Obligation de délivrance conforme du bailleur : travaux sanitaires et indemnisation d’une activité de restauration

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer et entretenir les locaux en état de servir à l’usage contractuellement prévu. Cette obligation, d’ordre public, comprend les travaux nécessaires à l’exploitation conforme de l’activité stipulée et ne peut être écartée par une clause de prise des lieux en l’état ou de répartition des travaux.

La cour retient que les actes successifs et la description des lieux établissent une destination de restauration-pizzeria-glacier. Les infiltrations, la non-conformité sanitaire de la chambre froide et l’insuffisance de l’extraction d’air caractérisent une impropriété à destination. Les travaux correspondants incombent aux bailleurs et sont assortis d’une astreinte de 150 euros par jour.

La reprise du conduit de raccordement du four, exigée par le DTU 24.1, reste à la charge de la locataire, faute de preuve de son impossibilité technique. La demande de travaux électriques, recevable au titre des articles 564 et 566 du Code de procédure civile, est rejetée faute de preuve suffisamment corroborée.

Le préjudice d’exploitation est indemnisé à hauteur de 250 euros, sur la base des comptes produits et d’une durée de travaux évaluée à dix jours. Un certificat médical établissant le lien avec les difficultés d’exploitation justifie 5 000 euros au titre du préjudice moral. Les bailleurs supportent les dépens et versent 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Dans le cadre d’un bail commercial destiné à la restauration, la locataire sollicitait divers travaux et l’indemnisation de préjudices liés notamment aux infiltrations et aux équipements techniques. La cour a retenu la destination contractuelle de restauration et condamné les bailleurs à traiter les infiltrations, remettre la chambre froide aux normes et réaliser une extraction conforme. La locataire devait reprendre le conduit de fumée. Une demande concernant l’installation électrique a été rejetée.

Des bailleurs ont renouvelé un bail commercial portant sur des locaux comprenant notamment deux salles de restaurant, une cuisine, une chambre froide et des sanitaires. Une locataire y exploite une activité de restauration-pizzeria-glacier.

Après une expertise judiciaire, la locataire a demandé la réalisation de travaux affectant les infiltrations d’eau, la chambre froide, l’extraction de la cuisine et les conduits de fumée, ainsi que l’indemnisation de différents préjudices. Les bailleurs contestaient la destination contractuelle de restauration et leur obligation de prendre en charge certains travaux. Ils soutenaient également que la reprise du conduit incombait à la locataire.

La cour retient la destination de restauration et condamne les bailleurs à traiter les infiltrations, remettre la chambre froide aux normes et réaliser une extraction conforme. La locataire doit reprendre le raccordement du conduit de fumée. Les bailleurs sont condamnés à indemniser la perte d’exploitation et le préjudice moral. La demande relative à l’installation électrique est rejetée faute de preuve suffisante.

• Destination contractuelle compatible avec l’activité de restauration.
• Locaux matériellement impropres à l’usage convenu.
• Désordres établis par une expertise judiciaire.
• Travaux nécessaires à une exploitation conforme à la destination.
• Impossibilité pour le bailleur de s’exonérer par une clause contractuelle.
• Preuve suffisante du préjudice directement causé par les manquements.

• Acte de renouvellement décrivant les salles, cuisine et chambre froide.
• Acte de cession mentionnant un fonds de restauration-pizzeria-glacier.
• Rapport d’expertise judiciaire constatant les désordres techniques et sanitaires.
• Comptes de résultat établissant la perte d’exploitation journalière.
• Certificat médical reliant l’épisode dépressif aux difficultés professionnelles.
• Rapport électrique non contradictoire et devis jugés insuffisamment corroborés.

Les bailleurs doivent réaliser les travaux structurels et sanitaires nécessaires à la conformité du local, sous astreinte, et indemniser la locataire pour la fermeture temporaire ainsi que pour son préjudice moral. La locataire conserve la charge de la reprise du raccordement du four et ne peut obtenir les travaux électriques faute de preuve suffisante.

• Travaux d’infiltration, chambre froide et extraction à réaliser par les bailleurs.
• Astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard.
• Reprise du raccordement du conduit de fumée à la charge de la locataire.
• Indemnité de 250 euros pour la perte d’exploitation.
• Dommages-intérêts de 5 000 euros pour préjudice moral.
• Dépens et indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Relire la destination stipulée dans le bail renouvelé.
• Faire constater contradictoirement chaque désordre technique.
• Conserver rapports d’expertise, devis et justificatifs comptables.
• Planifier les travaux avec une durée d’interruption documentée.
• Produire un avis technique sur toute impossibilité alléguée.

À éviter

• Invoquer une clause de prise des lieux en l’état.
• Contester la destination sans examiner les actes successifs.
• Présenter un rapport technique non corroboré comme preuve suffisante.
• Réclamer un préjudice sans pièces comptables précises.
• Négliger l’exécution des travaux assortis d’une astreinte.

L’obligation de délivrance conforme du bailleur

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer et d’entretenir les locaux en état de servir à leur usage contractuel. La destination de restauration résultait du bail renouvelé, de la description des locaux et de la cession concomitante du fonds. Les infiltrations, la chambre froide non conforme et l’extraction insuffisante rendaient les locaux impropres à cette destination. Les travaux nécessaires incombaient donc aux bailleurs, sans qu’une clause de prise des lieux en l’état puisse les en exonérer.

La répartition des travaux entre bailleur et locataire

Les travaux d’extraction et de remise en conformité de la chambre froide relevaient de l’obligation de délivrance du bailleur. En revanche, la reprise du conduit de raccordement du four, exigée par le DTU 24.1, incombait à la locataire. Celle-ci ne démontrait pas, par un avis technique, que cette reprise était impossible sans réfection complète de la cheminée.

La preuve des demandes nouvelles en appel

La demande de travaux électriques, présentée pour la première fois en appel, était recevable comme accessoire ou complément nécessaire au sens de l’article 566 du Code de procédure civile. Elle a néanmoins été rejetée : le rapport non contradictoire et le devis produits n’étaient pas corroborés par l’expertise judiciaire ni par un autre élément probant.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1719-2e du Code civil, Article 1231-2 du Code civil, Article 1226 du Code civil, Article 564 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile