COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [V], [N] [H], S.C.P. EGC 2007 c/ [Localité 2] des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/
Du 26 Octobre 2026

4ème Chambre civile
N° RG 23/04630 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PK2O

Grosse délivrée à

Me Florian ABASSIT

Me Florent ELLIA

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Mme Marie-Nina VALLI
Assesseur : Madame Diana VALAT, magistrat rédacteur
Greffier : Madame Eliancia KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 21 septembre 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

S.C.I. [V], représentée par son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [N] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.P. EGC 2007, représentée par son gérant en exercice
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en exercice
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Me Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [V], M. [N] [H] et la société civile particulière de droit monégasque EGC 2007 sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 6] à [Localité 6].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 septembre 2023.

Par acte du 5 décembre 2023, M. [N] [H] et les sociétés [V] et EGC 2007 ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 et subsidiairement l’annulation de certaines résolutions adoptées par celle-ci.

Par conclusions récapitulatives en demande notifiées le 28 mai 2026, M. [N] [H] et les sociétés [V] et EGC 2007 sollicitent :
A titre principal,
– l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 25 mai 2023,
A titre subsidiaire,
– l’annulation des résolutions n°13, 14, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 37, 39, 41, 42, 43 et 44 pour avoir été modifiées en cours d’assemblée générale,
– l’annulation des résolutions n°10, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 pour violation du principe de mise en concurrence voté par l’assemblée générale,
– l’annulation des résolutions n°13, 14, 17 à 26, 28 à 38 et 40 à 44 pour violation du principe de mise en concurrence par la mise en place d’une délégation systématique au conseil syndical,
– l’annulation de la résolution n°9 du chef d’abus de majorité,
– l’annulation de la résolution n°23 et, de facto de la résolution n°24, pour irrespect du règlement de copropriété et abus de majorité,
– l’annulation de la résolution n°47 pour abus de majorité,
– la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à la taille du ficus, de manière à ce que la société civile immobilière [V] recouvre la totalité de la vue sur mer et sur les courts de tennis du [Localité 7] Carlo Club, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
– qu’il soit dit et jugé que l’opération de taille du ficus sera réalisée par la société Narmino Jardins,
– dire et juger qu’un huissier – désigné par les requérants – sera autorisé à pénétrer dans la copropriété et les éventuelles parties privatives afin de constater l’opération de coupe réalisée,
– qu’il soit dit et jugé que les frais de cette opération seront à la charge de la copropriété,
En tout état de cause,
– le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
– la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
– qu’il soit dit qu’en cas d’exécution forcée par voie d’huissier les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissiers de justice, seront supportées par le débiteur en sus des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– qu’il soit dit que les requérants seront dispensés de régler, au titre des charges, les sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires serait condamné par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à celui des frais de procédure divers et des frais d’avocat entraînés par la présente procédure,
– la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,
– qu’il soit rappelé que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de droit et l’ordonner en tant que de besoin.

Ils exposent qu’un contentieux important oppose la société civile immobilière [V] et M. [N] [H] à la copropriété depuis des années et que leur action constitue une réponse légitime et nécessaire face à des manquements avérés notamment en matière de gestion des parties communes et d’exécution des décisions judiciaires.
Ils soutiennent que l’assemblée générale du 25 septembre 2023 doit être annulée dans son intégralité dès lors que M. [E], représentant de la société EGC 2007, a demandé par courrier envoyé au syndic le 29 août 2023 qu’une résolution revêtant un caractère urgent soit inscrite à l’ordre du jour de cette assemblée générale et que cette demande n’a pas été prise en compte.
Ils expliquent que la résolution proposée portait sur les pouvoirs à donner au syndic ainsi qu’au conseil syndical pour effectuer toutes diligences, en ce compris des recours hiérarchiques et contentieux, contre une autorisation accordée par la mairie de [Localité 8] en février 2023 pour la création de deux courts de padel par le complexe sportif voisin [Localité 9] Country Club.
Ils estiment que le syndic avait la possibilité d’inscrire à l’ordre du jour la nouvelle résolution puisque la demande a été formulée avant le délai de 21 jours et avant la réception de la convocation à l’assemblée générale du 25 septembre 2023, particulièrement au regard de son urgence et de l’importance pour la copropriété puisque les terrains de padel dont la création est envisagée par le [Localité 10] à proximité immédiate de la copropriété sont de nature à créer des nuisances importantes préjudiciables aux copropriétaires. Ils expliquent que les rebonds sur les vitres et les échanges entre les joueurs des balles de padel dures sont susceptible de causer un bruit important.
Ils précisent que l’envoi le 29 août 2023 du courrier recommandé a été doublé par l’envoi d’un courrier électronique au syndic l’informant de la demande d’inscription de la nouvelle résolution à l’ordre du jour et que le syndic en avait donc connaissance au moment de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale.
Ils notent que l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas de forme particulière quant à la notification de la demande d’inscription d’une résolution à l’ordre du jour formulée par un copropriétaire.
Ils soutiennent en outre que le syndic a omis de communiquer en vue de l’assemblée générale certaines informations essentielles aux copropriétaires dont l’absence a vicié leur consentement et leur vote. Ils précisent que ces informations étaient relatives à l’avancement des opérations d’expertise sur les millièmes, sur les appropriations des parties communes réalisées par certaines copropriétaires et sur le coût de la consignation.
Ils notent en outre que les copropriétaires ont été privés d’informations sur le résultat des procédures judiciaires sanctionnant le syndicat des copropriétaires pour abus de majorité à l’encontre de la société [V], alors qu’il leur était reproché lors de la même assemblée générale de causer un préjudice au fonctionnement de la copropriété par les procédures introduites à son encontre et que les copropriétaires ont émis un vote dans le cadre de la résolution n°9 sur l’opportunité d’entreprendre une action à l’encontre de M. [H] et de la société [V].
Ils indiquent qu’un certain nombre de résolutions ont été mises au vote sans aucune explication et devis alors qu’ils portaient sur des travaux à finalité esthétique pour des montants importants et qu’ils ne pouvaient pas être réalisés sans que les causes des désordres à l’origine des infiltrations ne soient traitées au préalable. Ils estiment que les copropriétaires ont approuvé des dépenses importantes sur la base d’informations nécessairement incomplètes.
Ils font valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 comporte de nombreuses irrégularités concernant la transcription des votes intervenus et notamment l’absence de prise en compte des votes de M. [N] [H] et de la société Atom Ten et des tantièmes correspondants pour certaines résolutions.
Ils indiquent en outre que les montants mentionnés sur le procès-verbal pour la délégation du conseil syndical ne correspondent pas aux montants des dépenses approuvées par l’assemblée générale et que les honoraires du syndic relatifs aux travaux votés n’ont pas fait l’objet de résolutions distinctes mais ont été inclus dans chacune des résolutions de travaux.
Ils notent que la liste des procédures en cours n’a pas été jointe à la convocation et que le conseil de la copropriété a quitté l’assemblée générale avant de faire le point sur les procédures annoncé dans la convocation et notamment sur l’avancée de l’expertise-bornage ordonnée par la cour d’appel.
Ils dénoncent une fin prématurée de l’assemblée générale dans la précipitation en raison de l’indisponibilité de la salle qui a empêché tout vote sur les dernières résolutions et discussion sur les questions diverses.
A titre subsidiaire, ils font valoir que certaines résolutions ont été modifiées en cours d’assemblée générale, que le principe de mise en concurrence n’a pas été respecté pour d’autres résolutions et qu’un abus de majorité est caractérisé.

Par conclusions responsives et récapitulatives n°3 notifiées le 30 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Country Park :
– conclut au débouté de M. [N] [H] et des sociétés [V] et EGC 2007 de leurs demandes,
– sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et les sommes dues en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissiers de justice,
– sollicite que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.

Il fait valoir que le syndic n’a pas été en mesure d’ajouter à l’ordre du jour la résolution proposée par M. [E], que les terrains de padel litigieux n’ont jamais été construits par le [Localité 7] Carlo Country Club et que la demande est sans objet. Il estime qu’aucun élément ne permettait d’étayer l’urgence alléguée ou a minima une certitude sur le projet et que la décision d’urbanisme invoquée n’était pas produite. Il estime que le défaut d’inscription à l’ordre du jour de la résolution ne saurait entraîner l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.
Il estime que la notification de la demande faite par courrier électronique le 29 août 2023 ne constitue pas un mode de saisine valable prévu par le décret de 1967.
Il fait ensuite valoir que les informations nécessaires ont été fournies aux copropriétaires pour leur permettre d’émettre un vote éclairé. Il expose qu’en l’absence de décision de justice, le rapport d’expertise judiciaire ne revêt aucune autorité particulière, mais demeure un avis technique que le juge demeure libre de suivre ou d’écarter.
Il estime que le rapport d’expertise invoqué n’a de lien qu’avec la seule résolution n°9 relative à une volonté forte et opportune d’initier une procédure à l’encontre de M. [N] [H] au regard du harcèlement qu’il fait subir depuis des années à la copropriété et qu’aucun vice de consentement généralisé ne peut être invoqué pour demander l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.
Il estime que le défaut d’information reproché par les demandeurs ne peut pas être transformé en vice de consentement généralisé dès lors que le lien concret entre l’information alléguée et le sens du vote sur chaque résolution contestée n’est pas démontré.
Il estime que les résultats des procédures judiciaires sont sans lien avec les résolutions soumises à l’ordre du jour et qu’il n’était pas nécessaire de les communiquer aux copropriétaires.
Il précise que M. [N] [H] est propriétaire de garages formant les lots n°71, 78, 79 et 91 et que le syndic a utilisé pour les résolutions n°13, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 la clé de répartition des tantièmes généraux, excluant ainsi les copropriétaires de lots annexes lesquels ne sont pas soumis aux charges pour les travaux votés.

Il estime que les irrégularités reprochées au procès-verbal d’assemblée générale ne sont pas caractérisées puisque les délégations données au conseil syndical respectent la limite du montant annuel maximum de 10 000 euros pour chaque commande de marchés et contrats de fournitures.
Il note que l’assemblée générale a pu émettre un vote après avoir étudié les quarante-huit résolutions prévues à l’ordre du jour et que le moyen tiré de sa fin prématurée est inopérant.

La clôture est intervenue le 1er juin 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026 et mise en délibéré au 21 septembre 2026 prorogé au 26 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 dans son intégralité

1. Sur le défaut d’inscription de la résolution relative aux recours contre l’autorisation de création de cours de padel par le [Localité 7] Carlo Country Club

En vertu de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

En l’espèce, la demande d’inscription d’une résolution relative aux recours à exercer par la copropriété contre l’autorisation délivrée par le service de l’urbanisme au [Localité 10] pour la création de deux terrains de padel a été notifiée au syndic par M. [E] par courrier recommandé du 29 août 2023 reçu le 1er septembre 2023.

Deux courriers électroniques ont en outre été envoyés le 31 août 2023 à cet égard au syndic de la copropriété LVS par M. [E] et par son conseil.

Il résulte de l’historique d’envoi des convocations à l’assemblée générale imprimé depuis le site de la Poste que ces convocations ont été déposées pour envoi le 30 août 2023.

La notification de la demande d’une nouvelle résolution à l’ordre du jour est intervenue par conséquent postérieurement à l’envoi des convocations et le moyen tiré du défaut d’inscription à l’ordre du jour de cette résolution est inopérant.

Ce moyen n’est de surcroît pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité.

2. Sur le défaut de communication d’informations aux copropriétaires

M. [N] [H] et les sociétés [V] et EGC 2007 font valoir que l’absence d’informations relatives à l’expertise portant sur les millièmes de copropriété, au résultat des procédures judiciaires initiées à l’encontre du syndicat et aux travaux envisagés a vicié le consentement et le vote des copropriétaires.

L’absence de communication de certaines informations n’est toutefois de nature à entraîner l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale qu’à la condition que ces informations aient été de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ensemble des résolutions inscrite à l’ordre du jour. Le moyen soulevé est par conséquent inopérant.

3. Sur les irrégularités affectant le procès-verbal d’assemblée générale

Le défaut de prise en compte des votes du représentant de M. [H] et d’un autre copropriétaire pour les résolutions 12, 13, 17, 18, 20, 21 et 22, les erreurs relevées sur le montant des honoraires du syndic et l’absence de point sur les procédures judiciaires et d’évocation des questions diverses en fin d’assemblée ne sont pas susceptibles d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité, mais des seules résolutions concernées.

Le moyen tiré des irrégularités affectant le procès-verbal d’assemblée générale est inopérant.

Sur les demandes subsidiaires d’annulation de certaines résolutions

En vertu de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation doit contenir l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale.

Une assemblée générale ne peut donc valablement délibérer que sur des questions qui figurent à l’ordre du jour.
L’article 13 du même décret dispose que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I du même décret.

1. Demande d’annulation en raison de la modification de certaines résolutions lors de l’assemblée générale

M. [N] [H] et les sociétés [V] et EGC 2007 font valoir que certaines résolutions ont été modifiées au cours de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires Le Country Park réplique que les libellés des résolutions sont repris à l’identique de la convocation sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il précise que les montants des travaux approuvés par les copropriétaires n’apparaissent pas sur le procès-verbal puisqu’ils ne sont connus qu’après discussion en assemblée générale.

– Résolution n°13

Le texte de résolution relative à la transformation de la piscine existante en piscine à débordement qui figure dans la convocation à l’assemblée générale indique que l’assemblée générale retiendra l’une des deux entreprises, Aigue Marine Piscine ou Serd Piscine, alors que la résolution votée lors de l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical « au choix du CS ».

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°13 sera annulée.

– Résolution n°14

Le texte de résolution intitulée « délégation de pouvoir » qui figure dans la convocation à l’assemblée générale donne pouvoir au conseil syndical de rechercher une offre concurrentielle dans la limite d’un montant de 73.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale prévoit une limite de 60 000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucune justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°14 sera annulée.

– Résolution n°17

Le texte de la résolution n°17 relative à des travaux de rénovation de la plage et de la terrasse dite solarium de la piscine prévoit que l’assemblée générale retiendra l’un des devis de travaux présentés.

La résolution adoptée par l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical dans la limite d’un budget de 45.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°17 sera annulée.
– Résolution n°18

Le texte de la résolution n°18 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour les travaux de rénovation de la plage de la piscine et de la terrasse dite solarium donne pouvoir au conseil syndical de rechercher une offre concurrentielle dans la limite d’un montant de 97.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical dans la limite d’un budget de 45.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°18 sera annulée.

– Résolution n°19

Le texte de la résolution n°19 relative aux travaux de rénovation des deux salles de bain de la piscine prévoit que l’assemblée générale retiendra l’un des devis de travaux présentés.

La résolution adoptée par l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical dans la limite d’un budget de 30.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°19 sera annulée.

– Résolution n°20

Le texte de la résolution n°20 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour des travaux de rénovation des deux salles de bains de la piscine fixe une limite de 33.500 euros TTC.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe une limite de 30.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°20 sera annulée.

– Résolution n°23

Le texte de la résolution n°23 relative aux travaux de réfection de peinture prévoit que l’assemblée générale retiendra l’un des devis de travaux présentés.

La résolution adoptée par l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical dans la limite d’un budget de 11.355 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°23 sera annulée.

– Résolution n°24

Le texte de la résolution n°24 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour faire effectuer des travaux de réfection de peinture fixe une limite de 14.000 euros TTC.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe une limite de 11.350 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°24 sera annulée.

– Résolution n°25

Le texte de la résolution n°25 relative à des travaux de réfection du système d’éclairage fixe un budget de 5.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 10.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°25 sera annulée.

– Résolution n°26

Le texte de la résolution n°26 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour faire effectuer des travaux de réfection du système d’éclairage fixe un budget de 5.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 10.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°26 sera annulée.

– Résolution n°27

Le texte de la résolution n°27 relative à des travaux de fourniture et de pose d’un tapis en fibre naturelle fixe un budget de 2.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 3.100 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°27 sera annulée.

– Résolution n°28

Le texte de la résolution n°28 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour faire effectuer des travaux de fourniture et de pose d’un tapis en fibre naturelle fixe un budget de 2.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 3.100 euros.
Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°28 sera annulée.

– Résolution n°29

Le texte de la résolution n°29 relative à des travaux de réfection de l’intérieur des cabines ascenseurs fixe un budget de 7.500 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 21.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°29 sera annulée.

– Résolution n°30

Le texte de la résolution n°30 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour faire effectuer des travaux de réfection de l’intérieur des cabines ascenseurs fixe un budget de 18.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 21.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°30 sera annulée.

– Résolution n°31

Le texte de la résolution n°31 relative à des travaux de remplacement des luminaires extérieurs fixe une enveloppe budgétaire de 10.000 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe une enveloppe budgétaire de 12.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°31 sera annulée.

– Résolution n°37

Le texte de la résolution n°37 relative au remplacement du mobilier de la loge des gardiens prévoit que l’assemblée générale retiendra l’un des devis présentés.

La résolution adoptée par l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical dans la limite d’un budget de 3.000 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°37 sera annulée.

– Résolution n°39

Le texte de la résolution n°39 relative à des travaux de remplacement du système de climatisation de la loge des gardiens prévoit que l’assemblée générale retiendra l’un des devis de travaux présentés.

La résolution adoptée par l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical dans la limite d’un budget de 1.800 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°39 sera annulée.

– Résolution n°41

Le texte de la résolution n°41 relative à des travaux de réfection du vestiaire et de la salle de bains de la loge des gardiens prévoit que l’assemblée générale retiendra l’un des devis de travaux présentés.

La résolution adoptée par l’assemblée générale confie le choix de l’entreprise au conseil syndical dans la limite d’un budget de 9.300 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc du texte figurant dans la convocation et la résolution n°41 sera annulée.

– Résolution n°42

Le texte de la résolution n°42 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour faire effectuer des travaux de réfection du vestiaire et de la salle de bains de la loge des gardiens fixe un budget de 19.500 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 9.300 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°42 sera annulée.

– Résolution n°43

Le texte de la résolution n°43 relative à des travaux de renforcement du système de surveillance de la copropriété fixe un budget de 6.500 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 3.500 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°43 sera annulée.

– Résolution n°44

Le texte de la résolution n°44 relative à la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical pour faire effectuer des travaux de renforcement du système de surveillance de la copropriété fixe un budget de 6.500 euros.

La résolution adoptée par l’assemblée générale fixe un budget de 3.500 euros.

Le texte de la résolution adoptée diffère donc, sans aucun justificatif, du texte figurant dans la convocation et la résolution n°44 sera annulée.

2. Demande d’annulation de certaines résolutions en l’absence de mise en concurrence

L’article 21 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que l’assemblée générale arrête à la majorité prévue par l’article 25 de la même loi un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En l’espèce, l’assemblée générale du 31 août 2018 a fixé à la somme de 5.000 euros le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (résolution n°16).

L’annulation des résolutions n°13, 14, 17, 18, 19, 20, 25, 26, 29, 30 et 31 sera prononcée en raison de la modification de leur texte au cours de l’assemblée générale et elles ne seront pas examinées au regard de l’obligation de mise en concurrence.

– Résolution n°10

La résolution n°10 porte sur des travaux complémentaires réalisés pour la réparation du système d’ouverture du portail pour un montant total de 6.545 euros. Ces travaux ont été réalisés sans mise en concurrence et sans que leur caractère urgent soit démontré.

Ce montant excède le seuil de 5.000 euros fixé par l’assemblée générale du 31 août 2018 pour la mise en concurrence et la résolution n°10 sera annulée.

– Résolution n°11

La résolution n°11 porte sur des travaux complémentaires réalisés sur l’installation du système d’éclairage à détection de présence pour un montant total de 8.044,30 euros sans mise en concurrence.

La résolution n°11 sera annulée.

– Résolution n°21

La résolution n°21 portant sur l’achat de parasols pour la piscine et fixe un budget de 5.000 euros, sans respecter l’obligation de mise en concurrence à partir d’un montant de 5.000 euros.

Elle sera par conséquent annulée.

– Résolution n°22

La résolution n°22 donne délégation au conseil syndical de rechercher une offre concurrentielle dans la limite d’un montant de 5.000 euros pour l’achat de parasols.

Aucun manquement à l’obligation de mise en concurrence n’est caractérisé et la demande d’annulation de la résolution n°22 sera rejetée.

– Résolution n°32

La résolution n°32 porte sur la délégation de pouvoir au conseil syndical de rechercher une offre concurrentielle dans la limite d’un montant de 10.000 euros pour des travaux de remplacement des luminaires extérieurs.

Aucun manquement à l’obligation de mise en concurrence n’est caractérisé et la demande d’annulation de la résolution n°32 sera rejetée.

– Résolution n°33

Deux devis d’un montant respectif de 5.245,90 euros et de 5.250,30 euros ont été présentés à l’assemblée générale dans le cadre du vote sur des travaux de remplacement du système d’allumage des garages.

Aucun vote n’a toutefois eu lieu sur ces devis puisque le choix de l’entreprise a été confié au conseil syndical.

Les devis présentés n’ont pas été soumis au vote de l’assemblée générale et l’obligation de mise en concurrence à partir d’un montant de 5.000 euros n’a pas été respectée.

La résolution n°33 sera annulée.

– Résolution n°34

La résolution n°34 porte sur la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical à rechercher une offre concurrentielle dans la limite d’un montant de 5.000 euros pour des travaux de remplacement du système d’allumage des garages.

L’absence de mise en concurrence alléguée n’est pas caractérisée et la demande d’annulation de la résolution n°34 sera rejetée.

– Résolution n°35

La résolution n°35 porte sur des travaux de réfection et de mise aux normes du système électrique de la loge des gardiens. Un devis de la société Tele Poste Sat d’un montant de 4.832,30 euros est mentionné.

Ce devis n’est toutefois pas joint à la convocation à l’assemblée générale et le choix de l’entreprise est confié au conseil syndical dans la limite d’un un budget de 5.000 euros.
L’obligation de mise en concurrence n’est pas respectée et la résolution n°35 sera annulée.

– Résolution n°36

La résolution n°36 porte sur la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical à rechercher une offre concurrentielle dans la limite d’un montant de 5.000 euros pour les travaux de réfection et mise aux normes du système électrique de la loge des gardiens.

L’absence de mise en concurrence alléguée n’est pas caractérisée et la demande d’annulation de la résolution n°34 sera rejetée.

3. Demande d’annulation de certaines résolutions pour violation du principe de mise en concurrence par la mise en place d’une délégation systématique au conseil syndical

M. [N] [H] et les sociétés [V] et EGC 2007 font valoir que la délégation systématique de pouvoir au conseil syndical contrevient au principe de mise en concurrence puisque cette délégation permet au conseil syndical de choisir de manière unilatérale et sans mise en concurrence un nouveau prestataire, nonobstance les devis présentés. Ils soutiennent en outre que l’obligation d’information et le principe d’administration de la copropriété par l’assemblée générale sont violés.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réplique que plusieurs devis sont présentés pour chaque résolution permettant aux copropriétaires de s’exprimer et de débattre. Il note qu’il ne s’agit pas d’une délégation générale pour tous les travaux mais de délégations votées individuellement pour chaque poste de travaux.

L’annulation des résolutions n°13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 31, 33, 35, 37, 41, 42, 43 et 44 sera prononcée sur d’autres fondements examinés ci-dessus et ces résolutions ne seront pas examinées pour violation du principe de mise en concurrence par une délégation systématique de pouvoir au conseil syndical.

Les résolutions n°22, 32, 34, 36, 38 et 40 donnent pouvoir au conseil syndical pour rechercher des offres concurrentes, sans prévoir que celui-ci sélectionnera de manière unilatérale l’entreprise qui effectuera les travaux. La violation de l’obligation de mise en concurrence n’est pas caractérisée.

Les demandes tendant à l’annulation des résolution n°22, 32, 34, 36, 38 et 40 seront rejetées.

4. Demande d’annulation de résolutions pour abus de majorité

L’abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d’utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt général.

Il doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il appartient au copropriétaire qui demande l’annulation d’une décision au motif pris d’un abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires, ou encore qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

– Résolution n°9

La résolution n°9 relative à une « autorisation d’ester en justice contre M. [N] [H] et la société [V] pour actions délictuelles contre la copropriété » a été approuvée en dépit de la condamnation du syndicat des copropriétaires pour abus de majorité par jugement du tribunal judiciaire de Nice du 7 juillet 2023 autorisant la société [V] à procéder à des travaux de clôture de la parcelle à usage de jardin attenante à son lot, pour lesquels l’assemblée générale avait opposé un refus injustifié.

L’abus de majorité est caractérisé et la résolution n°9 sera annulée.

– Résolution n°47

La résolution n°47 relative à la taille d’un ficus a été ajoutée à l’ordre du jour à la demande de la société [V] et de M. [H].

La société [V] expose que la vue sur mer de son appartement et sur les courts de tennis du [Localité 7] Carlo Country Club est totalement obstruée par un ficus planté dans les parties communes et qu’elle a sollicitée la taille de ce ficus à de nombreuses reprises, en vain.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’abus de majorité et soutient qu’il n’appartient pas à la juridiction de se substituer à l’assemblée générale pour prendre à sa place des décisions en matière de gestion d’immeuble.

Le préjudice de vue causé par l’absence d’élagage de l’arbre est caractérisé par les pièces versées aux débats et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas le rejet de cette résolution.

L’abus de majorité est caractérisé et la résolution n°47 sera annulée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera condamné à faire procéder à ses frais à la taille du ficus sous astreinte dans les termes du dispositif et en la présence d’un commissaire de justice.

Enfin, la demande de réalisation de la taille du ficus par la société Narmino Jardins spécifiquement sera rejetée dès lors que les travaux peuvent être réalisés par d’autres entreprises qualifiées.

Sur les frais du procès

Partie principalement perdante au procès au regard du nombre de résolutions annulées, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera condamné aux dépens et à payer à M. [N] [H] et aux sociétés [V] et EGC 2007, pris ensemble, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Les demandes relatives aux frais d’exécution forcée par voie de commissaire de justice, qui restent hypothétiques, sont prématurées et seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la majorité des demandes formées par M. [N] [H], les sociétés [V] et EGC 2007 sont fondées et ils seront dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 6] à [Localité 6] ;

PRONONCE la nullité des résolutions n°9, 10, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 42, 43, 44 et 47 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 de l’immeuble [Adresse 1] ;

REJETTE la demande d’annulation des résolutions n°22, 32, 34, 36, 38 et 40 de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 de l’immeuble Le Country Park ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Country Park à faire procéder à ses frais à la taille du ficus situé dans les parties communes attenantes au lot de la société civile immobilière [V] afin que ce lot recouvre la vue sur mer et sur les courts de tennis du [Localité 7] Carlo Country Club dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et pour une durée de 200 jours ;

AUTORISE un commissaire de justice à pénétrer dans la copropriété afin de constater les travaux de taille du ficus ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Country Park à payer à M. [N] [H], la société civile immobilière [V] et la société civile particulière de droit monégasque EGC 2007, pris ensemble, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens de l’instance ;

DIT que M. [N] [H], la société civile immobilière [V] et la société civile particulière EGC 2007 seront dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

REJETTE les autres demandes formées par les parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.