Vente d’un bien indivis : désignation d’un administrateur judiciaire faute de prix fixé

Sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis lorsque la mesure est urgente et conforme à l’intérêt commun. L’article 1380 du Code de procédure civile prévoit que la demande est portée devant le président statuant selon la procédure accélérée au fond.

La juridiction relève que l’urgence résultait notamment des charges de copropriété et de la nécessité de préserver la valeur de l’actif. Toutefois, l’autorisation directe de vendre n’était pas opportune : le prix restait incertain en raison d’une divergence de métrage et de propositions successives non formalisées. En l’absence de prix déterminé dans les demandes, la nomination d’un administrateur judiciaire, tiers à l’indivision, a été jugée conforme à l’intérêt commun.

L’administrateur est chargé de représenter l’indivision, d’accomplir les démarches nécessaires et de vendre l’immeuble au meilleur prix. Le prix doit être remis au notaire chargé de la succession. Les frais de l’administrateur et les dépens sont mis à la charge de la succession, tandis que les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

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Dans une succession comprenant un appartement et une cave indivis, un compromis de vente n’a pas été réitéré en raison de difficultés administratives et d’une contestation sur le prix après un nouveau mesurage. L’un des indivisaires a demandé à agir seul. La juridiction, constatant l’urgence mais l’absence de prix fixé, a désigné un administrateur judiciaire pour représenter l’indivision, régulariser la vente et rechercher le meilleur prix.

Une succession ouverte en 2001 comprend un appartement et une cave détenus en indivision. Les héritiers ont signé un compromis de vente, mais l’acte authentique n’a pas été réitéré, notamment en raison de l’absence de régularisation de l’attestation immobilière et de difficultés de procuration.

Un nouveau mesurage a révélé une superficie inférieure à celle mentionnée dans le compromis. L’acquéreur a proposé un prix réduit, tandis qu’un autre montant a été évoqué sans accord écrit établi. L’un des indivisaires a demandé à être autorisé à régulariser seul les actes et à vendre le bien.

La juridiction constate l’urgence liée aux charges de copropriété, mais retient que le prix n’est pas fixé. Elle désigne donc un administrateur judiciaire chargé de représenter l’indivision, de régulariser la vente et de rechercher le meilleur prix. Le prix sera remis au notaire, et les frais ainsi que les dépens seront supportés par la succession.

• Établir l’urgence de la mesure sollicitée
• Démontrer sa conformité à l’intérêt commun de l’indivision
• Constater la nécessité de préserver la valeur du bien indivis
• Vérifier l’existence de charges de copropriété affectant l’indivision
• Relever l’absence de prix de vente définitivement fixé
• Privilégier un tiers lorsque la représentation de l’indivision est nécessaire

• Compromis de vente signé le 2 juillet 2023
• Courrier notarial du 18 [Date décès 1] 2024
• Mesurage établissant 68,43 m² contre 77,41 m²
• Propositions de prix de 81 770 € et 89 000 €
• Mise en demeure relative aux charges de copropriété

L’indivision sera représentée par un administrateur judiciaire, chargé de régulariser la situation et de vendre l’immeuble au meilleur prix. Le prix sera remis au notaire, tandis que les frais de l’administrateur et les dépens seront supportés par la succession.

• Représentation de l’indivision par l’administrateur désigné
• Réalisation des démarches préalables à la vente
• Vente de l’immeuble au meilleur prix
• Remise du prix au notaire successoral
• Prise en charge des frais par la succession
• Rejet des demandes au titre de l’article 700

À faire

• Mandater l’administrateur judiciaire désigné
• Régulariser l’attestation immobilière successorale
• Vérifier et documenter la superficie du bien
• Formaliser le prix accepté par l’acquéreur
• Organiser le dépôt du prix chez le notaire

À éviter

• Signer une vente sans prix définitivement établi
• Se fonder sur un accord oral non documenté
• Négliger les charges de copropriété exigibles
• Omettre les procurations nécessaires à la vente
• Répartir le prix avant règlement des frais

Les conditions de l’autorisation de vente d’un bien indivis

L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente si la mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. L’intérêt commun s’apprécie notamment au regard de la préservation ou de l’augmentation de la valeur du bien. La demande relève de la procédure accélérée au fond en application de l’article 1380 du Code de procédure civile.

La désignation d’un administrateur judiciaire en cas de prix incertain

La juridiction refuse l’autorisation directe sollicitée, car le prix de vente n’est pas fixé. Les montants successivement évoqués, liés à une différence de superficie, ne sont pas corroborés par un accord récent suffisamment établi. La nomination d’un tiers à l’indivision permet de représenter celle-ci et de vendre rapidement au meilleur prix.

La conservation du prix de vente au profit de l’indivision

Le prix doit être remis au notaire chargé de la succession, afin d’être conservé et réparti selon les droits des indivisaires, après règlement des frais et charges. Les frais de l’administrateur et les dépens sont mis à la charge de la succession. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

Article 815-6 du Code civil, Articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil, Article 1380 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile