Cour d’appel, 2ème CH – Section 1, 27 octobre 2026, RG n° 24/02950

JP/APP

Numéro 26/02930

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 27 OCTOBRE 2026

Dossier : N° RG 24/02950 –

N° Portalis DBVV-V-B7I-I7TF

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

S.A.R.L. OPTIQUE SAINT-CHARLES

C/

[Z] [M]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Septembre 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame GABAIX HIALE, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. OPTIQUE SAINT-CHARLES

immatriculée au R.C.S. de BAYONNE sous le n° 452 219 801, représentée par M. [A] [N], en sa qualité de gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Elsa ORABE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

Monsieur [Z] [M]

né le 15 Avril 1966 à [Localité 2] (64) de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Sophie CREPIN de la SELAS SELAS LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 12 SEPTEMBRE 2024

rendue par le Tribunal Judiciaire de BAYONNE

Par jugement contradictoire du 12 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a :

FIXE le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50 000 euros hors taxes et hors charges.

DIT que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la SARL OPTIQUE SAINT CHARLES et le montant du loyer fixé par le présent jugement ont couru à compter du 7 septembre 2022, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle en paiement des loyers de Monsieur [Z] [M].

REJETE la demande en paiement des frais d’expert géomètre de la SARL OPTIQUE SAINT CHARLES.

DIT n’y avoir lieu a application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

ORDONNE le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise.

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 22 octobre 2024, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2026.

Dans ses dernières conclusions du 25 septembre 2025, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES demande à la cour de :

Vu les articles L 145-10 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles R 145-2 et suivants du Code de commerce,

Vu la jurisprudence constante et l’ensemble des pièces versées aux débats,

Rejetant toutes écritures adverses comme injustes et en tout cas mal fondées,

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Bayonne le 12 septembre 2024 en ce qu’il a :

– Fixé le loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50 000 euros hors taxes et hors charges.

– Dit que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES et le montant du loyer fixé par le présent jugement ont couru à compter du 7 septembre 2022, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

– Rejeté la demande en paiement des frais d’expert géomètre de la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES.

– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

– Ordonné le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise.

STATUANT A NOUVEAU :

FIXER rétroactivement à compter du 1er janvier 2022 le loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 17 197,09 euros en principal, hors charges et hors taxes.

ARRETER les comptes entre les parties au bail en rappelant que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES et le montant du loyer fixé par la Cour ont couru à compter de l’introduction de l’instance, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

DEBOUTER Monsieur [Z] [M] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions, y compris élevés dans le cadre de l’appel incident.

CONDAMNER Monsieur [Z] [M] à verser à la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [Z] [M] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, qui devront comprendre le remboursement de la facture du géomètre-expert et les frais et honoraires de l’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions du 10 décembre 2025, Monsieur [Z] [M] demande à la cour de :

Vu les articles L145-10 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles R145-2 et suivants du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement du 12 septembre 2024 en ce qu’il a :

– fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50 000,00 euros hors taxes et hors charges,

– rejeté la demande en paiement des frais d’expert-géomètre de la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

INFIRMER le jugement du 12 septembre 2024 en ce qu’il a :

– dit que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES et le montant du loyer fixé par le présent jugement ont couru à compter du 7 septembre 2022 et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

– ordonné le partage des dépens par moitié y compris les frais d’expertise.

STATUANT À NOUVEAU :

– fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50 000,00 euros hors taxes et hors charges,

– condamner en conséquence la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES à payer la somme de 50 000,00 euros hors taxes par an représentant le loyer annuel révisé, à compter du 1er janvier 2022, en deniers ou quittances,

– donner acte à Monsieur [M] du remboursement à effectuer à la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES, au titre du trop-perçu de loyers pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, soit 9 trimestres représentant la somme totale de 7 788,60 euros TTC ou 6 490,50 euros HT,

– condamner la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES à payer à Monsieur [M], en deniers ou quittances, les intérêts au taux légal courus et exigibles sur les loyers impayés ou payés avec retard depuis le 1er janvier 2024, représentant la somme de 1 281,30 euros arrêtée au 31 janvier 2025, en sus les intérêts à échoir depuis le 1er février 2025,

– condamner la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES à payer à Monsieur [M] en deniers ou quittances, la taxe d’ordures ménagères 2023 s’élevant à 734,00 euros et la taxe d’ordures ménagères 2024 s’élevant à 731,00 euros,

– condamner la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES à payer à Monsieur [M] au titre des frais irrépétibles, de première instance, la somme de 4 000,00 euros et pour ceux d’appel, la somme de 5 000,00 euros,

– condamner la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES aux entiers dépens de première instance incluant les frais d’expertise judiciaire et aux dépens d’appel.

SUR CE

Suivant acte notarié du 18 mai 2001, reçu par Maître [S], notaire à [Localité 4], Monsieur [A] [M] et son épouse Madame [W] [V], Monsieur [J] [M] et Monsieur [Z] [M] ont donné à bail commercial à la société anonyme (sa) FRANCE TELECOM un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pour une durée de neuf années, commençant à courir le 1er juin 2001 pour se terminer le 31 mai 2010, moyennant un loyer annuel de 240 000 francs HT.

Le bail stipule que les locaux peuvent ’être affectés à l’exploitation de toutes activités commerciales, à la seule condition qu’elles ne présentent aucun caractère malodorant, dangereux, insalubre ou bruyant.’

Suivant acte du 23 septembre 2010, reçu par Maître [X] [K], notaire à [Localité 4], le bail commercial a été renouvelé, pour une durée de neuf années, ayant rétroactivement commencé à courir le 1er juin 2010 pour se terminer le 31 mai 2019, moyennant un loyer annuel de 48 924 euros HT.

Par acte du 12 mars 2012, Monsieur [Z] [M] est intervenu à un acte à recevoir par Maître [L] [C], notaire à [Localité 5], contenant la cession par la société FRANCE TELECOM au profit de la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES du droit au bail commercial susvisé.

La cession entre la SA FRANCE TELECOM et la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES est intervenue le 16 mai 2012.

Par acte sous-seing privé portant avenant à bail commercial entre les consorts [M] et la société OPTIQUE SAINT-CHARLES en date du 22 mai 2012, Monsieur [A] [M], son épouse Madame [W] [V] et Monsieur [Z] [M] d’une part, et la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES d’autre part, sont convenus de ne pas constituer de dépôt de garantie ainsi que du remboursement par le bailleur au preneur du montant du dépôt de garantie initialement constitué s’élevant à 24 462 euros.

L’ensemble des autres clauses, charges et conditions du bail commercial signé le 18 mai 2001 et renouvelé le 23 septembre 2010 n’a subi aucune modification.

Par acte extra-judiciaire du 29 novembre 2021, en vertu des dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2030, le montant du loyer devant être fixé conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce.

Dans le prolongement de cette demande, par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mars 2022, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES, par l’intermédiaire de son conseil, a informé Monsieur [Z] [M] qu’en vertu des dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce, il était réputé avoir accepté le principe du renouvellement et qu’il restait à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, qu’elle proposait de fixer à la somme annuelle de 18 062 euros.

Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES a notifié à Monsieur [Z] [M] son mémoire aux fins de fixation du prix du bail renouvelé en date du 26 avril 2022.

Suivant exploit en date du 7 septembre 2022, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES a fait assigner Monsieur [Z] [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment d’obtenir la fixation rétroactive du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 18 062 euros HT, hors charges et hors taxes, et la condamnation Monsieur [Z] [M] à lui restituer le trop-perçu depuis cette date.

Par jugement avant dire droit en du date du 11 mai 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [U] [I].

L’expert a déposé son rapport le 6 janvier 2024.

I- Sur l’analyse des caractéristiques du local

En droit, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 – Les caractéristiques du local considéré ;

2 – La destination des lieux ;

3 – Les obligations respectives des parties ;

4 – Les facteurs locaux de commercialité ;

5 – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

La consistance de ces éléments est déterminée aux articles R. 145-3 à 145-8 du code de commerce.

– Sur les caractéristiques du local considéré

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES fait valoir que le local est à proximité immédiate d’un concurrent direct, à savoir un magasin [Z] Affelou, ce qui constitue un point faible.

Elle soutient qu’au regard des stipulations contractuelles, seul le rez-de-chaussée est à usage commercial à l’exception des étages et du grenier au-dessus, lesquels ne sont pas desservis par un ascenseur fonctionnel. Elle en déduit une surface commerciale de 48 m².

Elle fait grief au juge des loyers commerciaux d’avoir tenu compte dans la fixation des loyers, des travaux réalisés par le bailleur postérieurement au renouvellement du bail. Elle expose que lors de la prise de possession des lieux les 3ème et 4ème étaient en ruine et ont été restaurés par ses propres investissements. Pour contrecarrer l’argument adverse selon lequel le preneur est réputé avoir pris en parfait état les locaux, elle fait valoir que cette présomption n’est pas irréfragable et qu’elle n’a pas vocation à s’appliquer en l’absence d’état des lieux contradictoire. Elle termine sur ce point en indiquant que l’indemnité de 116 055,93 euros perçue de son assureur en réparation d’un sinistre causé par l’immeuble voisin n’a pas permis de couvrir l’intégralité des pertes d’exploitation évaluées à 175 000 euros.

Elle avance en outre, sur la base du rapport de l’APAVE, que l’ascenseur présentait, au jour du renouvellement, de nombreux dysfonctionnements, le rendant inutilisable par la clientèle. Elle précise que l’intervention de la société TK ELEVATOR (ci-après désigné TKE) en juin 2024 portait sur des travaux de maintenance et non de mise en conformité. Elle affirme que Monsieur [Z] [M] a reconnu cette non-conformité en acceptant, en juin 2025, le devis de mise en conformité qui lui a été adressé.

En réponse, Monsieur [Z] [M] soutient que la présence d’un concurrent dans le même secteur géographique constitue un facteur d’attractivité et que cette proximité n’a pas dissuadé la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES de prendre le local à bail. Elle souligne que le local est situé dans la rue commerçante la plus prisée des quatre artères formant le « carré d’or », dans le centre-ville piétonnier de [Localité 2].

Il fait valoir en outre, sur la base des conclusions de l’expert, que l’intégralité de l’immeuble est à usage commercial. Il met en exergue que le preneur lui-même utilise les étages à fins commerciales.

Il avance qu’au moment de l’entrée dans les lieux de la société FRANCE TELECOM les étages étaient parfaitement exploitables et non en état de « ruine ». Il verse au soutien de ses prétentions divers éléments notamment dix photographies prises en 2001, avant l’arrivée de la société FRANCE TELECOM. Il énonce par ailleurs qu’il appartient à l’appelant de rapporter la preuve du mauvais état de l’immeuble et qu’il est en tout état de cause censé avoir pris le bien à bail en bon état lors de l’entrée dans les lieux conformément aux stipulations contractuelles, l’empêchant d’établir la preuve contraire. Il rappelle que la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES a perçu une indemnité d’assurance de 116 055,93 euros de la part de son assureur suite aux infiltrations survenues en novembre 2012.

S’agissant de l’ascenseur, il soutient que l’ascenseur a fait l’objet d’un contrôle de conformité par la SAS THYSSENKRUPP le 24 décembre 2015, laquelle a établi un devis accepté et payé le 24 août 2016. Il ajoute qu’il a procédé au règlement de la facture l’APAVE et fait réaliser les travaux préconisés par la société TKE. Il argue que si l’ascenseur n’était pas aux normes il n’en demeurait pas moins utilisable. Il explique ne pas s’être préoccupé davantage de la réalisation de ces travaux en raison de leur coût et des malversations de son locataire. Il fait valoir enfin que le preneur ne caractérise pas en tout état de cause l’incidence de l’absence de cet équipement sur l’application du coefficient de pondération.

Cela posé, en droit, selon l’article R. 145-3 du code de commerce :

Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert relève que le local est situé dans l’une des meilleures rues du Grand [Localité 2], la [Adresse 6], très commerçante et accueillant le « plus fort flux piéton ».

Il présente ensuite les nombreuses facilités d’accès à la boutique, par les transports en commun mais aussi en véhicule avec la possibilité de se garer dans plusieurs parkings situés aux abords du centre-ville.

Il en résulte que le commerce de la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES est parfaitement situé et desservi.

Par ailleurs, l’installation d’un concurrent direct en face de la boutique, en l’occurrence l’enseigne AFFELOU peut, certes, être considéré comme un point négatif, mais la proximité entre commerçants exerçant une même activité renforce également l’attractivité de la zone. Plus encore, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES avait, au moment de la conclusion du bail, connaissance de cette situation, qui ne l’a pas dissuadée de s’installer. Enfin, en centre-ville, il est courant que des commerçants exerçant la même activité se trouvent proches les uns des autres. Il s’ensuit que la prise en compte de cet élément est à nuancer, sachant que comme il a été rappelé la boutique est idéalement placée, dans une rue possédant un fort flux piéton.

S’agissant de l’ascenseur, l’expert judiciaire indique qu’il était en bon état et que lors de la visite il fonctionnait correctement aux niveaux qu’il dessert.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats que la société TKE a réalisé des travaux de conformité le 24 décembre 2016, qu’elle est intervenue entre janvier 2023 et février 2024 dans le cadre du contrat de maintenance, et que les travaux de mise aux normes préconisés par l’APAVE dans son rapport du 6 mars 2024 ont été exécutés en 2025.

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES ne démontre pas qu’une mise aux normes était impossible sans détruire entièrement la cage d’escalier, sachant que les préconisations du rapport de l’APAVE, qu’elle invoque au soutien de ses prétentions, ont été suivies.

De surcroît, les rapports d’intervention de la société TKE mentionnent qu’à l’issue de chacune de leurs interventions l’ascenseur était en service, rendant inefficace l’argument de son dysfonctionnement persistant.

Partant, la surface des étages ne saurait être écartée de l’appréciation au motif que l’ascenseur n’était pas fonctionnel. A cet égard, Monsieur [U] [I] relève aux termes de son rapport que les 1er étage et 2ème étage ne sont ni des réserves ni des ateliers classiques mais des espaces de réglage/essai des produits d’optique et audioprothèse avec bureau d’accompagnement. Il s’ensuit que l’ensemble de l’immeuble est à usage commercial.

Par ailleurs, concernant l’état du local, en l’absence d’état des lieux contradictoire, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état des réparations locatives. La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES échoue à démontrer que lors de la prise de possession des lieux, le logement était en ruine comme elle le prétend ou à tout le moins en mauvais état. L’attestation de l’ancien locataire, établie le 7 février 2023, soit plus de 10 ans après la cession du droit au bail, ne saurait suffire à elle-seule à déterminer l’état des lieux lors de l’entrée en jouissance de la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES et pallier, en conséquence, l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée contradictoire.

– Sur la destination des lieux

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES fait grief au juge des loyers commerciaux d’avoir retenu une majoration de 10% au titre de la clause ’tous commerces’ alors que celle-ci ne peut être qualifiée comme telle dès lors que sont exclus les activités qui présentent un caractère malodorant, dangereux, insalubre ou bruyant. Elle précise que l’impossibilité pour le preneur de céder librement son bail entrave l’effet de la clause ’tous commerces’, ce qu’a confirmé l’expert aux termes de son rapport.

En réponse, Monsieur [Z] [M] soutient que la majoration de 10% est justifiée par la présence de la clause de ’tous commerces’.

Il avance que l’interdiction des activités malodorantes, dangereuses, insalubres et bruyantes n’a pas d’incidence sur la qualification ’tous commerces’ et que cette restriction figure dans tout bail qu’il soit ’tous commerces’ ou non.

Il précise que l’expert puis le juge ont pris en compte dans l’évaluation de ce taux la clause restreignant la cession du bail et la sous-location.

Il précise que le preneur ne propose aucun autre taux.

Cela posé, en droit, il résulte de l’article R.145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou le tribunal dans les prévus aux articles L. 145-47 à L.145-55 et L. L642-7.

La clause dite ’tous commerces’, qui accorde au preneur la possibilité d’exercer l’activité de son choix, donne généralement lieu à une majoration de la valeur locative selon notamment qu’elle s’accompagne ou non d’une cession ou sous-location libre du droit au bail.

En l’espèce, le bail du 18 mai 2001 stipule que ’Les locaux présentement loués pourront être affectés à l’exploitation de toutes activités commerciales à la seule condition qu’elles ne présentent aucun caractère malodorant, dangereux, insalubre ou bruyant’.

Les restrictions tenant à l’exercice d’une activité malodorante, dangereuse, insalubre ou bruyante se comprennent et se justifient par la nécessité de préserver le bien loué et de ne pas nuire au voisinage.

Il s’ensuit que la qualification de clause ’tous commerces’ ne se trouve pas vidée de sa substance.

En revanche, la portée de cette clause se trouve limitée en raison des stipulations conditionnant la cession ou la sous-location du bail à l’accord du bailleur pour certaines situations.

L’expert a retenu un taux de majoration de 10%, lequel traduit l’avantage de ’la clause tous commerces’. Si une liberté totale de cession de sous-location du droit au bail était prévue, il indique que la majoration aurait été largement supérieure. En effet seule liberté totale de cession du droit au bail de sous-location pourrait justifier une majoration de la valeur locative à ce titre, s’ajoutant à celle résultant de la clause tous commerces.

En conséquence, cette majoration de la valeur locative de 10% a lieu de s’appliquer en raison de l’existence de la clause ’tous commerces’.

– Sur les obligations respectives des parties

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES sollicite une minoration de 25% de la valeur locative du bien en raison de la clause d’accession profitant au bailleur, dès lors qu’elle a rendu accessible deux étages du bien.

Elle soutient en outre que la clause stipulant l’accession est ambiguë et doit être en conséquence interprétée en sa faveur. Elle avance qu’il doit être considéré que la clause d’accession ne puisse jouer qu’à la fin des relations contractuelles et non en fin de bail.

En réponse, Monsieur [Z] [M] soutient que la clause distingue entre les travaux autorisés et ceux non autorisés, lesquels sont soumis à deux régimes différents.

Il fait valoir que s’agissant des travaux autorisés, comme tel est le cas en l’espèce, la clause d’accession joue en fin de bail et que le bailleur ne peut demander la remise en l’état primitif, ce qui exclut ainsi toute minoration.

Il conteste en outre l’ampleur des travaux réalisés par la société FRANCE TELECOM précisant qu’ils ont été effectués à son initiative et que lui-même avait effectué des travaux non négligeables.

Cela posé, en droit, il résulte de l’article R. 145-8 du code de commerce que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail stipule, au sein de la clause ’Améliorations’, que ’Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le PRENEUR, même avec l’autorisation du BAILLEUR, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.

A l’expiration de la jouissance du PRENEUR, ce dernier ne pourra pas supprimer ces installations sans l’approbation du BAILLEUR, du fait de leur incorporation à l’immeuble, le PRENEUR perdant ainsi à ce moment-là, tous droits de propriété.

Il est toutefois précisé, en tant que de besoin, que les équipements matériels installations non fixés à demeure et qui, de ce fait ne peuvent être considérés comme des immeubles par destination resteront la propriété du PRENEUR et devront être enlevés par lui immédiatement lors de son départ, à charge pour ce dernier de remettre les lieux en l’état.

LE BAILLEUR, en fin de jouissance du PRENEUR, se réserve la possibilité de demander la remise en l’état primitif des locaux loués pour le cas où les travaux agencements, améliorations et autres, n’auraient pas été autorisés par lui préalablement à leur exécution. Toutefois, pour les travaux préalablement autorisés par le BAILLEUR, le BAILLEUR s’engage à ne pas demander de remise en l’état primitif des locaux objets du présent acte’.

Il ressort de la lecture de cette clause, que l’accession de fin de bail et en fin de jouissance ne se confondent pas, dès lors que chacune porte sur une situation différente ; la première traite de l’hypothèse des travaux autorisés et la seconde des travaux non autorisés.

Ainsi, s’agissant des travaux autorisés l’accession joue en fin de bail, sans condition ni formalité, et elle est acquise de plein droit, tandis que les travaux non autorisés peuvent, en fin de jouissance, faire l’objet d’une demande de remise en état.

Il n’y a en conséquence pas lieu à interprétation.

Le renouvellement du nouveau bail emportant la conclusion d’un nouveau bail, le bail antérieur a pris fin à cette date. En conséquence, au moment du renouvellement, le bailleur est devenu le propriétaire, par accession, des travaux réalisés par la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES. Ces travaux font donc partie des locaux loués. En conséquence, le preneur ne saurait s’en prévaloir pour minorer la valeur locative.

De manière surabondante, l’expert judiciaire a répondu au dire n°3, point 7, formulé par le preneur, portant sur la clause d’accession, en indiquant que les travaux qu’il a pu identifier ne constituent pas ’une amélioration significative’ pour l’exploitation commerciale.

– Sur les facteurs locaux de commercialité

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES ne conclut pas sur ce point indiquant ne pas souhaiter s’appesantir sur ce critère subjectif.

En réponse, Monsieur [Z] [M] sollicite l’homologation du rapport de l’expert sur ce point, ayant notamment conclu à l’évolution favorable des facteurs de commercialité.

Il déplore en outre le silence de la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES.

Cela posé, en droit, il résulte de l’article R.145-6 du code de commerce que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce les parties ne remettent pas en cause les conclusions de l’expert qui a conclu à une évolution majoritairement favorable des facteurs de commercialité mise à part deux points négatifs tenant à l’existence d’un concurrent direct à proximité et à la place importante occupée par l’escalier au regard de la surface des plateaux.

– Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la fixation du prix du loyer au mètre carré

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES sollicite la réformation de la valeur de 550€/m² retenue par l’expert qui ne respectant pas ses propres exigences, s’est basé sur de simples offres et des références éloignées de la date de renouvellement du bail.

Elle fixe le prix m² à 369,83 € pondérés correspondant à la moyenne de plusieurs références pertinentes.

En réponse, Monsieur [Z] [M] soutient que la méthodologie de l’expert est parfaitement claire et explicite, lequel a tenu compte dans son évaluation des références citées par les deux parties, outre d’autres points de comparaison détaillés dans son rapport.

Il vise également dans ses écritures le rapport de Monsieur [B] en date du 29 mars 2022, notamment en ce qu’il retient l’emplacement idéal du bien, situé dans la principale zone de chalandise du centre-ville de [Localité 2].

Cela posé, en droit, l’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, la méthodologie de détermination des prix couramment pratiqués par le voisinage suivie par l’expert judiciaire est claire, rigoureuse et conforme aux exigences du texte.

Il explique cependant avoir été contraint de se baser aussi sur de simples offres et des références plus ou moins éloignées de la date de renouvellement en raison de la raréfaction des transactions locatives sur une période de 12 mois précédent la date de renouvellement, en raison de l’impact de la crise de covid 19 sur le marché des boutiques.

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES ne critique pas utilement cette méthodologie et ne propose pas d’autre modus operandi alternatif pertinent qui reposerait sur des références renvoyant à une image plus fidèle du marché immobilier pour un bien de même type dans la zone considérée proche du renouvellement du bail.

Dans ces conditions, la valeur locative en application de l’article 145-33 du code de commerce de 550 euros/m² pondéré en valeur 1er janvier 2022, avant prise en compte de la clause tous commerces sera admise.

II – Sur la détermination de la valeur locative

– Sur la surface des locaux

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES fait grief au premier juge d’avoir écarté les surfaces retenues par le géomètre mandaté par ses soins, intervenu le 9 février 2024, au motif qu’elles n’ont pas été établies contradictoirement, alors que la jurisprudence constante de Cour de cassation retient que le juge ne peut refuser d’examiner un rapport dressé non contradictoirement dès lors que celui-ci a été soumis à la discussion des parties, comme tel est le cas en l’espèce.

Elle soutient que les données issues du relevé réalisé par le géomètre-expert, concernant le rez-de-chaussée, sont corroborées par le rapport [B] établi à la demande du bailleur, les références cadastrales et la facture d’un artisan intervenu en 2014 pour la pose de carrelage, tous concluant à une surface d’environ 48 m².

Elle souligne que Monsieur [Z] [M] reconnaît également que le mesurage de l’expert afférent au rez-de-chaussée ne correspond pas aux valeurs du cadastre.

En réponse, Monsieur [Z] [M] fait valoir que les constations de l’expert géomètre mandaté par la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES sont postérieures au dépôt du rapport d’expertise et en conséquence inopposables.

Il indique en outre que les différences de valeurs sont minimes.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise, que l’expert judiciaire s’est fondé sur les plans de France Télécom de 2001, établis à l’échelle du 1/50ème permettant un calcul des surfaces suffisamment fiable. Ces plans ont été numérisés et exploités à l’aide de logiciels professionnels, Monsieur [U] [I] ayant au surplus vérifié la cohérence des cotes figurant sur les plans avec celles qu’il a lui-même mesurées sur place au moyen d’un télémètre laser.

S’agissant des écarts relevés avec le rapport [B], il convient de relever que ce dernier ne précise ni la source ni la méthode ayant permis d’établir les surfaces qu’il retient.

Quant au rapport d’expertise du géomètre mandaté par la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES, établi postérieurement à la réalisation des opérations d’expertises, s’il ne saurait être écarté des débats, conformément à ce que soutient le preneur, sa portée demeure relative au regard de la méthodologie rigoureuse suivie par l’expert judiciaire, ce d’autant que les écarts apparaissent faibles.

– Sur la pondération

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES sollicite l’application des coefficients suivants :

– 20% pour le 1er étage, celui-ci ne pouvant être qualifié de zone de vente au regard des stipulations contractuelles et en raison de l’absence d’ascenseur fonctionnel ;

– Entre 10 et 15 % pour le 2ème étage, pour les mêmes raisons que celles du 1er étage ;

– 10% pour le 3ème étage en vertu de la charte de l’expertise en évaluation immobilière ;

– 10% pour le 4ème étage en vertu de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Elle conclut à la pondération suivante :

Rez-de-chaussée : 42,78 m² x 1 (surface boutique) + 5,12 m² x 0,20 (locaux de servitude),

1er étage : 30,85 m² x 0,20 (annexes diverses reliées),

2ème étage : 30,86 m2 x 0,10 (annexes diverses reliées),

3ème étage + 4ème étage + combles : (35,69 m2 + 36,49 m2 + 17,26 m2) x 0,10

Soit un total de 62,00 m² pondérés.

En réponse, Monsieur [Z] [M] sollicite la fixation de la surface utile pondéré à 83 m² en soutenant que les coefficients retenus par l’expert sont exacts.

S’agissant de l’ascenseur, il renvoie la cour à ses développements précédents.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’il a été jugé que l’ascenseur du bien loué était fonctionnel et permettait de desservir l’ensemble des étages. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de retenir des pondérations plus basses que celles fixées par l’expert judiciaire.

Il convient en conséquence de retenir les pondérations indiquées par l’expert judiciaire dans son rapport, lequel a pris en compte les caractéristiques physiques des locaux.

Quant aux écarts constatés avec la charte de l’expertise en évaluation immobilière, il y a lieu de préciser, comme l’expert l’a lui-même rappelé, que les fourchettes de coefficients qu’elle préconise sont des recommandations et non des prescriptions impératives.

En conséquence, la surface utile pondérée de 83m²/P sera retenue.

– Le montant du bail renouvelé

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES fixe le montant du bail renouvelé à la somme annuelle de 17 197,09 € euros après l’application de la minoration de 25%.

Monsieur [Z] [M] sollicite la confirmation du jugement en qu’il fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50 000 euros HT et hors charges.

L’expert a appliqué à la surface pondérée de 83 m² un ratio locatif de 550 €/m² utile pondéré, soit une valeur locative de 83 m² x 550 €= 45 650 €. Il a appliqué une majoration de 10 % à la valeur locative de base compte tenu de la destination ’tous commerces’.

Soit au final la valeur locative statutaire du magasin optique Orbe au 1er janvier 2022 de : 45 650 x 1,1 = 50 215 € arrondis à 50 000 € hors-taxes et hors charges.

Aucune déduction de charges exorbitantes ne sera pratiquée étant observé que la taxe foncière est à la charge du bailleur.

En l’espèce, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a fixé le montant annuel du loyer à la somme de 50 000 euros HT et hors charges à compter du 1er janvier 2022.

III – Sur les autres demandes

– Sur les frais de géomètre

La SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES demande à ce que les frais du géomètre expert soient intégrés dans les dépens.

En réponse, Monsieur [Z] [M] sollicite la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande au motif que le géomètre expert est intervenu à la diligence unilatérale et personnelle du preneur.

En l’espèce, les frais du géomètre seront laissés à la charge de la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES qui l’a mandaté .

– Sur les intérêts au taux légal sur le différentiel des loyers

Monsieur [Z] [M] sollicite l’infirmation du jugement sur ce point lui faisant grief de ne pas préciser le montant de la condamnation alors qu’il avait estimé le remboursement à la somme de 5 769, 36 euros.

En l’espèce, Monsieur [M] ne justifie pas du montant des intérêts légal qu’il réclame sur le différentiel, faute de produire un calcul détaillé permettant d’en vérifier le décompte.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la SARL OPTIQUE SAINT CHARLES et le montant du loyer fixé par le présent jugement ont couru à compter du 7 septembre 2022, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

– Sur les demandes en paiement

Monsieur [Z] [M] sollicite la condamnation de la SARL OPTIQUE SAINT CHARLES à lui payer, en deniers ou quittances, les intérêts au taux légal courus et exigibles sur les loyers impayés ou payés avec retard depuis le 1er janvier 2024, représentant la somme de 1 281,30 euros arrêtée au 31 janvier 2025, en sus les intérêts à échoir depuis le 1er février 2025 ainsi que la taxe d’ordures ménagères 2023 s’élevant à 734,00 euros et la taxe d’ordures ménagères 2024 s’élevant à 731,00 euros.

Cela posé, en droit, il résulte de l’article R. 145-23 du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, les demandes en paiement formées par Monsieur [Z] [M] n’entrent pas dans la compétence du juge des loyers commerciaux, lequel ne peut prononcer de condamnation.

Elles sont en outre étrangères à la fixation du loyer du bail renouvelé.

Elles seront en conséquence déclarées irrecevables.

– Sur l’article 700 et les dépens

Monsieur [Z] [M] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a été jugé qu’il n’y avait pas à application de l’article 700 et que les dépens devaient être partagés.

Il fait valoir qu’il n’a pas succombé en première instance et qu’il a été contraint d’exposer des frais.

L’application de l’article 700 relève du pouvoir d’appréciation du juge et si les dépens sont à la charge de la partie qui succombe, le juge peut en décider autrement en fonction notamment de la décision rendue.

En l’espèce, la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES sera condamnée au paiement de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Déboute la SARL OPTIQUE SAINT CHARLES de ses chefs de contestation

Rejette les demandes incidentes d'[Z] [M]

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

Condamne la SARL OPTIQUE SAINT CHARLES à payer à [Z] [M] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel

Dit la SARL OPTIQUE SAINT CHARLES tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Monsieur PATIER POITRIN, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,