Nullité d’une assemblée générale de copropriété : convocation irrégulière d’une SCI au nom personnel de sa gérante

Les articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967 imposent que la convocation soit adressée à chaque copropriétaire appelé à participer à l’assemblée générale, à son domicile exact. Le défaut de convocation régulière d’un copropriétaire permet au copropriétaire opposant ou défaillant de solliciter l’annulation de l’assemblée entière, sans avoir à démontrer un grief. La convocation adressée à une société doit être établie au nom de celle-ci et à son siège social ; la seule mention de son représentant en nom personnel ne suffit pas lorsque sa qualité n’est pas précisée. L’omission d’un copropriétaire peut entraîner la nullité de l’assemblée, même si ses voix n’auraient pas modifié le résultat des votes.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires supposent un préjudice indépendant du retard de paiement et imputable à la mauvaise foi du débiteur. À défaut de préjudice démontré ou allégué, la demande indemnitaire est rejetée.

La partie perdante supporte les dépens et peut être condamnée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire de droit demeure applicable lorsqu’aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

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Une société civile immobilière a demandé l’annulation d’une assemblée générale, soutenant que sa convocation avait été adressée à sa gérante en nom personnel et non à la société. Le tribunal a retenu l’irrégularité de la convocation et annulé l’assemblée entière. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts, mais condamné le syndicat aux dépens et aux frais irrépétibles.

Une société civile immobilière, copropriétaire de deux lots, a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2023. Elle soutenait ne pas avoir été régulièrement convoquée, la convocation ayant été adressée à sa gérante en nom personnel, sans mention de sa qualité, et non à la société. Elle sollicitait également des dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat soutenait que la convocation avait été envoyée au siège social et reçue par la gérante, représentant légal de la société. Il produisait notamment un extrait Kbis et un avis de réception.

Le tribunal a retenu l’irrégularité de la convocation et prononcé la nullité de l’assemblée générale entière. Il a rejeté la demande indemnitaire faute de préjudice démontré, mais condamné le syndicat aux dépens et au paiement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

• Identifier le copropriétaire membre de droit de l’assemblée
• Adresser la convocation au nom exact de la société
• Notifier la convocation au domicile ou siège social exact
• Préciser la qualité de représentant lorsque la convocation lui est adressée
• Constater l’omission ou l’irrégularité de convocation
• Vérifier l’absence de préjudice démontré pour la demande indemnitaire

• Attestation notariée établissant la propriété des lots par la SCI
• Convocation adressée à la gérante en nom personnel
• Extrait Kbis produit par le syndicat
• Avis de réception signé de la convocation
• Courriel accusant réception de la convocation

La société copropriétaire obtient l’annulation de l’assemblée générale entière, mais sa demande de dommages et intérêts est rejetée faute de préjudice démontré. Le syndicat des copropriétaires supporte les dépens et doit verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.n

• Annulation de l’assemblée générale entière
• Rejet de la demande indemnitaire faute de préjudice
• Condamnation du syndicat aux dépens
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Identifier précisément chaque copropriétaire membre de l’assemblée
• Établir les convocations au nom des sociétés concernées
• Utiliser l’adresse exacte du siège social
• Vérifier la qualité du représentant destinataire
• Conserver les avis de réception et justificatifs d’envoi

À éviter

• Adresser une convocation à une personne physique en nom personnel
• Omettre la dénomination de la société copropriétaire
• Confondre l’adresse personnelle et le siège social
• Se limiter à invoquer l’absence d’incidence sur les votes
• Réclamer des dommages et intérêts sans établir un préjudice

La convocation régulière des copropriétaires

nLa convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée, à son domicile exact, conformément aux articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967. Une société est valablement convoquée lorsque la convocation est établie à son nom et à son siège social. Une lettre adressée à la personne physique représentant la société, en son nom propre et sans mention de sa qualité, est irrégulière.n

La nullité intégrale de l’assemblée générale

nLe défaut de convocation régulière d’un copropriétaire constitue une cause de nullité de l’assemblée générale entière. Le copropriétaire opposant ou défaillant n’a pas à justifier d’un grief. L’omission d’un seul copropriétaire suffit, même si la prise en compte de ses voix n’aurait pas modifié le résultat des votes.n

La preuve du préjudice indépendant du retard

nSelon l’article 1231-6 du Code civil, des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires supposent un préjudice indépendant du retard, causé par la mauvaise foi du débiteur. En l’absence de préjudice démontré ou même allégué, la demande indemnitaire est rejetée.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 22 de la loi du 10 juillet 1965, Article 7 du décret du 17 mars 1967, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile