit la condamnation de l’accès à la piscine dans l’attente de la réalisation des travaux permettant de la rendre propre à sa destination et éviter toute atteinte à la sécurité des occupants et de ses usagers ;

3°) – choisir une entreprise ou plusieurs entreprises afin de faire réaliser tous travaux de nature à mettre un terme aux désordres affectant les réseaux gravitaires et canalisations visés par le rapport [Y] en date du 24 avril 2025 et de nature à mettre un terme à «l’urgence sanitaire confirmée» visée par ledit rapport ;

– passer commande auprès de cette entreprise ou de ces entreprises ;

– assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution afin qu’il soit mis un terme

à «l’urgence sanitaire confirmée» visée par le rapport [Y] en date du 24 avril 2025 ;

– dire et juger que la mission est donnée pour une durée de 24 mois à compter de l’ordonnance

en date du 5 décembre 2025 et/ou de l’arrêt à intervenir, et qu’elle pourra être prorogée ;

– dire et juger que le mandataire ad hoc rendra compte de sa mission au président du tribunal judiciaire, et lui en référera en cas de difficultés ;

– mettre à la charge de la société [Adresse 10] les honoraires de l’administrateur ad hoc ainsi désigné ;

– rejeter l’ensemble des fins de non-recevoir, demandes, prétentions présentées par la société Immo de France Côte d’Azur ;

– rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ;

– confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle condamne la société [Adresse 10] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant la somme de 700 euros au titre du coût du procès-verbal de constat en date du 28 juillet 2025, ainsi qu’aux dépens de première instance en application de l’article 699 du même code ;

– condamner la société Immo de France Côte d’Azur à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel en application de l’article 699 du même code.

A l’appui de leurs prétentions, les sociétés Packaging SA et la société Consulting & Investment Agency Limited font, notamment, valoir que :

– les exceptions d’incompétence doivent être soulevées avant toute défense au fond, sous peine d’irrecevabilité ;

– les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas applicables lorsque le président du tribunal judiciaire statue en référé sur le fondement de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 qui impose une mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours et une carence du syndic ;

– la société [Adresse 10] était le syndic de la copropriété lorsqu’elles ont engagé l’instance aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc de sorte que leur action est recevable ;

– en application de l’article 331 du code de procédure civile, le premier juge devait faire droit à la demande tendant à voir déclarer commune et opposable la décision à la société BGTI ;

– la société [Adresse 10] n’a pas exécuté, malgré des mises en demeure, les résolutions n°9, 10 et 12 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 afférentes à des travaux urgents de réparation du lot n°22, l’acceptation d’un devis d’architecte au titre de la maîtrise d’oeuvre de ces travaux et d’un devis au titre de l’étude de structure de ces travaux ;

– la piscine a été mise en eau alors que les travaux provisoires visés par le rapport de Mme [I] n’avaient pas été réalisés ;

– la société Immo de France Côte d’Azur a ainsi manqué à son obligation de pourvoir à la conservation de l’immeuble ;

– malgré une mise en demeure, celle-ci n’a pas fait réaliser les travaux préconisés portant sur la piscine ;

– suite au courrier du maire de la commune de [Localité 5] du 26 juillet 2024 mentionnant divers désordres affectant la copropriété, le syndic n’a pas convoqué une assemblée générale visant à voter les travaux de nature à remédier aux désordres listés ni fait réaliser des travaux ;

– malgré une mise en demeure, la société [Adresse 10] n’a pas procédé aux travaux de reprise des désordres mentionnés dans la lettre du maire de la commune de [Localité 5] ;

– suivant le rapport de la société [Y], le système des réseaux gravitaires et des canalisations de la copropriété sont affectés de désordres ;

– les travaux de reprise de ces désordres relèvent d’une urgence sanitaire confirmée ;

– malgré une mise en demeure, la société [Adresse 10] n’a pas réalisé de travaux de nature à remédier à de tels désordres.

Par conclusions transmises le 29 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société BGTI, exerçant sous l’enseigne Grech Immobilier, demande à la cour de :

– prendre acte de ce qu’aucune demande n’est formulée à son encontre ;

– prendre acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes des autres parties ;

– condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société BGTI indique, notamment, que :

– les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency sollicitent uniquement que la décision à intervenir lui soit rendue commune et opposable, sans formuler de demande à son encontre ;

– ces sociétés reprochent une carence à l’ancien syndic dans l’exécution des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires ;

– elles invoquent des désordres qui affecteraient la piscine et d’autres relatés dans un courrier de la commune de [Localité 5] daté du 26 juillet 2024 ;

– de tels désordres n’ont fait l’objet d’aucun vote par l’assemblée générale des copropriétaires ;

– aucun manquement pouvant être qualifié de carence ne peut lui être reproché dans l’exercice de ses fonctions de syndic depuis sa désignation ;

– les frais d’administrateur ad hoc ne peuvent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] puisqu’il n’est pas partie à l’instance.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Suivant l’article 331 de ce code, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

A titre liminaire, la société BGTI, exerçant sous l’enseigne Grech Immobilier, a été mise dans la cause par les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited. Elle est donc partie et, subséquemment, la présente décision lui est de plein droit opposable, sans qu’il y ait lieu de le déclarer.

– Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc :

En vertu des dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

En l’espèce, la société [Adresse 10] a exercé les fonctions de syndic de la copropriété de la [Adresse 8] à [Localité 5] entre les 1er août 2024 et 29 août 2025.

Si au jour de la délivrance de l’assignation aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc, cette société avait la qualité de syndic, tel n’était plus le cas au jour où le premier juge a statué.

Or, les dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, précitées, visent à pallier la carence ou l’empêchement du syndic en exercice et ainsi la défaillance du représentant du syndicat des copropriétaires. Dès lors que le syndicat des copropriétaires a lui-même pallié la carence de son représentant par la désignation en assemblée générale d’un nouveau syndic, il ne peut être procédé à la désignation d’un administrateur ad hoc.

Une telle désignation est liée à la carence du représentant actuel du syndicat des copropriétaires et non d’un représentant déchargé de sa mission dont la responsabilité pourra être recherchée pour sanctionner son comportement défaillant, le cas échéant, au cours de l’exécution de son mandat. Elle n’a pas à interférer sur les pouvoirs d’un syndic dont la propre carence n’a pas été constatée.

Eu égard à l’évolution du litige postérieurement à la délivrance de l’assignation, la demande de désignation d’un administrateur ad hoc présentée par les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited est sans objet.

En tout état de cause, la cour relève que suivant le grand livre partiel produit aux débats, le compte de la copropriété présentait un solde négatif lorsque la société [Adresse 10] a pris ses fonctions, qu’elle a, lors de l’assemblée générale du 25 avril 2025, exposé les difficultés de financement de la copropriété et soumis au vote un appel de fonds exceptionnel de 80 000 euros qui a été approuvé, qu’à la fin de son mandat, le solde du compte était supérieur à 132 000 euros et que plusieurs études préalables à la réalisation de travaux ont été réalisées au cours de son mandat, ce qui démontre que la carence de la société appelante et la nécessité de la nomination d’un administrateur ad hoc ne relève nullement de l’évidence.

Dès lors, les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited doivent être déboutées de leur demande de désignation d’un administrateur ad hoc pour la [Adresse 8] à [Localité 5].

L’ordonnance déférée sera subséquemment infirmée de ce chef.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la société [Adresse 10] aux dépens et à verser aux sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant la somme de 700 euros au titre du frais de procès-verbal de constat du 28 juillet 2025.

Les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited, succombant à l’instance, doivent être déboutées de leur demande présentée sur ce même fondement. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la société [Adresse 10] et la société BGTI, exerçant sous l’enseigne Grech Immobilier, les frais qu’elles sont exposés. Il leur sera donc allouée une somme de 2 000 euros à chacune.

Les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited, supporteront, en outre, les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de déclarer l’arrêt commun et opposable à la société BGTI, exerçant sous le nom commercial Grech Immobilier qui est partie à l’instance ;

Déboute les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited de leur demande de désignation d’un administrateur ad hoc pour la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Condamne les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited à verser aux sociétés Immo de France Côte d’Azur et BGTI exerçant sous l’enseigne Grech Immobilier la somme de 2 000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited de leur demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne les sociétés LBG Packaging SA et Consulting & Investment Agency Limited aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président