COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 26/01559 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7OJE

Copie exécutoire délivrée le 22 octobre 2026
à Me Sophie SAVAÏDES,
Copie certifiée conforme délivrée le 22 octobre 2026
à Me Lionel LEON
Copie aux parties délivrée le 22 octobre 2026

JUGEMENT DU 22 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur SIGUENZA,
GREFFIER DEBAT Madame CHALDI
GREFFIER : Madame DRIDI,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Septembre 2026 du tribunal judiciaire MARSEILLE, tenue par Monsieur SIGUENZA, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assisté lors des debats de CHADLI Amina greffière et assisté lors du prononcée de Scheraze DRIDI Greffiere .

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAGITTAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Lionel LEON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

FM HOLDING dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sophie SAVAÏDES, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par arrêt du 26 juin 2018, la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a notamment :
– déclaré parfaite et opposable à Monsieur [Y] [D] la vente au profit de Monsieur [A] [E] en qualité d’acheteur de l’immeuble situé [Adresse 3] au [Localité 2] dans les termes du compromis passé avec Mme [T] le 4 juin 2010 ;
– condamné M. [D] à comparaître chez le notaire, Me [Q], à [Localité 3], afin de régulariser l’acte de vente au prix net vendeur de 350.000 euros, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard courant passé le délai d’un mois à compter de la date fixée pour le rendez-vous chez le notaire par la sommation qui lui a été délivrée.

La société IMMAZUR PROMOTION et M. [E] ont signé, le 20 octobre 2020, un protocole d’accord aux termes duquel le second a déclaré se substituer au profit du premier dans le bénéfice de l’accord de vente aux fins d’acquisition du bien immobilier susvisé.

Le même jour, les sociétés F MANAGEMENT, désormais dénommée FM HOLDING, et la société IMMAZUR PROMOTION, ont signé un protocole d’accord portant sur l’accompagnement de la première par la seconde dans le cadre d’un projet immobilier de logements collectifs situés à l’adresse précitée moyennant rémunération de 250.000 euros HT.

Par acte authentique reçu le 22 avril 2021 par Me [Q], notaire à [Localité 3], la société IMMAZUR PROMOTION a fait l’acquisition du bien susvisé auprès de M. [E] au prix de 350.000 euros.

Selon procès-verbal du 15 novembre 2022, l’associé unique de la société IMMAZUR PROMOTION, la société SAGITTAIRE, a notamment décidé de la dissolution sans liquidation de la société IMMAZUR PROMOTION et le transfert du patrimoine à la société SAGITTAIRE.

Par avenant du 18 décembre 2024, la société IMMAZUR PROMOTION, la société FM HOLDING et la société IMMALLIANCE BIENVEILLANCE ont signé un protocole d’accord aux termes duquel il était prévu, dans le contexte d’entrée de la société ELGEA au capital de la société IMMALLIANCE BIENVEILLANCE, le paiement d’honoraires de la société FM HOLDING au plus tard le 30 mars 2025 pour un montant de 225.000 euros HT.

Se plaignant de l’absence de paiement par la société SAGITTAIRE de la somme de 225.000 euros HT, soit 270.000 euros TTC, la société FM HOLDING a saisi d’une requête le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins d’être autorisée à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble situé [Adresse 3] pour garantie de la somme de 270.000 euros.

Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE a intégralement fait droit à cette demande par ordonnance du 6 janvier 2026.

Sur le fondement de cette ordonnance sur requête, la société FM HOLDING a déposé un bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire daté du 12 janvier 2026 auprès du Service de la publicité foncière (SPF) d’[Localité 4].

La société FM HOLDING a fait dénoncer à la société SAGITTAIRE cette inscription d’hypothèque judiciaire provisoire par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, la société SAGITTAIRE a assigné la société FM HOLDING devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de contestation de la mesure conservatoire susvisée.

Le dossier a fait l’objet d’un renvoi. Il a été retenu à l’audience du 17 septembre 2026 et la décision mise en délibéré au 22 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions que son conseil soutient à l’audience, la société SAGITTAIRE demande de :
A titre liminaire :
– rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société FM HOLDING ;
– juger recevable son action ;
– débouter la société FM HOLDING de sa demande d’irrecevabilité de son action ;
A titre principal :
– déclarer caduque l’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble lui appartenant ;
A titre subsidiaire :
– rétracter l’ordonnance rendue le 6 janvier 2026 ayant autorisé la société FM HOLDING à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble lui appartenant ;
En toutes hypothèses,
– ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble lui appartenant ;
– condamner la société FM HOLDING à faire radier l’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble lui appartenant sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
– débouter la société FM HOLDING de toutes ses demandes ;
En tout état de cause,
– condamner la société FM HOLDING à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société FM HOLDING aux entiers dépens distraits au profit de Maître Lionel LEON, avocat, sur son affirmation de droit.

Pour voir déclarer recevable son action, la société requérante soutient qu’elle justifie d’un intérêt direct, personnel et actuel à agir sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile, dès lors qu’elle dispose de l’intégralité du patrimoine de la société IMMAZUR PROMOTION à la suite de la dissolution sans liquidation de cette dernière intervenue dans les conditions prévues par l’article 1844-5 du code civil et qu’elle est donc propriétaire du bien grevé par l’hypothèque judiciaire provisoire. Elle précise qu’elle n’avait pas à effectuer une quelconque publication au fichier immobilier pour disposer de ces qualité et intérêt à agir. Elle ajoute que la société défenderesse tente de déplacer le débat sur l’opposabilité du transfert immobilier qui ne relève pas de la recevabilité de l’action alors qu’au surplus la société FM HOLDING lui a elle-même dénoncé la mesure conservatoire, ce qui démontre qu’elle la considérait comme concernée par ladite mesure. La société SAGITTAIRE fait également valoir qu’elle conteste la mesure conservatoire prise postérieurement à l’entrée du bien dans son patrimoine de sorte que l’argument selon lequel elle devrait supporter les sûretés existant au jour de la transmission est étranger au débat. Elle ajoute que le principe de l’estoppel qui lui est opposé est inopérant dès lors qu’elle distingue sa qualité et intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure et l’opposabilité ou la régularité de l’hypothèque litigieuse qui sont des moyens distincts.

S’agissant de sa demande tendant à voir déclare caduque l’inscription d’hypothèque, la société SAGITTAIRE fait valoir, sur le fondement des articles R. 532-1 et R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution, que le bordereau a été déposé au SPF le 12 janvier 2026. Elle soutient qu’en application des règles de computation de délais prévues par l’article 641 du code de procédure civile la société FM HOLDING devait dénoncer ladite inscription au plus tard le 20 janvier 2026, la dénonciation signifiée le 22 janvier 2026 étant donc intervenue après l’expiration du délai. Elle précise que la date du 19 janvier 2026 qui lui est opposée est la date de publication de l’inscription et non la date du dépôt, point de départ du délai dont le dépassement entraîne de plein droit la caducité de la mesure conservatoire.

Sur le bien-fondé de la mesure conservatoire, la société SAGITTAIRE soutient, en application des articles L. 511-1, L. 512-1 et R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, que la créance alléguée par la société FM HOLDING n’est, tout d’abord, pas fondée en son principe. Elle indique, à cet égard, qu’elle conteste formellement l’existence de cette créance, contestation pendante devant la juridiction du fond. Elle expose que la société FM HOLDING ne justifie pas de sa qualité à réclamer la moindre somme au titre d’une substitution de M. [E] ni au titre d’une exécution d’une prestation pour le montage d’une opération immobilière dont la preuve de l’exécution n’est pas rapportée. Elle précise que les protocoles d’accord des 20 octobre 2020 et du 18 décembre 2024 encourent la nullité en application de l’article 1162 du code civil dès lors qu’ils contreviennent aux dispositions de l’article 1202 du code civil. Elle ajoute que l’article 9 du protocole du 20 octobre 2020 désigne M. [E] comme bénéficiaire de l’indemnité indépendant d’exécution effective des prestations et non la société FM HOLDING.
Pour répondre aux moyens soutenus par la société FM HOLDING, la société SAGITTAIRE fait valoir que la défenderesse ne peut se prévaloir d’une faculté de substitution non prévue pour la vente du bien, qu’elle ne rapporte pas la preuve des diligences accomplies dans le cadre de la prestation, que l’avenant du 18 décembre 2024, outre le fait qu’il a été signé par la société IMMAZUR PROMOTION radiée en 2022 et dont la personnalité morale n’a donc pas survécu, ne peut avoir pour effet de valider rétroactivement un contrat dont la cause est contestée. Elle ajoute que les articles 1180 et 1182 du code civil ne peuvent trouver leur application dès lors que le contrat est contraire à l’ordre public et que l’acte de confirmation opposé, soit l’avenant du 18 décembre 2024, ne mentionne pas le vice affectant le contrat. La société requérante soutient en outre que la société FM HOLDING ne peut se prévaloir de la clause de renonciation à contestation prévue dans l’avenant précité en ce que cette clause était subordonnée au règlement qui n’est pas intervenu, qu’elle ne peut survivre à l’acte dont la nullité est poursuivie, qu’elle a été contractée avec une société dissoute et que le juge de l’exécution n’est pas lié par cette clause pour apprécier le principe d’une créance. Elle ajoute que la société FM HOLDING ne stabilise pas le fondement juridique sur lequel la créance alléguée est sollicitée, invoquant plusieurs fondements.

La société SAGITTAIRE soutient également que la créance alléguée par la société FM HOLDING n’est pas menacée dans son recouvrement. À cet égard, elle indique que l’ancienneté des protocoles d’accord est inopérante et que la transmission universelle de patrimoine de la société IMMAZUR PROMOTION n’a pas été dissimulée tel que le soutient la défenderesse pour conclure à des manœuvres de sa part. Elle ajoute que les discordances alléguées figurant au SPF selon lequel la société IMMAZUR PROMOTION serait toujours propriétaire du bien immobilier sont inopérantes en ce que cette mention au SPF ne remet pas en cause la réalité de la transmission du patrimoine et donc la propriété dudit bien. La société requérante expose que sa situation financière atteste de sa solidité financière et que la poursuite du projet immobilier contesté a vocation à générer notamment des recettes. Elle soutient ainsi que la volonté délibérée d’organiser l’insolvabilité n’est pas démontrée.

La société FM HOLDING, dans ses dernières conclusions que son conseil soutient à l’audience, sollicite du juge de l’exécution qu’il :
A titre préliminaire
– prononce l’irrecevabilité de la demande de la société SAGITTAIRE ;
A titre subsidiaire,
– déboute la société SAGITTAIRE de sa demande tendant à faire constater la caducité de l’hypothèque judiciaire provisoire ;
– enjoigne à la société SAGITTAIRE de produire ses comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2025 ainsi qu’une situation comptable intermédiaire arrêtée à une date récente ;
– déboute la société SAGITTAIRE de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 6 janvier 2026 et de sa demande de mainlevée ;
– déboute la société SAGITTAIRE de l’ensemble de ses demandes ;
– maintienne l’ordonnance rendue le 6 janvier 2026 et l’hypothèque judiciaire provisoire ;
– condamne la société SAGITTAIRE à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la société FM HOLDING fait valoir, sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile, que la société SAGITTAIRE se présente comme le propriétaire du bien immobilier grevé par l’hypothèque judiciaire provisoire alors que le SPF ne recense aucun titre publié à son nom. Elle ajoute que cette qualité de propriétaire revendiquée par la société SAGITTAIRE n’est pas opposable aux tiers faute de publication au SPF en vertu de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955. Elle expose également, invoquant le principe de l’estoppel, que la société SAGITTAIRE ne saurait se contredire en invoquant sa qualité de propriétaire pour justifier de sa qualité à agir et soutenir que l’hypothèque ne lui est pas opposable en l’absence de publication à son nom. Elle soutient qu’en tout état de cause, la société SAGITTAIRE ne saurait recueillir l’actif immobilier de la société IMMAZUR PROMOTION tout en prétendant s’affranchir des sûretés qui le grevaient au jour de la transmission. Elle ajoute que, dès lors, la société SAGITTAIRE ne peut se prévaloir d’un intérêt légitime à contester la mesure conservatoire devant le juge de l’exécution.

Pour voir rejeter la demande tendant à voir constater la caducité de l’inscription d’hypothèque, la société défenderesse fait valoir, sur le fondement de l’article R. 232-5 du code des procédures civiles d’exécution, que la date du 12 janvier 2026 invoquée par la requérante n’est pas la date de dépôt de son bordereau mais la date dudit bordereau. La société FM HOLDING soutient que le dépôt de ce bordereau est intervenu le 19 janvier 2026 soit trois jours avant la dénonciation à la société SAGITTAIRE et que le délai de huit jours a donc été respecté. Elle ajoute qu’à supposer même que la date du 12 janvier 2026 soit retenue, la caducité prévue par la disposition précitée n’affecte que l’inscription elle-même et que la société SAGITTAIRE a été en mesure d’exercer son recours prévu par l’article R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le fond, la société FM HOLDING soutient, sur le fondement de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, que sa créance est fondée en son principe. Elle expose à cet égard que les protocoles dont la nullité est invoquée devant la juridiction du fond par la société SAGITTAIRE est infondée. Elle indique à cet égard que M. [E] n’a jamais effectué une activité d’intermédiaire immobilier, ni par ailleurs la société FM HOLDING, sanctionnée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, comme cela est soutenu par la requérante. Elle ajoute que les contrats liant les parties n’ont aucune cause illicite. Elle soutient à ce titre que c’est le groupe IMMALLIANCE qui a démarché M. [E] et non l’inverse et que la mission confiée à la société FM HOLDING était une mission de conseil et d’assistance qui a été réalisée, comme en attestent les différents éléments versés aux débats au titre de cette prestation. Elle ajoute que l’interruption de sa mission est imputable aux carences du promoteur, que, par ailleurs, une indemnité forfaitaire égale à sa rémunération était prévue par l’article 9 du protocole d’accord du 20 octobre 2020 et que l’avenant du 18 décembre 2024 a prévu une indemnité forfaitaire d’un montant de 225.000 euros HT qui lui était due au 30 mars 2025 au titre de son éviction pour la suite de l’opération immobilière. Elle fait en outre valoir que la renonciation aux actions judiciaires prévue dans cet avenant n’interfère en rien avec obligation de paiement de cette somme, contrairement à ce que soutient la société SAGITTAIRE. La société FM HOLDING expose subsidiairement que toute irrégularité éventuelle de l’acte initial a été couverte par ce nouvel acte conformément à l’article 1182 du code civil et qu’en tout état de cause le juge de l’exécution n’est pas juge de la validité des conventions. Elle ajoute que l’article 1202 du code civil invoqué en demande ne peut trouver son application en l’espèce en droit et en fait. Elle soutient également que le moyen soutenu par la société SAGITTAIRE selon lequel l’avenant signé par la société IMMAZUR PROMOTION serait nul en ce que cette dernière société était radiée caractérise sa mauvaise foi dès lors que c’est elle qui a choisi de la faire participer à la signature de cet avenant alors qu’elle avait recueilli son patrimoine depuis plus de deux ans et qu’elle ne saurait se prévaloir de la disparition de la société pour se soustraire à un engagement qu’elle a elle-même souscrit. Elle ajoute que la personnalité morale de la société IMMAZUR PROMOTION subsistait aussi longtemps que les droits et obligations de la société n’étaient pas liquidés et dès lors qu’elle était toujours mentionnée comme propriétaire du bien immobilier au SPF. Elle fait valoir que la société SAGITTAIRE ne peut lui reprocher une instabilité sur le fondement de sa créance dès lors qu’elle ressort de deux engagements au titre d’une rémunération et/ou d’une indemnité de résiliation dont la qualification est inopérante devant le juge de l’exécution pour justifier d’une créance fondée en son principe.

La société FM HOLDING soutient que sa créance est menacée en son recouvrement dès lors que la société SAGITTAIRE a dissimulé la dissolution de la société IMMAZUR PROMOTION et que cette dernière a signé un avenant en décembre 2024 alors qu’elle était radiée du registre du commerce et des sociétés (RCS) depuis deux années, qu’il existe une discordance au SPF quant au véritable propriétaire du bien immobilier toujours identifié comme étant la société IMMAZUR PROMOTION et que le programme immobilier est en cours de réalisation de sorte que les liquidités générées par le programme pourraient être rapidement absorbées. Elle ajoute que la solvabilité invoquée par la requérante ne préjuge pas de sa capacité de paiement effective au moment où la créance sera établie. Elle expose à cet égard que cette solvabilité repose sur un document établi par l’expert comptable de la société SAGITTAIRE pour l’exercice clos en 2024 ne préjugeant pas de la situation en 2025 de sorte qu’il y a lieu d’enjoindre la requérante de produire ses comptes annuels.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de la société SAGITTAIRE

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 31 du même code que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il ressort enfin de l’article 1844-5 du code civil qu’en cas de dissolution d’une société, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation.

En l’espèce, le procès-verbal des décisions de l’associé unique, la société SAGITTAIRE, de la société IMMAZUR PROMOTION en date du 15 novembre 2022 stipule : « L’Associé Unique décide, à compter de ce jour, la dissolution anticipée de la Société, sans qu’il y ait lieu à liquidation, conformément aux dispositions de l’article 1844-5 alinéa 3 du Code civil.

Cette dissolution entraînera, sur le plan juridique et comptable, transmission universelle du patrimoine de la Société au profit de l’Associé Unique […]

En outre, l’Associé Unique sera à cette date purement et simplement subrogé dans tous les droits et obligations de la Société et reprendra l’ensemble des engagements et obligations contractés par la Société à l’égard de ses co-contractants et d’une façon générale, à l’égard des tiers ainsi que l’ensemble des droits dont la Société bénéficiait ».

En outre, un extrait du BODACC daté du 22 décembre 2022 mentionnant la radiation de la société IMMAZUR PROMOTION du RCS est produit.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le bien ayant fait l’objet de l’inscription d’hypothèque judiciaire litigieuse était la propriété de la société IMMAZUR PROMOTION avant le 15 novembre 2022.

Par conséquent, dès lors que la société SAGITTAIRE a recueilli l’intégralité du patrimoine de la société IMMAZUR PROMOTION, elle a qualité à agir pour contester une mesure conservatoire prise postérieurement à cette transmission universelle sur un immeuble qui se trouvait dans le patrimoine de cette dernière devenu le sien, indépendamment de l’accomplissement des formalités de publicité au Service de la publicité foncière.

Par conséquent, les demandes de la société SAGITTAIRE seront déclarées recevables.

Sur la demande tendant à voir constater la caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire

Aux termes de l’article R. 523-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans un délai de huit jours, à peine de caducité, la saisie conservatoire est dénoncée au débiteur par acte d’huissier de justice.
Cet acte contient à peine de nullité :
1° Une copie de l’autorisation du juge ou du titre en vertu duquel la saisie a été pratiquée ; toutefois, s’il s’agit d’une obligation notariée ou d’une créance de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il est seulement fait mention de la date, de la nature du titre ainsi que du montant de la dette ;
2° Une copie du procès-verbal de saisie et la reproduction des renseignements communiqués par le tiers saisi si l’acte lui a été signifié par voie électronique ;
3° La mention, en caractères très apparents, du droit qui appartient au débiteur, si les conditions de validité de la saisie ne sont pas réunies, d’en demander la mainlevée au juge de l’exécution du lieu de son domicile ;
4° La désignation de la juridiction devant laquelle seront portées les autres contestations, notamment celles relatives à l’exécution de la saisie ;
5° La reproduction des articles R. 511-1 à R. 512-3 ;
6° L’indication, en cas de saisie de compte, du montant de la somme à caractère alimentaire laissée à la disposition du débiteur en application de l’article R. 162-2 ainsi que du ou des comptes sur lesquels cette mise à disposition est opérée.

En l’espèce, l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire a été dénoncée à la société SAGITTAIRE le 22 janvier 2026 par acte de commissaire de justice qui mentionne une : « inscription d’hypothèque judiciaire provisoire en date du 12/01/2026 publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 4] 1, le 19 JANVIER 2026 sous la référence 2026 D n°2163 ».

Si la société SAGITTAIRE indique que la date du 12 janvier 2026 est donc la date de début du délai prévu par les dispositions susvisées, il ressort du bordereau d’inscription au SPF produit que cette date correspond à la date d’établissement dudit bordereau par la société FM HOLDING et non celle du dépôt au SPF.

À cet égard, ce bordereau tel qu’il est versé aux débats ne comporte aucun tampon du SPF attestant de la date de son dépôt.

Toutefois, la société FM HOLDING fournit le relevé des formalités publiées relatives au bien grevé sur lequel il est mentionné au regard de la rubrique « Date et Numéro de dépôt » : « 19/01/2026 D02163 ».

Il résulte donc de ce relevé que le bordereau a nécessairement été déposé à la date du 19 janvier 2026 dès lors que c’est la mention qui été publiée par le SPF.

Par conséquent, la dénonciation de cette inscription ayant été effectuée le 22 janvier 2026, soit dans le délai de huit jours précité, elle n’encourt aucune caducité et la société SAGITTAIRE sera déboutée de sa demande de chef.

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance autorisant l’inscription d’hypothèque et la demande de mainlevée de celle-ci

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance parait fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

L’article R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’il incombe au créancier de prouver que les deux conditions cumulatives sont remplies.

Il ressort en outre de l’article L. 512-1 du même code que le juge peut, à tout moment, au vu des éléments qui sont fournis par le débiteur, le créancier entendu ou appelé, donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L.511-1 ne sont pas réunies.

Il est constant qu’en application de cette disposition, le juge auquel est déférée une mesure conservatoire, examine, au jour où il statue les conditions d’application de cette disposition et non au jour de la requête, de sorte qu’il peut prendre en compte tous éléments intervenus après l’ordonnance rendue sur requête.

En l’espèce, la société IMMAZUR PROMOTION, représentée par Monsieur [F] [O], et M. [E] ont signé un protocole d’accord le 20 octobre 2020 prévoyant : « 1/ Mr [A] [E] conformément à la faculté qui lui est réservée dans le compromis de vente du 2 juillet 2010, déclare substituer IMMAZUR PROMOTION dans le bénéfice de l’accord de vente intervenu avec Mme [P] [T] aux droits de laquelle se trouve Mr [Y] [D] aux fins d’acquisition au prix de 350.000 € du bien immobilier identifié dans l’exposé.
[…]
8/ L’exercice de la faculté de substitution au profit d’IMMAZUR PROMOTION est également faite sous la condition de la mise en place d’une collaboration dans le cadre de la réalisation de la promotion immobilière projetée, IMMAZUR PROMOTION s’engageant à confier à la société F MANAGEMENT représentée par Mr [A] [E] une mission d’assistance et de conseils moyennent une rémunération de 250.000€ HT suivant protocole annexé aux présentes.
[…]
Dans l’hypothèse où IMMAZUR PROMOTION viendrait à ne pas exécuter l’engagement prévu à l’article 8 par signature du contrat de mission où dans l’hypothèse où elle viendrait à décider par la suite de résilier le contrat de mission, elle sera tenue de verser à Mr [E] à titre d’indemnisation forfaitaire le montant de la rémunération prévue au contrat, sous déduction des acomptes qui auront pu être réglés en exécution de celui-ci. »

S’agissant du protocole annexé dont il fait état, daté également du 20 octobre 2020 et signé par la société IMMAZUR PROMOTION, représentée par M. [O], et la société F MANAGEMENT, représentée par M. [E], il mentionne : « Il a été convenu d’une rémunération d’un montant total de 250.000 Euros HT payable après l’obtention définiti[ve] du permis de construire définitif par virement au plus tard dans le délai d’un mois à la suite de l’obtention par Immazur Promotion d’une Garantie Financière d’Achèvement pour le programme immobilier objet des présentes […] ».

En outre, concernant l’avenant au protocole signé le 18 décembre 2024 par la société F MANAGEMENT, représentée par M. [E], la société IMMAZUR PROMOTION, représentée par M. [O], et la société IMMALLIANCE BIENVEILLANCE, daté du 18 décembre 2024, il a prévu : « C’est dans ce contexte d’entrée d’ELGEA au capital de la SCCV IMMALLIANCE BIENVEILLANCE et d’un planning prévisionnel de réalisation de l’opération au plus tard pour le 30 mars 2025, qu’un rapprochement est intervenu entre les parties à l’issue duquel il a été convenu dans le cadre de la réalisation des présentes le paiement des honoraires de la société F MANAGEMENT au plus tard le 30 mars 2025 pour un montant de 225.000€ HT ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société IMMAZUR PROMOTION et M. [E] ont prévu que la première substitue le second dans l’acquisition de l’immeuble litigieux, cet accord incluant une mission d’assistance et de conseil par la société F MANAGEMENT ainsi qu’une indemnité de résiliation à la charge de la société IMMAZUR PROMOTION.

Il résulte ensuite de l’avenant du 18 décembre 2024 que les parties ont prévu le paiement à la société F MANAGEMENT de la somme de 225.000 euros HT dus au titre des honoraires de cette dernière à la suite d’un contentieux né entre les parties.

Si la société SAGITTAIRE indique que cet avenant signé par la société IMMAZUR PROMOTION qu’elle a absorbée est entaché de nullité dès lors que ladite société était dissoute, qu’elle fait état de l’indemnité de résiliation prévue au bénéfice de M. [E] et non de la société FM HOLDING, ou invoque la nullité des protocoles initiaux, il n’appartient pas à au juge de l’exécution d’analyser ces moyens qui sont de la compétence du juge du fond.

La présente juridiction doit apprécier les éléments fournis pour déterminer si la créance dont se prévaut la société FM HOLDING est fondée en son principe. Or, les différents éléments contractuels signés par les parties versés aux débats sont suffisants pour établir cette apparence de créance de 225.000 euros HT, soit 270.000 euros TTC.

S’agissant des menaces sur le recouvrement, le premier contrat entre les parties a été signé il y a près de six années et l’avenant prévoyant un paiement pour mettre fin au contentieux entre elles mentionnait un paiement au 30 mars 2025, soit il y a plus d’un an et demi, sans que la société SAGITTAIRE ne s’acquitte de cette somme.

Si la société SAGITTAIRE conteste devoir s’acquitter de cette somme et que cette contestation n’implique pas nécessairement l’absence de possibilité ou de volonté de paiement, la société FM HOLDING fait état de dissimulation de la part de son co-contractant qui, selon elle, lui aurait sciemment caché le fait que la société IMMAZUR PROMOTION avait été dissoute en 2022 soit deux ans avant la signature du protocole du 18 décembre 2024.

Toutefois, il convient de relever que la dissolution de la société IMMAZUR PROMOTION avait été publiée au RCS de sorte qu’aucune volonté de dissimulation ne peut être caractérisée. Il n’en demeure toutefois pas moins que certains éléments versés aux débats tendant à montrer que la société SAGITTAIRE n’a pas nécessairement entendu lever la confusion dans laquelle se trouvait son co-contractant, ainsi :
– M. [O] a signé un avenant au nom de la société IMMAZUR PROMOTION deux ans après la dissolution de la société alors qu’il ne pouvait ignorer qu’elle était dissoute puisque c’était déjà lui qui la représentait quand elle disposait encore d’une personnalité juridique ;
– M. [O] a répondu à un courrier de la société F MANAGEMENT daté du 22 mai 2023 et adressé à la société IMMAZUR PROMOTION par un courrier daté du 31 mai 2023 portant l’entête de la société IMMALLIANCE sans qu’il n’indique à son co-contractant la disparition intervenue six mois auparavant de la société IMMAZUR PROMOTION à qui était pourtant adressé le courrier ;
– aucune formalité de publicité auprès du SPF n’a été diligentée aux fins que l’immeuble litigieux soit mentionné au nom de la société SAGITTAIRE en qualité de propriétaire malgré le délai depuis la dissolution de la société IMMAZUR PROMOTION.

Par conséquent, le délai depuis la naissance de la créance, la confusion qui a pu être entretenue par la société SAGITTAIRE sur sa qualité à l’égard de la société FM HOLDING ainsi que le montant de la créance constituent des menaces sur le recouvrement de ladite créance.

Si la société SAGITTAIRE indique qu’elle est solvable, elle ne verse toutefois aux débats qu’une attestation de son propre expert-comptable qui n’est accompagnée d’aucun bilan comptable et compte de résultat récents et qui ne peut suffire à rapporter la preuve de cette solvabilité. Surtout, la seule situation objective de solvabilité de la débitrice ne peut combattre l’ensemble des éléments caractérisant les menaces relevées ci-avant et qui ne concernent pas la situation financière de la société SAGITTAIRE.

À cet égard, il y a lieu de rejeter la demande d’injonction de communication d’éléments financiers de la société SAGITTAIRE formée par la société FM HOLDING sur qui repose la charge de la preuve des menaces qui sont en tout état de cause rapportées en l’espèce.

Aussi, dès lors que le principe de la créance est rapporté tout comme les menaces sur le recouvrement, les demandes tendant à voir ordonner la rétractation l’ordonnance autorisant la mesure conservatoire sur la base de cette créance et toutes celles subséquentes ne pourront qu’être rejetées.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SAGITTAIRE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société SAGITTAIRE, partie succombante, sera condamnée à verser à société FM HOLDING une somme d’un montant de 4.000 euros. Elle sera en outre déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution :

DÉCLARE recevable les demandes de la société SAGITTAIRE ;

DÉBOUTE la société SAGITTAIRE de sa demande tendant à voir constater la caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire par la société FM HOLDING sur le fondement de l’ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 6 janvier 2026 et dénoncée le 22 janvier 2026 ;

DÉBOUTE la société SAGITTAIRE de sa demande tendant à voir ordonner la rétractation de l’ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 6 janvier 2026, lever l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire par la société FM HOLDING dénoncée le 22 janvier 2026 et faire radier cette hypothèque :

DÉBOUTE la société FM HOLDING de sa demande d’injonction de communication des comptes annuels de la société SAGITTAIRE ;

CONDAMNE la société SAGITTAIRE aux dépens ;

DÉBOUTE la société SAGITTAIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SAGITTAIRE à verser à la société FM HOLDING la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT