Remise des pièces de copropriété : preuve de la détention des factures par l’ancien syndic

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 institue une procédure de référé spécifique et autonome, distincte des conditions générales prévues aux articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, propriétaire des documents, comme le nouveau syndic agissant en son nom, dispose de la qualité pour demander leur remise et délivrer la mise en demeure préalable. Celle-ci n’est soumise à aucun formalisme particulier, et une erreur de mention ne suffit pas à entraîner la nullité ou l’irrecevabilité.

La remise ne peut toutefois être ordonnée que si les documents sont établis comme étant détenus par l’ancien syndic. Le juge des référés ne peut contraindre celui-ci à créer des documents après son dessaisissement. En l’espèce, le lien de téléchargement communiqué après la mise en demeure était présenté comme donnant accès aux factures recherchées. Faute de démontrer l’absence de ces pièces ou leur détention persistante par l’ancien syndic, la demande a été rejetée.

La provision indemnitaire a également été refusée, le préjudice allégué n’étant pas caractérisé et l’obligation d’indemnisation demeurant sérieusement contestable. La demanderesse, qui succombe, supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ; aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700.

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Le nouveau syndic demandait à l’ancien la communication de factures et une provision indemnitaire. Le juge a rappelé l’autonomie de la procédure prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’absence de formalisme particulier de la mise en demeure. Les demandes ont été rejetées, faute de démonstration de l’absence des documents transmis ou de leur détention persistante, ainsi que d’un préjudice caractérisé.

Le nouveau syndic d’une copropriété a demandé en référé à l’ancien syndic la communication de factures des exercices 2024 et 2025, sous astreinte, ainsi qu’une provision indemnitaire.

L’ancien syndic a soulevé l’irrecevabilité des demandes et soutenu avoir transmis les documents par un lien de téléchargement. Le juge a retenu que la procédure fondée sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est autonome et que la mise en demeure ne requiert aucun formalisme particulier.

La communication a néanmoins été refusée : le nouveau syndic ne démontrait ni l’absence des factures dans le lien transmis ni leur détention persistante par l’ancien syndic. La provision a également été rejetée faute de préjudice caractérisé. Le nouveau syndic a été condamné aux dépens.

• Identifier une demande relevant de la procédure spécifique de l’article 18-2
• Établir que les pièces sont détenues par l’ancien syndic
• Démontrer précisément l’absence des documents transmis
• Écarter l’obligation de prouver un fait négatif pour le défendeur
• Caractériser un préjudice certain pour obtenir une provision
• Établir une obligation d’indemnisation non sérieusement contestable

• Courriel du 25 février 2026 listant les documents transmis
• Lien de téléchargement communiqué à l’issue de la mise en demeure
• Liste mentionnant les factures des exercices 2024 et 2025
• Absence de démonstration des factures manquantes par le nouveau syndic
• Absence de justificatifs des difficultés de gestion alléguées

Le nouveau syndic n’obtient ni la communication forcée des factures ni la provision indemnitaire, et supporte les dépens. L’ancien syndic bénéficie du rejet des demandes, sans indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Rejet de la demande de communication des pièces
• Rejet de la provision indemnitaire
• Condamnation du nouveau syndic aux dépens
• Absence d’indemnité accordée au titre de l’article 700
• Maintien d’un débat éventuel sur la responsabilité hors référé

À faire

• Identifier précisément chaque pièce réclamée
• Conserver la mise en demeure et sa preuve de réception
• Vérifier le contenu exact du lien de téléchargement
• Documenter les factures effectivement absentes
• Justifier concrètement le préjudice invoqué

À éviter

• Demander des documents dont la détention n’est pas établie
• Alléguer des factures manquantes sans inventaire précis
• Exiger de prouver un fait négatif au défendeur
• Confondre remise de pièces et création de documents
• Solliciter une provision sans caractériser le préjudice

La procédure de remise des pièces du syndicat

La procédure prévue par l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est spécifique et autonome. Elle n’est pas subordonnée aux conditions générales des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, propriétaire des documents, comme le nouveau syndic, peut agir pour obtenir leur remise.

La détention des documents par l’ancien syndic

La communication ne peut être ordonnée que si les pièces sont établies comme détenues par la partie visée. Le juge des référés ne peut imposer à l’ancien syndic d’établir après son dessaisissement des documents qu’il n’aurait pas préalablement tenus. La demanderesse devait démontrer l’absence des factures transmises ou leur détention persistante.

La preuve du préjudice ouvrant droit à provision

La provision indemnitaire suppose que l’obligation d’indemnisation ne soit pas sérieusement contestable. Faute de caractériser les difficultés de gestion et d’administration alléguées, la demanderesse ne pouvait obtenir de provision.

Article 122 du code de procédure civile, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 34 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967