Indemnité d’immobilisation : échec de la condition suspensive de prêt non établi par des demandes non conformes

La condition suspensive d’obtention d’un prêt ne peut être regardée comme défaillie, au bénéfice des acquéreurs, lorsque les demandes déposées ne correspondent pas aux caractéristiques convenues dans la promesse. Il leur appartient alors de démontrer que, même présentées conformément à celle-ci, ces demandes étaient vouées à l’échec et que la réalisation de la condition était impossible.

La seule production d’un tableau d’amortissement établi selon les paramètres contractuels et de justificatifs de revenus ne suffit pas lorsque les motifs précis des refus bancaires ne sont pas établis. La juridiction confirme donc la condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que l’attribution au vendeur de la somme séquestrée.

L’article 700 du Code de procédure civile permet le rejet des demandes formées au titre des frais irrépétibles. Les dépens d’appel sont mis à la charge des acquéreurs. Le délai de paiement accordé en première instance est maintenu par la confirmation intégrale du jugement.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des acquéreurs n’ont pas levé l’option d’une promesse de vente après l’échec de leurs démarches de financement. Le vendeur réclamait l’indemnité d’immobilisation, les demandes de prêt produites excédant le montant ou la durée prévus. Les acquéreurs n’établissant pas qu’une demande conforme aurait également été refusée, la cour confirme leur condamnation ainsi que le délai de paiement accordé.

Une SCI a consenti à deux acquéreurs une promesse unilatérale de vente portant sur plusieurs locaux et des stationnements, au prix de 695 000 euros. La promesse prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt plafonné à ce montant, remboursable sur vingt ans, avec un taux maximal de 1,80 %, ainsi qu’une indemnité d’immobilisation de 69 500 euros, dont la moitié avait été séquestrée.

Les acquéreurs n’ont pas levé l’option après l’échec de leurs démarches de financement. Le vendeur a demandé le paiement de l’indemnité et la libération du séquestre. Les deux demandes de prêt produites portaient toutefois sur un montant supérieur ou une durée plus longue que celles prévues par la promesse.

Les acquéreurs soutenaient que des demandes conformes auraient également été refusées au regard de leurs revenus et charges. La cour retient qu’ils ne prouvent pas cette impossibilité et confirme leur condamnation, ainsi que le délai de paiement accordé.

• Comparer les demandes de prêt aux caractéristiques prévues par la promesse.
• Établir le montant, la durée et le taux contractuellement exigés.
• Prouver que des demandes conformes étaient également vouées à l’échec.
• Justifier précisément les raisons des refus opposés par les banques.
• Ne pas se limiter aux revenus et à un tableau d’amortissement théorique.

• Promesse prévoyant un prêt maximal de 695 000 euros.
• Stipulation d’une durée maximale de vingt ans.
• Demandes bancaires portant sur 723 125 euros et vingt-cinq ans.
• Tableau d’amortissement établi selon les conditions de la promesse.
• Justificatifs des revenus des acquéreurs.
• Absence de justificatifs des motifs des refus bancaires.

Les acquéreurs restent tenus de l’indemnité d’immobilisation, faute d’avoir démontré que des demandes conformes auraient nécessairement échoué. Le vendeur obtient la libération de la somme séquestrée, tandis que les demandes au titre de l’article 700 sont rejetées et les dépens d’appel supportés par les acquéreurs.

• Maintien de la condamnation à 69 500 euros
• Attribution au vendeur des 34 750 euros séquestrés
• Maintien du délai de paiement de vingt-quatre mois
• Rejet des demandes fondées sur l’article 700
• Paiement des dépens d’appel par les acquéreurs

À faire

• Comparer chaque demande bancaire aux stipulations de la promesse
• Conserver les offres et refus détaillés des établissements
• Documenter les motifs précis des refus de financement
• Établir la capacité financière selon les conditions contractuelles
• Vérifier le montant séquestré et les modalités de libération

À éviter

• Déposer une demande supérieure au montant contractuellement prévu
• Retenir une durée de remboursement plus longue
• Produire seulement un tableau d’amortissement théorique
• Se limiter à des justificatifs de revenus non contextualisés
• Alléguer un refus sans en établir les motifs

La condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme

La condition doit être appréciée au regard des caractéristiques prévues dans la promesse : montant maximal de 695 000 euros, durée maximale de vingt ans et taux maximal de 1,80 %. Des demandes portant sur un montant supérieur ou une durée plus longue ne correspondent pas aux stipulations contractuelles.

La preuve de l’impossibilité d’obtenir le financement

Lorsque les demandes déposées ne sont pas conformes, les acquéreurs doivent prouver que des demandes respectant les caractéristiques convenues étaient également vouées à l’échec. Un tableau d’amortissement et des justificatifs de revenus, sans indication des motifs des refus bancaires, ne suffisent pas.

L’indemnité d’immobilisation et les frais irrépétibles

L’absence de preuve de la réalisation défaillante de la condition justifie le paiement de l’indemnité d’immobilisation et l’attribution de la somme séquestrée. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées et les acquéreurs supportent les dépens d’appel.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile