Congé pour motif légitime et sérieux : nullité faute de manquement locatif établi et maintien du bail

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit être fondé sur un motif légitime et sérieux, indiqué dans l’acte, et le juge peut en vérifier la réalité. Une condamnation pécuniaire inexécutée ne constitue pas directement l’inexécution d’une obligation contractuelle locative, d’autant que les paiements échelonnés démontraient ici l’exécution de la condamnation. Le défaut de remise régulière d’attestations d’assurance ne suffisait pas davantage : l’assurance était établie et le bailleur ne démontrait pas avoir mis la locataire en demeure de produire les justificatifs. Les motifs invoqués ultérieurement, notamment l’hébergement d’un tiers et le climat conflictuel, ne peuvent compléter ou remplacer les motifs du congé. Le congé a donc été déclaré nul et le bail maintenu. Le préjudice résultant du congé injustifié a été réparé à hauteur de 500 euros. La demande de remise de quittances sous astreinte a été rejetée, les quittances ayant été fournies jusqu’en mars 2026. La partie perdante a été condamnée aux dépens et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le juge a déclaré nul le congé pour motif légitime et sérieux, la condamnation pécuniaire étant exécutée et l’assurance contre les risques locatifs étant établie. Le bail a été maintenu et 500 euros accordés à la locataire à titre d’indemnité. La demande de quittances sous astreinte a été rejetée, et le bailleur condamné aux dépens.

Un bailleur a donné à sa locataire congé pour motif légitime et sérieux, en invoquant l’inexécution d’une condamnation pécuniaire prononcée antérieurement et l’absence d’attestations d’assurance depuis 2023. La locataire a contesté la validité du congé, demandé des dommages et intérêts ainsi que la remise de quittances de loyers sous astreinte.

Le juge a retenu que la condamnation était exécutée au moyen de paiements mensuels et ne constituait pas directement un manquement à une obligation locative. L’assurance contre les risques locatifs était établie, tandis que le bailleur ne prouvait pas avoir mis la locataire en demeure de fournir les attestations. Les arguments relatifs à une personne hébergée et au climat conflictuel ne pouvaient constituer des motifs nouveaux.

Le congé a été déclaré nul, le bail maintenu et une indemnité de 500 euros accordée à la locataire. La demande de quittances sous astreinte a été rejetée, de même que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. Le bailleur a été condamné aux dépens.

• Vérifier que le motif invoqué relève directement d’une obligation locative
• Établir la réalité et la gravité du manquement allégué
• Tenir compte de l’exécution échelonnée d’une condamnation pécuniaire
• Établir l’existence d’une assurance contre les risques locatifs
• Produire une mise en demeure effective de fournir les attestations
• Écarter les motifs apparus après la délivrance du congé

• Justificatifs de paiements mensuels auprès du commissaire de justice
• Attestations établissant l’assurance contre les risques locatifs
• Copies manuscrites insuffisantes pour prouver une mise en demeure effective
• Quittances de loyers produites jusqu’en mars 2026

Le bailleur ne peut obtenir la fin du bail sur la base de motifs non établis ou développés après la délivrance du congé. La locataire conserve son titre d’occupation et reçoit une indemnisation, tandis que le bailleur supporte les dépens et perd sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Maintien du bail en cours
• Nullité et absence d’effet du congé
• Paiement de 500 euros de dommages et intérêts
• Versement des intérêts au taux légal après signification
• Prise en charge des entiers dépens
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700

À faire

• Vérifier chaque motif avant de délivrer le congé
• Relier le manquement à une obligation locative précise
• Conserver les preuves de mise en demeure
• Documenter la réalité de l’assurance locative
• Produire les justificatifs objectifs du manquement

À éviter

• Invoquer une condamnation pécuniaire comme manquement locatif direct
• Remplacer les motifs du congé par des arguments ultérieurs
• Se limiter à des documents manuscrits non objectifs
• Alléguer un défaut d’assurance sans preuve vérifiable
• Négliger la remise des quittances de loyers

Le motif légitime et sérieux du congé

nL’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé soit justifié par un motif légitime et sérieux, indiqué dans l’acte. Le juge vérifie la réalité du motif. Une condamnation pécuniaire exécutée de manière échelonnée ne constitue pas directement l’inexécution d’une obligation contractuelle locative. Le motif correspondant a donc été écarté.n

La preuve du manquement relatif à l’assurance locative

nLa locataire était assurée contre les risques locatifs. Le bailleur ne démontrait ni l’absence d’assurance ni l’existence d’une mise en demeure effective de produire les attestations. Les documents manuscrits commentés ne constituaient pas une preuve suffisante et objective du manquement invoqué.n

Les motifs postérieurs à la délivrance du congé

nLes arguments développés ultérieurement, relatifs à l’identité d’une personne hébergée et au climat conflictuel, ne pouvaient servir de motifs alternatifs. Le congé devait être apprécié au regard des motifs mentionnés dans l’acte, aucun n’étant légitime et sérieux.

Article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du code de procédure civile