Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 22 Octobre 2026
N° RG 25/00126 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRI3
Minute : 26/00241

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Soizik HELLEUX, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER-BONAUD, greffier lors des débats et Virginie MACÉ, greffier lors du prononcé

DEMANDERESSE

Madame [K] [U]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Brigitte BOUILLONNEC, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 04/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

ET

DEFENDERESSE

S.C.I. FOEHN
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

–ooOoo–

Débats publics tenus à l’audience publique du 18 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 22 Octobre 2026
Décision publique
Jugement prononcé le 22 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :
Expédition conforme :
Me Brigitte BOUILLONNEC, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORTMe Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORTCopie exécutoire :
Me Brigitte BOUILLONNEC, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 janvier 2017, à effet au 1er février 2017, la SCI FOEHN, propriétaire d’une immeuble situé [Adresse 3] à SURGERES, 17700, a donné à bail à Madame [K] [U] un appartement de type T1 moyennant un loyer de 414 €, outre 16 € de provision pour charges. Le loyer actualisé est actuellement de 477, 35 € outre 25 € de provision pour charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 décembre 2024, la SCI FOEHN a donné à sa locataire congé de libérer le logement à la date d’échéance du bail, soit le 31 janvier 2026. Fondé sur un motif légitime et sérieux, le congé visait d’une part le non respect d’un jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 23 novembre 2022, et d’autre part, la non fourniture des attestations d’assurance depuis 2023.

Par acte du commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, Madame [K] [U] a fait assigner la SCI FOEHN devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Rochefort pour contester la validité du congé délivré par son bailleur. Elle réclame en outre 1000 € de dommages et intérêts ainsi que la condamnation de la SCI FOEHN à lui remettre, sous astreinte de 100 € par jour de retard, les quittances de loyers de janvier 2024 jusqu’à celle du prononcé du jugement.

La SCI FOEHN conclut en réponse et sollicite le débouté complet de Madame [K] [U] de ses demandes, fins et conclusions. Reconventionnellement, elle sollicite l’octroi d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est évoqué un contexte très conflictuel de longue date entre la SCI FOEHN et Madame [K] [U], émaillé de décisions contentieuses réciproques. La SCI FOEHN considère en tout état de cause qu’elle peut légitimement donner congé à sa locataire au regard du non respect par celle-ci de la condamnation judiciaire du 23 novembre 2022, laquelle est en rapport direct avec l’exécution des obligations locatives par Madame [K] [U]. S’agissant des attestations d’assurance, il est relevé que Madame [K] [U] a tardé à les fournir et ne peut démontrer qu’elle les a communiquées en temps utile au bailleur.

La SCI FOEHN évoque également le fait que Madame [K] [U] hébergerait une personne sans l’avoir déclarée officiellement et sans fournir ses coordonnées.

La SCI FOEHN soutient que la protection prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 concernant le locataire de plus de 65 ans ne s’applique pas quand le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ce qui est le cas en l’espèce.

La SCI FOEHN fait observer qu’au regard des relations très dégradées entre le bailleur et la locataire, il serait finalement préférable de valider le congé, d’autant que la locataire évoque son souhait de quitter le logement.

La SCI FOEHN fait valoir qu’elle fournit les quittances de loyers et produit aux débats les documents en cause jusqu’en mars 2026.

Madame [K] [U] a répondu qu’elle n’avait pas l’obligation de donner les noms et coordonnées des personnes qu’elle héberge et que la SCI FOEHN, personne morale, ne peut se prévaloir de l’exception relative à l’âge du bailleur.

MOTIFS

En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, la SCI FOEHN a fait délivrer un congé au double motif ainsi indiqué:

« un jugement a été prononcé par le Tribunal judiciaire de La Rochelle le 23 novembre 2022 à l’encontre de Madame [K] [U] laquelle n’est pas à jour des condamnations mises à son encontre ;
« l’attestation d’assurance locative n’a pas été fournie depuis l’année 2023. »

Or, il est constant que le premier motif ne se rattache pas directement avec le non respect d’une obligation contractuelle locative puisqu’il est fait référence à la non exécution d’une condamnation pécuniaire par une juridiction, peu importe que celle-ci soit en lien avec l’exécution du bail. Au demeurant, il résulte des éléments du dossier que l’affirmation est fausse puisque Madame [K] [U] exécute, certes de manière échelonnée, les termes du jugement en procédant à des règlements mensuels auprès du commissaire de justice chargé du recouvrement.

S’agissant du second motif, il est attesté par les pièces produites que Madame [K] [U] a toujours été assurée contre les risques locatifs pour le logement en cause. Si elle ne peut démontrer avoir fourni régulièrement les documents en attestant, dès lors qu’elle soutient les avoir déposés dans une boîte à l’intention de la bailleresse sans se ménager de preuves, il convient de relever que la SCI FOEHN ne démontre pas davantage avoir enjoint à sa locataire de lui fournir les pièces en question, permettant de caractériser le manquement invoqué. En effet, les copies commentées de documents manuscrits produites aux débats ne constituent pas des preuves suffisantes et objectives d’une mise en demeure effective.

Dès lors, aucun des deux motifs allégués dans le congé délivré le 27 décembre 2024 n’apparaît être légitime et sérieux, de nature à valider la fin du bail du 12 janvier 2017.

Il sera observé que toute l’argumentation figurant dans les écritures de la SCI FOEHN, postérieure à la délivrance du congé, ne peut en aucun cas, servir de motifs alternatifs, s’agissant au demeurant d’arguments inopérants (identité d’une personne hébergée par la locataire, climat conflictuel entre le bailleur et la locataire de longue date).

Il convient dans ces conditions de faire droit à la demande de Madame [K] [U] s’agissant du constat de l’absence de fondement légitime et sérieux du congé délivré par la SCI FOEHN le 27 décembre 2024. Il en résulte que le bail est toujours valide et doit continuer à s’exécuter.

Madame [K] [U] invoque un préjudice né de la délivrance de ce congé injustifié l’ayant mise dans une situation d’inconfort par rapport à son avenir dans son logement, outre l’obligation pour elle de s’engager à nouveau dans une procédure contentieuse vis-à-vis de son bailleur.

De fait, la SCI FOEHN a causé un préjudice à sa locataire en lui délivrant un congé dont les motifs étaient aussi fragiles que contestables.

Il lui sera accordé une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

En revanche, il ne sera pas fait droit à sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI FOEHN concernant la fourniture des quittances de loyers puisqu’il est avéré que celles-ci ont été fournies jusqu’en mars 2026 et que rien ne permet d’affirmer que la bailleresse s’oppose à la fourniture des documents en question.

Partie perdante, la SCI FOEHN ne pourra qu’être déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera en outre tenue aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision,

DIT que le congé délivré par la SCI FOEHN pour motifs légitimes et sérieux le 27 décembre 2024 est nul et de nul effet et CONSTATE que le bail du 12 janvier 2017 est toujours en cours ;

CONDAMNE la SCI FOEHN à payer à Madame [K] [U] une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [K] [U] du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande de la SCI FOEHN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FOEHN aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé, les jour, mois, an que dessus,

Et le juge a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION