Cour d’appel, 4ème chambre commerciale, 23 octobre 2026, RG n° 25/01899

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01899 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JTPG

NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

23 janvier 2025 RG :24/00013

[O]

[E]

C/

[D]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 23 Janvier 2025, N°24/00013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Yan MAITRAL, Conseiller

Estelle BALG, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Octobre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [R], [F], [A] [O]

né le 23 Octobre 1946 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Mme [X], [V] [E] épouse [O]

née le 18 Mai 1946 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

INTIMÉE :

Mme [T] [D]

née le 02 Août 1969 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Anna-octavie BRESSOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Septembre 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 23 Octobre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 13 juin 2025 par M. [R], [F], [A] [O] et Mme [X] [V] [E] épouse [O] à l’encontre du jugement rendu le 23 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Privas dans l’instance n° RG 24/00013 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 9 mars 2026 par M. [R], [F], [A] [O] et Mme [X] [V] [E] épouse [O], appelants à titre principal, intimés à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 28 mai 2026 par Mme [T] [D], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 8 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 7 septembre 2026.

***

M. [R] [F] [A] [O] et Mme [X] [V] [E] épouse [O], ci-après les époux [O], sont propriétaires depuis le 12 juillet 1999, au sein du département de l’Ardèche, commune de [Localité 6], d’un tènement immobilier, en nature de maison d’habitation avec local commercial et terrain attenant. Ils habitent au-dessus du local, lequel a fait l’objet de plusieurs contrats de bail commercial successifs.

Mme [T] [D] a acquis un fonds de commerce le 21 décembre 2012 au rez de chaussée d’un immeuble appartenant aux époux [O]. Mme [T] [D] y exploite une activité de restauration/pizzeria.

Les époux [O], propriétaires des lieux, se sont plaint auprès de Mme [T] [D], locataire, de l’évacuation des fumées du four à pizza.

Par assignation du 2 novembre 2021, les époux [O] ont fait assigner en référé Mme [T] [D], afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise au titre de diverses nuisances liées à l’activité de restauration, devant le tribunal judiciaire de Privas.

Mme [T], [D] a reconventionnellement sollicité l’extension de la mission de l’expert en raison de problèmes liés à la hotte et la chambre froide, ce qui a été accordé par le juge.

Le rapport d’expertise a été déposé le 9 juin 2023. L’expertise a permis de faire un état des lieux, technique, des doléances réciproques des parties.

***

Par exploit du 21 décembre 2023, Mme [T] [D] a fait assigner les époux [O] aux fins de dire que le local loué pour y exercer l’activité de restauration est impropre à sa destination, de les condamner à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour remédier aux divers désordres, notamment au regard des infiltrations d’eau, du non-respect des règles sanitaires, d’un raccordement du four non conforme aux normes, à l’extraction de fumée de la zone de cuisson de la cuisine, et la sortie de toits commune des fumées de l’insert et du four, de les condamner à faire réaliser les travaux préconisés dans un délai de deux mois sous peine d’astreinte, de les condamner au versement d’une indemnité si les travaux empêchent l’exploitation normale du restaurant, au paiement d’une somme au titre du préjudice de jouissance, ainsi que d’une autre somme au titre du préjudice moral, enfin, de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, de les condamner aux frais irrépétibles et entiers dépens, devant le tribunal judiciaire de Privas.

***

Par ordonnance avant dire droit du 1er février 2024 (n° RG 24/00013), le président du tribunal judiciaire de Privas a statué et a notamment :

enjoint les parties de rencontrer un médiateur au tribunal judiciaire de Privas aux fins d’information des parties sur le processus de médiation,

ordonné la comparution personnelle des parties à cet effet,

désigné le centre de médiation d’Ardèche, en la personne de Maître [M] [I], médiateur, d’informer les parties sur la médiation qui pourrait être mise en ’uvre,

fixé la durée de la médiation à 3 mois.

Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

***

Par jugement du 23 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Privas a statué et :

« Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de dire que le local loué est impropre à sa destination

Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à procéder aux réparations suivantes :

– traiter les infiltrations d’eau au droit du mur extérieur accolé au terrain,

– réfection de la chambre froide,

– extraction de l’air de la cuisine.

Dit que ceux-ci devront effectuer les travaux sous deux mois à compter de la signification du présent jugement, à défaut, les condamne à payer une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à liquider par le juge de l’exécution après 4 mois.

Condamne Mme [T] [D] à procéder aux réparations suivantes :

– reprise du conduit de raccordement de fumée

Dit que celle-ci devra effectuer les travaux sous deux mois à compter de la signification du présent jugement, à défaut, la condamne à payer une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à liquider par le juge de l’exécution après 4 mois.

Rejette la demande de M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] de condamner Mme [D] à la reprise de la sortie de toit des conduits de fumée.

Rejette la demande de condamner les époux [O] à lui verser 25.000 euros au titre de son préjudice de jouissance

Rejette la demande de condamner les époux [O] à lui verser 10.000 euros au titre de son préjudice moral

Déclare irrecevable la demande de condamner les époux [O] à lui verser 1.000 euros par semaine si les travaux empêchent l’exploitation normale du restaurant

Dit que les dépens, dont les frais d’expertise, seront partagés par moitié comme suit : 1/2 pour M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] et 1/2 pour Mme [T] [D], et condamne ceux-ci au besoin à procéder aux remboursements nécessaires pour parvenir à cette égalité,

Dit que les parties garderont la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés.

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision. ».

***

Les époux [O] ont relevé appel le 13 juin 2025 de ce jugement pour le voir réformer en toutes ses dispositions.

***

Dans leurs dernières conclusions, les époux [O], appelants à titre principal, intimés à titre incident, demandent à la cour de :

« Il plaira à la cour d’appel,

De recevoir l’appel formé le 13 juin 2025, par les époux [O],

Confirmant des chefs de jugement frappé d’appel suivants :

« Dit qu’il n’y a lieu à statuer sur la demande de dire que le local loué est impropre à sa destination,

Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à procéder aux réparations suivantes :

– traiter les infiltrations d’eau au droit du mur extérieur accolé au terrain,

Condamne Mme [T] [D] à procéder aux réparations suivantes :

– reprise du conduit de raccordement de fumée.

Dit que celle-ci devra effectuer les travaux sous deux mois à compter de la signification du présent jugement, à défaut, la condamne à payer une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à liquider par le juge de l’exécution après 4 mois.

Rejette la demande de condamner les époux [O] à lui verser 25.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Rejette la demande de condamner les époux [O] à lui verser 10.000 euros au titre de son préjudice moral.

Déclare irrecevable la demande de condamner les époux [O] à lui verser 1.000 euros par semaine si les travaux empêchent l’exploitation normale du restaurant. »

Infirmant des chefs dudit jugement suivants

Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à procéder aux réparations suivantes :

– réfection de la chambre froide,

– extraction de l’air de la cuisine.

Dit que ceux-ci devront effectuer les travaux sous deux mois à compter de la signification du présent jugement, à défaut les condamne à payer une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à liquider par le juge de l’exécution après 4 mois.

Rejette la demande de M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] de condamner Mme [D] à la reprise de la sortie du toit des conduits de fumée.

Dit que les dépens dont les frais d’expertise seront partagés par moitié comme suite : pour M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] et pour Mme [T] [D], et condamne ceux-ci au besoin à procéder au remboursement nécessaire pour parvenir à cette égalité.

Dit que les parties garderont la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagé.

Et statuant à nouveau :

Débouter Mme [T] [D], de ses demandes à l’encontre de M. et Mme [O], tendant à ce qu’ils soient condamnés à la réfection de la chambre froide et au travaux inhérents à l’extraction d’air dans la cuisine,

Condamner en revanche Mme [T] [D] à la mise en place d’une extraction des fumées de la zone de cuisson, selon les normes techniques en vigueur, et selon les préconisations du rapport d’expertise,

Dire que les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de Mme [T] [D], seront assorties d’une astreinte provisoire de 150 euros /jour de retard, commençant à courir, dans les deux mois du jugement à intervenir, faute d’avoir été réalisés, dans ce délai,

Dire l’appel incident de Mme [T] [D] recevable,

Mais l’en débouter, comme, de toutes ses fins, demandes et conclusions,

De condamner, Mme [T] [D], au paiement d’une indemnité de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance, comme d’appel,

De condamner, Mme [T] [D], aux entiers dépens de première instance, et d’appel, en ce compris les frais du rapport d’expertise judiciaire. ».

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O], appelants à titre principal, intimés à titre incident, exposent que :

– sur leur condamnation à procéder à la réfection de la chambre froide et aux travaux relatifs à l’extraction d’air de la cuisine :

Les époux [O] soutiennent qu’ils n’auraient pas dû être condamnés à procéder aux réparations de réfection de la chambre froide et d’extraction de l’air de la cuisine.

Ils soutiennent que le premier juge a considéré à tort que l’acte authentique en dates des 18 et 21 décembre 2012 était le dernier contrat de bail commercial : l’acte conclu n’est pas le « dernier » bail commercial, mais un nouvel acte de renouvellement de bail, ainsi que cela résulte, sans aucune ambiguïté des stipulations de cet acte. Le bail énoncé est celui du 09 septembre 1987 reçu par Maître [H], et c’est par erreur qu’il est évoqué une autre désignation et destination des locaux loués dans l’acte de renouvellement. Il n’a ainsi jamais été loué de locaux à usage de restauration. Par conséquent, le bailleur n’est tenu d’aucune obligation particulière, tenant à la nature et à l’orientation de l’exploitation commerciale. L’acte de renouvellement de bail n’a opéré ni changement de désignation, ni changement de destination des locaux loués.

Les époux [O] n’ayant jamais consenti à conclure un bail de restaurant, ils ne sont nullement obligés à préserver cette destination. Il appartient à l’intimée de mettre son commerce aux normes, en installant un dispositif d’extraction des fumées en conformité avec le règlement sanitaire départemental.

– sur le rejet de la demande de condamnation de Mme [D] à la reprise de la sortie du toit des conduits de fumée :

Le juge a statué ultra-petita en rejetant la demande des époux de condamner l’intimée à la reprise de la sortie de toit des conduits de fumées, alors même que les époux n’avaient pas formulé une telle demande.

– sur l’appel incident :

Les époux [O] soutiennent que rien, dans les conclusions des parties, ne vient en discussion de leur moyen tendant à démontrer que la destination du local à usage de restaurant n’est pas conventionnelle, mais seulement une situation de fait, dont on ne peut tirer aucune conséquence. Il n’est pas stipulé dans l’acte des 18 et 21 décembre 2012 que les parties conviennent d’un nouveau bail, avec de nouvelles stipulations. A aucun moment il n’est convenu d’un changement de destination. Les sujétions évidentes d’un local à usage de restaurant, auraient impliqué une mention particulière. De surcroît, il apparait que l’intimée se fonde sur les stipulations de son acte d’achat de fonds de commerce, acte conclu avec un tiers, qui ne peut avoir d’effet de droit sur les appelants.

– Sur leur condamnation à la réfection de la chambre froide :

Cette chambre froide n’était aucunement comprise dans la description du bail originel, de sorte que les frais afférents à la remise à niveau de cette pièce n’ont pas à être mis à la charge des bailleurs. Ce n’est pas parce que les locataires ont fait des travaux de transformation des lieux loués, que cela oblige ensuite les bailleurs à maintenir et refaire des travaux nécessaires à leur conservation ou remise aux normes.

La clause du bail originel sur l’état des lieux et la charge des travaux d’entretien et de réparation des locaux loués excluent toutes charges d’entretien et de réparation, incombant au bailleur, hormis le gros ’uvre et la toiture.

En jurisprudence, sont repoussées toutes les actions fondées sur l’article 1719-2e du code civil, en présence d’un bail « tous commerces » comme c’est le cas en l’espèce.

– Sur leur condamnation à installer un système complet d’extraction d’air provenant de la zone cuisson :

S’agissant d’une installation d’une cuisine au mépris des règles sanitaires, par son prédécesseur et par l’intimée, sans extraction normalisée des émanations des cuissons de leur cuisine, l’obligation d’être bien équipé, pour la réalisation de son activité, non prévue par le bail, ne peut être imputée qu’au preneur, et aucunement au bailleur, de sorte que contrairement à ce qui est allégué, le jugement frappé d’appel sera bien infirmé de ce chef.

– sur la condamnation de Mme [D] à procéder à la reprise du conduit de raccordement de fumée :

Mme [D] soutient que les travaux de raccordement au conduit de cheminée ne pourraient être exécutés en raison de la non-conformité du conduit de cheminée. Or, cela ne ressort pas des investigations de l’expert et Mme [D] procède par affirmations.

– sur la demande d’indemnité pour perte :

Mme [D] ne produit aucun élément sérieux issu de sa comptabilité pour justifier sa demande qui devra donc être écartée, de même que sa demande au titre d’un préjudice moral.

– La demande de résiliation du bail formée par Mme [T] [D] en raison des manquements imputés aux bailleurs est une demande nouvelle qui doit être écartée par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

***

Dans ses dernières conclusions, Mme [T] [D], intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de l’article 1231-2 du code civil, de l’article 1226 du code civil, et de l’article 564 du code de procédure civile, de :

« Confirmer les chefs de jugement suivants :

« Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à procéder aux réparations suivantes :

– réfection de la chambre froide,

– extraction de l’air de la cuisine.

Dit que ceux-ci devront effectuer les travaux sous deux mois à compter de la signification du présent jugement, à défaut les condamne à payer une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à liquider par le juge de l’exécution après 4 mois.

Rejette la demande de M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] de condamner Mme [D] à la reprise de la sortie du toit des conduits de fumée. »

Infirmer les chefs de jugement suivants :

« Dit qu’il n’y a lieu à statuer sur la demande de dire que le local loué est impropre à sa destination,

Condamne Mme [T] [D] à procéder aux réparations suivantes :

– reprise du conduit de raccordement de fumée.

Dit que celle-ci devra effectuer les travaux sous deux mois à compter de la signification du présent jugement, à défaut, la condamne à payer une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à liquider par le juge de l’exécution après 4 mois.

Rejette la demande de condamner les époux [O] à lui verser 25.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Rejette la demande de condamner les époux [O] à lui verser 10.000 euros au titre de son préjudice moral.

Déclare irrecevable la demande de condamner les époux [O] à lui verser 1.000 euros par semaine si les travaux empêchent l’exploitation normale du restaurant.

Dit que les dépens dont les frais d’expertise seront partagés par moitié comme suite : pour M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] et pour Mme [T] [D], et condamne ceux-ci au besoin à procéder au remboursement nécessaire pour parvenir à cette égalité. »

Et statuant à nouveau :

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [O] à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour remédier aux désordres suivants :

– la présence d’infiltrations d’eau au droit du mur accolé au terrain,

– le raccordement au conduit de fumée du four à pizzas non conforme au DTU 24.1,

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [O] à faire réaliser tous les travaux préconisés par l’expert judiciaire de manière à ce que ceux-ci soient terminés un délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous peine d’une astreinte à verser à Mme [D] à hauteur de 150 euros par jour de retard,

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [O] à verser une indemnité de 200 euros par jour au titre du préjudice d’exploitation, durant toute la durée des travaux empêchant l’ouverture du restaurant,

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [O] à faire effectuer les travaux de reprise de l’électricité

A titre subsidiaire :

Juger que les manquements des consorts [O] entraînent la résiliation du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs du bailleur,

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [O] à verser à Mme [D] la somme de 70.000 euros au titre d’une indemnité assimilable à une indemnité d’éviction,

En tout état de cause :

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [O] à verser à Mme [D] la somme de 25.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [O] à verser à Mme [D] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anna-Octavie Bressot, avocat au barreau de d’Ardèche ;

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à conserver à leur charge les coûts de l’expertise judiciaire,

Condamner M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à la somme de 7.000 euros. ».

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [D], intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose que :

L’acte notarié des 18 et 21 décembre 2012, est un bail commercial. Ainsi les bailleurs sont tenus de lui délivrer et maintenir l’immeuble en état d’usage. Les consorts [O] ont, en connaissance de cause, acquis un immeuble avec au rez-de-chaussée, un restaurant. Les actes y font référence. La volonté des différents propriétaires et locataires avant eux était bien l’exploitation d’un commerce de restaurant. La désignation des lieux loués comme deux salles de restaurant, avec cuisine et chambre froide, la reprise d’une exploitation de restaurant existant depuis 1998, et la concomitance avec la cession d’un fonds de restaurant/pizzeria, manifestent sans aucune ambiguïté la commune intention de louer un local à destination de restaurant. Les appelants ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude. La destination de restaurant est la conséquence d’un enchaînement d’actes juridiques successifs, connus et acceptés par le bailleur, qui manifeste la commune intention des parties de voir les lieux loués affectés à l’exploitation d’un restaurant. De cette destination découle l’obligation de délivrance conforme du bailleur, notamment en ce qui concerne la chambre froide et les installations d’extraction et d’évacuation des fumées, dont l’expert a constaté l’impropriété à la destination des locaux de restauration. Qui plus est, il avait été demandé aux bailleurs de supprimer la mention chambre froide dans le bail, cette dernière étant inutilisable. Ils ne l’ont pas fait. Le rapport d’expertise démontre que les défauts relèvent de la responsabilité de M. et Mme [O].

La condamnation des époux appelants à la réfaction de la chambre froide est fondée. Depuis 2019, Mme [T] [D] a notifié à sa propriétaire les problèmes liés à la chambre froide. L’expert judiciaire constate que ce local ne respecte aucune caractéristique d’une chambre froide au niveau sanitaire. Il retient une impropriété à destination. Il suggère plusieurs travaux, qu’il évalue à hauteur de 10.550 euros. Plusieurs devis ont été produits par l’intimée. Ces travaux prennent du temps, le restaurant sera obligé de fermer entre 7 à 10 jours.

La condamnation des époux appelants à l’extraction de l’air de la cuisine est fondée. L’expert judiciaire a constaté qu’au regard de la configuration des locaux, la position de la sortie du conduit d’extraction d’air vicié de la cuisine n’est pas conforme. Il retient une impropriété à destination des locaux. Il propose plusieurs travaux qu’il évalue à 8.979 euros. Des devis ont été produits par l’intimée qui a d’ailleurs pris les devants pour demander l’autorisation aux voisins de poser ce conduit. Devant le refus des voisins, Mme [T] [D] a proposé une autre solution aux époux, en vain.

La condamnation des appelants à traiter les infiltrations d’eau au droit du mur extérieur accolé au terrain est fondée. L’expert judiciaire a constaté des infiltrations d’eau nécessitant des travaux qui n’ont toujours pas été réalisés malgré leur acceptation par les bailleurs.

L’obligation de la reprise du conduit de raccordement de fumée ne peut pas être imputée à l’intimée. En effet, tant que le conduit des appelants n’est pas aux normes, un artisan ne pourra pas changer le conduit de l’intimée. Le bailleur ne peut prétendre, alors que le bail mentionne une « activité de restauration / coin chaud / chambre froide » que sa seule obligation est de délivrer un local brut sans canal d’évacuation ou avec un conduit inadapté. Cette réfection totale du conduit, n’étant pas des travaux de simple entretien, incombe au bailleur.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice d’exploitation à hauteur de 200 euros par jours est fondée, dès lors qu’une interruption totale de l’activité s’impose le temps des travaux. La perte d’exploitation correspond à un manque à gagner et à la persistance de charges fixes. Ce préjudice est direct, certain et prévisible, découlant du défaut d’entretien et de réparation des installations.

La demande de 25.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance est justifiée. Elle n’a pas pu exploiter correctement son fonds de commerce depuis de nombreuses années. Les bilans des anciens preneurs et les comptes annuels démontrent ce préjudice. La réduction de l’offre de restauration et la réduction de l’amplitude d’ouverture sont des contraintes techniques et pratiques rencontrées dans l’exploitation de la pizzeria. M. [O] a, entre outre, dissuadé une éventuelle acquéreuse du fonds de commerce.

Mme [D] invoque aussi son préjudice moral résultant de l’obstination et du mépris des consorts [O]. Elle produit un certificat médical faisant état d’un épisode dépressif.

Elle soutient que depuis 2016, les bailleurs lui ont interdit de faire des grillades et de la friture.

Elle formule deux demandes nouvelles, soit la réfection de l’électricité et des façades, qui s’avèrent être un complément nécessaire des demandes initiales. Le litige porte depuis l’origine sur les désordres affectant les équipements indispensables à l’exploitation du fonds, engageant la responsabilité du bailleur au titre de son obligation d’entretien et de délivrance. La non-conformité électrique relève du même manquement structurel du bailleur, s’inscrit dans la même problématique de sécurité et de jouissance paisible des lieux et nécessite une intervention de remise en conformité. Mme [T] [D] s’est aperçue de la non-conformité en cours de procédure, étant destinataire du DPE tardivement. Un devis a été réalisé et le temps pour la réalisation des travaux est estimé à deux semaines.

Les travaux de la façade incombent aux bailleurs et doivent lui être remboursés.

A titre subsidiaire, elle demande la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, en tant que conséquence directe des manquements du bailleur, soit le défaut de réparation, le trouble de jouissance et le manquement au devoir de délivrance conforme. Elle demande une indemnité d’éviction de 70.000 euros, couvrant la valeur du fonds perdu, les frais de déménagement, le trouble commercial, l’indemnité de remploi et les frais de réinstallation.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur l’obligation de délivrance conforme:

Il résulte des débats que Mme [D] a acquis suivant un acte notarié de Maître [Z] [S] établi le 21 décembre 2012, un fonds de commerce de restaurant pizzéria, glacier, étant précisé que les locaux dans lesquels le fonds de commerce était exploité faisaient l’objet d’un bail à loyer consenti par Mme [Y] veuve [G], suivant un acte reçu par maître [H], notaire à [Localité 7], le 9 septembre 1987.

Concomitamment à la cession du fonds de commerce, M. et Mme [O], en leur qualité de bailleur et M.[L] et Mme [N] en leur qualité de preneurs ont, par acte des 18 et 21 décembre 2012, décidé de renouveler le bail commercial sus-visé, à compter du 1er janvier 2013, pour une durée de 9 années, aux mêmes charges et conditions.

Le bail initial du 9 septembre 1987 indique que « les locaux loués pourront servir à l’exploitation de tous commerces, à l’exclusion d’un commerce de bar et de ceux bruyants, ou contraires aux bonnes moeurs. »

L’acte de renouvellement indique que le bail commercial porte sur des locaux au rez-de-chaussée d’un immeuble à [Localité 8][Adresse 4], consistant en deux salles de restaurant, toilettes, un débarras, une cuisine avec coin chaud et coin salade et plonge, une chambre froide. La destination des lieux est rappelée dans les termes du bail du 9 septembre 1987 tels que sus-visés.

L’acte de cession du fonds de commerce à Mme [D] reprend les termes de l’acte de renouvellement du bail quant à la description des lieux et à leur destination.

Cet acte désigne en outre le fond de commerce cédé à Mme [D] comme étant un fonds de commerce de restaurant, pizzéria, glacier.

Les époux [O] soutiennent que le local commercial n’a jamais eu une destination de restaurant conformément aux termes du contrat de bail initial du 9 septembre 1987qui ne le prévoit pas.

Or, la cour observe que ce bail initial vise l’exploitation de tous commerces, n’excluant que les commerces de bar, les commerces bruyants ou ceux contraires aux bonnes m’urs, en sorte d’une part qu’une activité de restauration est possible, d’autre part, que l’activité de pizzeria glacier qui n’est pas formellement exclue et qui n’est ni une activité bruyante, ni une activité contraire aux bonnes m’urs, n’est pas contraire à la destination du bail initial.

En tout état de cause, l’acte de renouvellement du bail commercial conclu entre les époux [O] et les époux [L]/[N] décrit un restaurant comportant deux salles à manger, une cuisine avec un coin chaud et un coin salades et une chambre froide et la cession du fonds de commerce à Mme [D], qui est concomitante du renouvellement, indique expressément que le fonds de commerce cédé est un fonds de restaurant, pizzéria, glacier. Il n’est en effet pas contesté par les époux [O] qu’une pizzeria est exploitée dans les lieux depuis 1998.

Il en résulte qu’une activité de restauration pizzeria, glacier est exploitée, depuis 1998, en vertu du bail commercial du 9 septembre 1987, renouvelé les 18 et 21 décembre 2012 ; que telle est la volonté inchangée des parties ; qu’aucune modification de destination ne peut être invoqué, l’erreur de désignation et de destination des locaux loués invoquée par les époux [O] ne procédant que de leurs seules affirmations et étant contraire aux éléments du débat.

Selon l’article 1719, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée (3 Civ, 25 juin 2008, n 07-14.341, Bull n 111) mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination.

Le bailleur est donc tenu, en vertu de son obligation de délivrance, d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat.

L’obligation de délivrance, d’ordre public, ne peut faire l’objet d’aménagements conventionnels dans la mesure où elle est de l’essence même du bail. Ainsi, selon une jurisprudence constante, le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux ou d’une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l’état.

Enfin, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance peut donner lieu, de la part du preneur, soit à une action en responsabilité du bailleur, soit à une action en résolution ou résiliation du contrat, ou encore à l’exception d’inexécution.

En l’espèce, Mme [D] demande l’exécution de travaux sur la base du rapport d’expertise de M. [B], expert judiciaire qui a relevé les désordres suivants :

la présence d’infiltrations d’eau au droit du mur accolé au terrain : les infiltrations d’eau dans la pizzeria rendent le local impropre à sa destination avec des risques sanitaires du fait de développement de champignons.

la paroi de la chambre froide non conforme aux règles sanitaires : le revêtement intérieur ne répond pas aux exigences de la norme NFP75-401 qui demande une surface interne de la chambre froide lisse et lavable. Les plaques de polystyrène ne sont pas conformes aux règles d’hygiène du fait qu’elles ne sont pas lisses comme un revêtement en tôle pré-laqué(’)

l’extraction de fumée de la zone de cuisson de la cuisine : l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air neuf sauf aménagement tel qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. l’air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage.

le raccordement au conduit de fumée du four à pizzas n’est pas conforme au DTU 24.1 de 1993.

La sortie de toit commune des fumées de l’insert de M. [O] et du four à pizzas : le retour des fumées du four de la pizzeria provient de la VMC de la maison de M. [O] qui met le logement en dépression du fait de l’absence d’entrée d’air neuf par les huisseries et d’une entrée d’air comburant séparé pour le fonctionnement de l’insert.

1°) s’agissant des infiltrations d’eau au droit du mur accolé au terrain, les époux [O] acquiescent au jugement.

2°) s’agissant de l’extraction de fumée de la zone de cuisson de la cuisine, le règlement sanitaire départemental de l’Ardèche impose en son article 63 de rejeter l’air extrait des locaux à au moins huit mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air neuf (’). En l’espèce, il résulte des opérations d’expertise que la zone de refoulement de l’air vicié de la cuisine est à moins de 8 mètres de la terrasse des époux [O].

Cette configuration est une impropriété à destination et l’expert préconise la pose d’un caisson de cuisine pour restauration et l’installation d’une gaine d’extraction remontant le long de la façade pour respecter la distance d’au moins 8 mètres au regard de la terrasse des époux [O].

Les travaux relatifs aux gaines et extractions d’air d’une cuisine de restaurant incombent au bailleur, ces travaux étant indispensables à une exploitation conforme à la destination du bail.

3°) s’agissant de la réfection de la chambre froide :

l’expert décrit un local inapproprié à la destination de chambre froide, en raison d’une part d’un revêtement intérieur non conforme aux exigences de la norme NF P75-401 qui demande une surface interne lisse et lavable, ce qui n’est pas compatible avec des plaques de polystyrène qui sont un lieu de prolifération des moisissures ; d’autre part, le carrelage et les plinthes ne répondent pas aux normes de nettoyage du fait de l’absence de raccords arrondis.

L’expert préconise de refaire les parois de la chambre froide avec des panneaux sandwichs en tôle prélaquée, de réaliser un sol aux normes sanitaires, ainsi que la pose d’un groupe monobloc de production de froid.

Il s’agit là encore de travaux incombant aux bailleurs dès lors que les non-conformités de la chambre froide aux règles sanitaires rendent le local impropre à sa destination.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à procéder aux réparations suivantes :

– traiter les infiltrations d’eau au droit du mur extérieur accolé au terrain,

– réfection de la chambre froide,

– extraction de l’air de la cuisine.

Le prononcer d’une astreinte s’impose par ailleurs dès lors qu’il est constant que bien qu’acquiesçant au jugement en ce qu’il les a condamnés à traiter les infiltrations d’eau au droit du mur extérieur, les époux [O] ne contestent pas ne pas voir procédé à ces travaux ; Or, il s’agit de travaux urgents et l’incurie dans ce domaine est susceptible d’aggraver les désordres.

La cour confirme donc le jugement en ce qu’il a donné aux bailleurs, injonction de réaliser les travaux qui sont à leur charge, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à liquider par le juge de l’exécution après 4 mois.

Sur les travaux mis à la charge de la locataire :

Le premier juge a mis à la charge de Mme [D] les travaux de reprise du conduit de raccordement de fumée du four à pizza destinés à mettre ce conduit en conformité avec le DTU 24.1 L’expert préconise une reprise du conduit et de son habillage afin de respecter l’écart de feu ou distance de sécurité imposé par le DTU 24.1.

Mme [D] soutient que ces travaux ne sont pas réalisables sans refaire toute la cheminée. Or, elle ne produit pas l’avis technique sur lequel elle se fonde pour soutenir que ces travaux sont irréalisables en l’état et l’expert n’a pas lié la reprise du conduit de raccordement à la réfection de la cheminée dans son intégralité.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a mis ces travaux à la charge de Mme [D].

– Sur le préjudice d’exploitation :

Les travaux mis à la charge du bailleur afin de satisfaire à son obligation de délivrance conforme, vont nécessiter la fermeture du commerce et par conséquent une perte d’exploitation qui est un préjudice certain, résultant directement des manquements des bailleurs.

Mme [D] est par conséquent fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice d’exploitation, sans qu’il puisse lui être fait grief de ne pas programmer les dits-travaux sur une période de fermeture pour congés de son restaurant.

Mme [D] demande une indemnité de 200 euros par jour durant toute la durée des travaux.

La lecture de ses comptes de résultat révèle que son résultat net comptable est relativement faible pour les trois derniers exercices dont elle justifie ; Il est en effet de 8 599, 21 euros pour l’exercice 2022, de 3 312 pour l’exercice 2023 et de 5 793 pour l’exercice 2024, ce qui représente une moyenne annuelle de 5 901,40 euros.

Sur cette base de résultat et dans l’hypothèse d’un fonds de commerce ouvert cinq jours sur sept, la perte d’exploitation journalière ne saurait être supérieure à 25 euros par jour.

En outre, compte tenu des travaux préconisés par l’expert, de l’estimation proposée par l’artisan consulté par Mme [D] pour la réfection de la chambre froide, la cour estime la durée totale des travaux, tant pour la reprise du sol évaluée à 800 euros par l’expert, que pour la pose des panneaux muraux et l’installation du groupe froid monobloc, à 10 jours.

La cour condamne par conséquent M. et Mme [O] à payer à Mme [D] la somme de 250 euros d’indemnité au titre de sa perte d’exploitation.

– sur le préjudice de jouissance :

Mme [D] soutient qu’elle n’a pu exploiter correctement son fonds de commerce depuis plusieurs années, le comportement des bailleurs la contraignant à limiter l’ouverture du restaurant les soirs, du mardi au samedi, à restreindre sa carte aux pizzas, M. et Mme [O] lui interdisant les fritures. Elle soutient en outre avoir perdu une chance de vendre son fond de commerce à Mme [K] au regard des menaces exprimées par M. [O] lequel aurait indiqué que son fils reprendrait les lieux et serait pire que lui.

Mme [D] s’appuie pour l’essentiel de son argumentation sur une comparaison des résultats de ses prédécesseurs au cours de la période de 2009 à 2011 à ses propres résultats au cours de la période de 2020 à 2024. Les écarts constatés ne peuvent être imputés au comportement supposé harcelant des époux [O] en l’absence de tout élément en ce sens. En outre, cette comparaison qui ne tient pas compte des stratégies commerciales susceptibles de varier d’un preneur à l’autre, ni de la période d’exploitation impactée pour Mme [D] par l’épidémie de Covid 19, est inopérante.

Le préjudice de jouissance n’est pas suffisamment documenté et sera rejeté par confirmation du jugement déféré.

– sur le préjudice moral :

Mme [D] justifie d’un certificat médical daté du 10 novembre 2025 qui indique qu’elle présente un épisode dépressif caractérisé réactionnel à un facteur de stress qui semble être en lien avec son travail. Le médecin indique que cet épisode dépressif évolue, à sa connaissance, depuis le mois de juin 2023, que la patiente présente des troubles anxieux, des idées noires ainsi que des troubles du sommeil et qu’elle relève d’une prise en charge médicale et psychologique adaptée.

Le lien entre l’état de santé dégradé de Mme [D] et les difficultés qu’elle a rencontrées dans l’exploitation de son fonds de commerce en raison des manquements des bailleurs ,illustrées par les procédures engagées depuis 2021, est établi.

M. et Mme [O] sont condamnés en conséquence à payer à Mme [D] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral par infirmation du jugement déféré sur ce point. La demande est rejetée pour le surplus.

– Sur la demande de travaux de reprise de l’électricité :

Mme [D] soutient que les non conformités électriques sont apparues en cours de procédure, ce qui n’est cependant mis en lien avec aucun évènement particulier alors que la locataire exploite son fonds de commerce dans les lieux depuis plusieurs années. Et le défaut de communication du diagnostic de performance énergétique n’explique pas la prise de connaissance tardive des non-conformités par Mme [D].

Sa demande formulée pour la première fois en cause d’appel n’est cependant pas nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge de voir les consorts [O] condamner à remplir leur obligation de délivrance des locaux loués conformes à leur destination. Il s’agit par ailleurs d’une demande qui est l’accessoire ou le complément nécessaire des demandes soumises au premier juge au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Mme [D] verse aux débats un rapport de vérification des installations électriques établi en février 2024 par une société de contrôle Acritec, laquelle a fait un certain nombre de préconisations. Elle produit aussi un devis établi par la société [Localité 7] Electricité Générale daté du 18 juillet 2024 portant notamment sur la réfection complète du tableau électrique triphasé, ainsi que la réfection du tableau électrique monophasé dans la salle annexe, sur l’installation d’un tableau électrique divisionnaire étanche pour la partie cuisine, et sur des installations diverses de kit alarme, de bloc de sécurité BAES, pour un montant total de 9 090 euros.

Si Mme [D] soutient que sa demande relève de la même problématique de sécurité et de jouissance paisible des lieux que les désordres objet de ses demandes initiales, il apparaît cependant que faute pour les parties d’avoir sollicité de l’expert judiciaire qu’il se prononce sur l’état des installations électriques, le rapport d’expertise judiciaire ne porte pas sur la question de la conformité desdites installations.

Dans ces conditions, le rapport d’expertise non contradictoire produit par Mme [D], ainsi que le devis de la société [Localité 7] Electricité Générale sont insuffisamment probants sur l’état des installations électriques en l’absence de tout autre élément de preuve de nature à corroborer la nécessité d’une réfection complète de l’installation électrique.

La cour rejette par conséquent la demande de travaux de reprise de l’installation électrique comme étant insuffisamment étayée.

– Sur les frais de l’instance :

M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devront supporter les dépens de l’instance et payer à Mme [D] une somme équitablement arbitrée à 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de dire que le local loué est impropre à sa destination, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de condamner les époux [O] à lui verser 10.000 euros au titre de son préjudice moral et sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de condamner les époux [O] à lui verser 1.000 euros par semaine si les travaux empêchent l’exploitation normale du restaurant

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant

Dit que M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination

Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à payer à Mme [D] la somme de 250 euros au titre de son préjudice d’exploitation

Condamne M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à payer à Mme [D] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral

Déboute Mme [D] de sa demande tendant à la condamnation de M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] à faire réaliser des travaux de remise aux normes de l’installation électrique

Rejette toute demande contraire ou plus ample des parties

Dit que M. [R] [O] et Mme [X] [E] épouse [O] supportera les dépens de première instance et d’appel et payeront à Mme [D] la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,