MINUTE N°489/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le 23/10/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 B N° RG 24/02452 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKTS

Décision déférée à la cour : 22 Mai 2024 par le tribunal judiciaire de SAVERNE

APPELANT :

Monsieur [B] [U] [E]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représenté par Me Joseph WETZEL, avocat à la cour.

INTIMÉE :

Madame [A] [E]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Juillet 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Christophe LAETHIER, Vice-Président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

– prononcé publiquement après prorogation du 02 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 17 janvier 2022, M. [B] [E], dirigeant de sociétés placé en liquidation judiciaire, a vendu de gré à gré à l’une de ses filles, Mme [A] [E], une maison constituée de plusieurs lots. Au titre d’un appartement au rez-de-chaussée et d’un studio au sous-sol constituant les lots n° 2 et 4, l’acte de vente, indique que «’les parties ont convenu aux termes de l’avant-contrat que [M. [E]] resterait dans les lieux gracieusement à compter des présentes’».

Estimant que son père ne jouissait pas des lieux en bon père de famille, qu’il dégradait l’immeuble et se montrait agressif verbalement, Mme [E] l’a vainement mis en demeure de quitter les lieux, puis l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Saverne en résiliation d’un prêt à usage et en expulsion.

Par jugement du 22 mai 2024, ce tribunal, après avoir qualifié le droit à se maintenir dans les lieux accordé à M. [E] de prêt à usage à durée indéterminée, a prononcé la résiliation du prêt, ordonné l’expulsion passés trois mois de la signification du jugement, débouté M. [E] de toutes demandes et condamné celui-ci à payer à sa fille la somme de 1’500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à payer les dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord estimé que le droit au maintien dans les lieux, accordé en termes imprécis, ne pouvait s’interpréter comme un droit d’usage et d’habitation au sens de l’article 625 du code civil, mais constituait en réalité un prêt à usage au sens de l’article 1875 du même code, dès lors que ce droit avait été concédé avec la gratuité caractéristique du prêt à usage, qu’il n’avait pas fait l’objet d’un acte authentique constatant une libéralité, que le notaire n’avait pas publié de droit d’usage ou d’habitation au livre foncier, et que les parties n’avaient pas acquittés de droit d’enregistrement à ce titre, tous ces indices exclusifs d’un démembrement de propriété justifiant d’écarter la qualification de droit d’usage et d’habitation.

Le tribunal a ensuite considéré que le prêt à usage, en l’absence de terme, pouvait être résilié à tout moment par le prêteur sous réserve d’un préavis raisonnable, ce qui était le cas du préavis de trois mois imparti par Mme [E] à son père.

Le tribunal a rejeté la demande de réfection du système de chauffage formée par M. [E] désormais occupant sans droit ni titre.

Le tribunal a enfin rejeté la demande indemnitaire fondée par M. [E] sur un abus du droit d’ester en justice, jugeant que la demanderesse n’avait fait qu’exercer son droit sans commettre d’abus, outre qu’aucun préjudice n’était démontré par M. [E].

M. [E] a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

La requête en arrêt de l’exécution provisoire formée par l’appelant a été rejetée par ordonnance du 2 avril 2025, le jugement a été exécuté le 9 avril 2025 et Mme [E] a pris possession des lieux.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [E], par conclusions du 27 septembre 2024, demande à la cour de’:

– infirmer le jugement’;

– débouter Mme [E] de toutes ses fins et conclusions’;

– la condamner au paiement de 2’500 euros de dommages et intérêts’;

– la condamner à procéder à l’installation d’un système de chauffage dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard’;

– la condamner à lui payer la somme de 4’000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les deux instances, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel’;

– subsidiairement, lui accorder un délai minimal de dix mois en cas de condamnation à quitter les lieux.

L’appelant fait valoir que le droit de se maintenir dans les lieux stipulé dans l’acte de vente était un droit d’usage et d’habitation, lequel, comme l’usufruit, peut être établi par la volonté de l’homme, sans formes particulières, ainsi qu’il résulte des articles 625 et 579 du code civil, de sorte que sa validité n’était pas conditionnée à sa publication au livre foncier, Il ajoute que des droits d’enregistrement ont nécessairement été acquittés puisque l’acte de vente prévoyant le droit litigieux est un acte authentique.

L’appelant repousse la qualification de prêt à usage aux motifs que l’occupation du bien n’était pas limitée dans le temps, et que, de plus, il n’y a pas eu remise de la chose par le prêteur au sens de l’article 1875 du code civil, puisque les parties ont pris acte d’une situation d’occupation préexistante, situation qu’elles ont entendu maintenir la vie durant du bénéficiaire.

L’appelant soutient que la procédure engagée contre lui par sa fille est constitutive d’un abus de droit et lui cause un préjudice moral.

Il réclame enfin que sa fille soit condamnée sous astreinte à réinstaller un système de chauffage au bénéfice des lots concernés.

*

Mme [E], par conclusions du 6 octobre 2025, demande à la cour de’:

– confirmer le jugement entrepris’;

– condamner M. [E] aux entiers dépens de l’instance d’appel et à lui payer la somme de 4’000’euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 4’000 euros pour appel abusif.

L’intimée approuve la qualification de prêt à usage retenue par le tribunal, aucun droit d’usage et d’habitation ne résultant de l’acte authentique de vente, qui se borne à rappeler les termes de l’avant-contrat. Elle expose que la vente de la maison était souhaitée par le mandataire judiciaire dans le but de rembourser les créanciers déclarés à la liquidation judiciaire de M. [E], et que l’achat de la maison de M. [E] par sa fille plutôt que par un tiers était destiné à lui laisser le temps de trouver un autre logement.

L’intimée approuve encore le tribunal d’avoir considéré que l’absence de durée déterminée fixée pour la mise à disposition permettait au prêteur d’y mettre un terme à condition de respecter un délai de préavis suffisant, ce qui est le cas puisqu’elle avait fixé ce préavis à trois mois, et que son père a disposé de fait d’un délai de plus de deux années.

*

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du droit accordé à M. [E]

Il n’est pas contesté que la vente portait sur l’entier immeuble, que Mme [E] en est devenue pleinement propriétaire et que c’est en qualité de propriétaire qu’elle a concédé le droit litigieux.

Le droit de se maintenir dans les lieux accordé à M. [E] est mentionné dans l’acte de vente dans les termes suivants’: «’Les parties ont convenu aux termes de l’avant-contrat que [le vendeur] resterait dans les lieux gracieusement à compter des présentes’». Cette clause, rédigée au passé, constitue un simple rappel de ce qui a été convenu par les parties à la vente dans le cadre d’un avant-contrat, c’est-à-dire d’un accord préalable à la vente et distinct de celle-ci.

L’acte de vente indique que l’avant-contrat a été passé sous seing privé les 18 et 25 octobre 2021. Ainsi, l’accord de parties sur le maintien de M. [E] dans la maison qu’il allait vendre n’a pas été lui-même passé en la forme authentique, mais sous seing privé. L’avant-contrat n’est pas versé aux débats et son contenu n’est connu que par son rappel dans l’acte de vente.

Le premier juge a exactement relevé que ce rappel, qui ne précise pas la qualification juridique du droit à rester dans les lieux, doit être interprété en recherchant quelle était la commune volonté des parties.

Les droits d’usage et d’habitation prévus à l’article 625 du code civil sont des droits réels, dont l’opposabilité aux tiers nécessite qu’ils soient établis par un acte authentique et qu’ils fassent l’objet d’une publication foncière, conformément, en Alsace, aux dispositions de l’article 38 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

De plus, ainsi que l’a retenu le premier juge, le prétendu droit d’usage et d’habitation, mentionné comme concédé gracieusement et n’ayant donc pas eu de contrepartie, constituerait une libéralité également soumise à la publicité foncière.

Certes, l’inopposabilité de l’acte aux tiers n’implique pas son inopposabilité entre les parties elles-mêmes, mais M. [E] n’explique pas pourquoi, si véritablement il avait convenu avec sa fille de constituer un droit d’usage et d’habitation, ce droit n’a pas été établi de façon précise, complète et efficace par le notaire, soit par insertion d’une clause expresse dans l’acte authentique de vente, soit par acte authentique séparé et régulièrement publié, ni pourquoi les parties ont préféré se limiter à un rappel lapidaire et imprécis de l’avant-contrat dans l’acte de vente, sans même mentionner clairement que le droit à rester dans les lieux était d’un droit d’usage et d’habitation, ni préciser son caractère viager ou temporaire.

Dès lors, le mode d’établissement du droit litigieux choisi par les parties, inadapté à la création pleinement efficace d’un droit réel transmis à titre gracieux, ne révèle pas une commune intention de constituer le droit d’usage et d’habitation revendiqué par M. [E].

En revanche, le contrat de prêt à usage, régi à l’article 1875 du code civil, confère à son bénéficiaire un droit personnel et n’est pas soumis à la publicité foncière, ni à la forme authentique. Il apparaît ainsi que les parties, en se limitant, pour permettre au vendeur de rester dans les lieux vendus, à un accord sous seing privé non réitéré en la forme authentique et non publié au livre foncier, ont convenu d’un prêt au bénéfice de M. [E]. Contrairement à ce que soutient M. [E], le fait qu’il occupait déjà le bien n’exclut pas la remise du bien caractéristique du contrat de prêt, la remise résultant en l’espèce de la possibilité de se maintenir dans le bien malgré la perte du droit de propriété.

Quant à l’échéance de restitution du bien prêté, étant rappelé qu’aucune disposition ne conditionne la validité d’un prêt à la fixation d’une échéance de restitution, la cour adopte les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu qu’à défaut d’échéance fixée par les parties, le prêteur était en droit de réclamer la restitution à tout moment sous condition de préavis d’une durée raisonnable, condition remplie par le délai de trois mois fixé par Mme [E] par mise en demeure du 2 juin 2022.

Sur la résiliation du prêt, l’expulsion et les travaux de chauffage

Les parties ne critiquent pas le jugement en ce qu’il a sanctionné l’inexécution de l’obligation de restituer le bien prêté par la résiliation du prêt. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du prêt et, en tirant les conséquences, ordonné l’expulsion de M. [E]. La demande de M. [E] tendant à étendre à dix mois le délai pour quitter les lieux fixé par le premier juge est sans objet, puisqu’il n’occupe plus les lieux, l’expulsion ayant été exécutée. Il en va de même de la demande tendant à la réalisation de travaux de chauffage dans le bien prêté. Le rejet de cette demande sera en conséquence confirmé.

Sur la réparation du préjudice invoqué par M. [E]

La cour ayant admis le bien fondé des demandes formée par Mme [E], celles-ci sont dépourvues du caractère abusif sur lequel M. [E] fonde sa demande indemnitaire, dont le rejet sera confirmé.

Sur les dommages et intérêts pour appel abusif

Mme [E] ne démontre pas que l’appel formé par son père procède de la malice, de la mauvaise foi, de l’erreur équipollente au dol ou d’une autre faute ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice, qui comprend celui d’exercer les voies de recours. Elle sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour appel abusif.

Sur les mesures accessoires

M. [E], qui succombe sur l’essentiel du litige, sera condamné aux dépens d’appel, débouté de sa demande pour frais irrépétibles et condamné du même chef à payer à Mme [E] la somme de 2’000 euros, les mesures accessoires de première instance étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe’;

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 22 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saverne’;

DÉBOUTE Mme [A] [E] de sa demande en dommages et intérêts pour appel abusif’;

CONDAMNE M. [B] [E] à payer à Mme [E] la somme de 2’000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile’;

LE DÉBOUTE du même chef’;

LE CONDAMNE aux dépens d’appel.

La greffière, Le président,