Vente amiable d’un bien indivis : autorisation du liquidateur malgré la carence d’un coïndivisaire

Sur le fondement de l’article 815-6, alinéa 4, du Code civil, le juge peut autoriser un mandataire liquidateur à conclure seul la vente d’un bien indivis, malgré le refus ou la carence d’un coïndivisaire, lorsque l’intérêt de l’indivision le justifie. L’article 1380 du Code de procédure civile encadre la procédure accélérée au fond utilisée pour statuer sur cette demande.

La juridiction retient l’état dégradé et dangereux de l’immeuble, le risque d’incendie lié au défaut d’entretien, l’existence d’une offre ferme et irrévocable au prix de 30 000 euros ainsi que l’absence de réaction des coïndivisaires régulièrement assignés. Elle autorise donc le liquidateur à signer seul l’acte authentique dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision.

Le prix se substitue au bien dans l’indivision sans entraîner le partage, lequel demeure soumis aux règles du Code civil. Les frais de notaire et de purge sont mis à la charge des acquéreurs, tandis que les dépens sont déclarés frais privilégiés de vente.

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Dans le cadre d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, un immeuble indivis, abandonné et dégradé, faisait l’objet d’une offre ferme de 30 000 euros payable comptant. Le coïndivisaire, informé mais absent, n’a pas réagi. La juridiction a autorisé le mandataire à conclure seul la vente amiable, au regard de l’intérêt de l’indivision et de l’état dangereux du bien.

Une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été ouverte au profit d’une débitrice. Le mandataire désigné a constaté que le remboursement du passif nécessitait la vente d’un immeuble détenu en indivision avec un coïndivisaire.

Après l’ouverture d’un partage judiciaire et l’autorisation d’une vente aux enchères, l’immeuble a été décrit comme abandonné et dégradé. Une offre ferme et irrévocable de 30 000 euros, payable comptant, a ensuite été présentée et la somme consignée chez le notaire.

Le coïndivisaire, informé de cette offre par courriers restés sans réponse, n’a pas comparu lors de la procédure. Le mandataire a demandé à être autorisé à conclure seul la vente amiable. La juridiction a fait droit à cette demande, en raison de l’intérêt de l’indivision, de l’état dangereux du bien et de l’absence de réaction des défendeurs.

• Existence d’une indivision régulièrement établie
• Intérêt de l’indivision commandant une vente rapide
• État dégradé ou dangereux compromettant la préservation du bien
• Offre ferme, irrévocable et payable comptant
• Information préalable du coïndivisaire restée sans réponse
• Assignation régulière selon la procédure accélérée au fond

• Bilan économique et social évaluant le bien immobilier
• Procès-verbal de description du 21 novembre 2024
• Constat d’état d’abandon de l’immeuble
• Offre d’achat ferme et irrévocable du 31 août 2026
• Consignation du prix chez le notaire
• Courriers d’information restés sans réponse

Le mandataire liquidateur peut signer seul l’acte authentique dans les six mois de la signification, malgré la carence du coïndivisaire. Le prix remplace l’immeuble dans l’indivision sans provoquer le partage, tandis que les frais et dépens sont répartis selon les modalités fixées par la décision.

• Vente amiable autorisée au prix de 30 000 euros
• Signature de l’acte authentique dans un délai de six mois
• Prix conservé dans l’indivision avant le partage
• Frais de notaire et de purge supportés par les acquéreurs
• Dépens qualifiés de frais privilégiés de vente

À faire

• Réunir le titre établissant l’indivision
• Documenter l’état matériel et les risques du bien
• Obtenir une offre ferme et irrévocable
• Consigner le prix chez le notaire
• Signifier la décision et respecter le délai de six mois

À éviter

• Vendre sans autorisation judiciaire du coïndivisaire
• Négliger l’information préalable des coïndivisaires
• Confondre substitution du prix et partage
• Omettre les modalités de paiement comptant
• Supporter indûment les frais mis à la charge des acquéreurs

Le pouvoir de vente du mandataire liquidateur sur un bien indivis

En application de l’article 815-6, alinéa 4, du Code civil, le mandataire liquidateur est autorisé à conclure seul l’acte de vente, nonobstant la carence des autres coïndivisaires. La juridiction retient l’intérêt de l’indivision, l’état dégradé et dangereux du bien, ainsi que l’existence d’une offre ferme et irrévocable payable comptant.

L’intérêt de l’indivision comme condition d’autorisation

La vente est admise car le maintien de la situation compromet la préservation de l’actif indivis, accroît les charges et les risques, et retarde la constitution d’une masse partageable. L’absence de réaction des défendeurs après leur information sur l’offre confirme l’existence d’un blocage préjudiciable.

La procédure accélérée au fond applicable à la vente

La demande est examinée selon la procédure accélérée au fond, conformément à l’article 1380 du Code de procédure civile. Les défendeurs, assignés selon les modalités de l’article 656 du même code et non comparants, sont réputés avoir été contradictoirement entendus. La vente doit être reçue par acte authentique dans les six mois de la signification.

Article 815 du Code civil, Article 815-6 alinéa 4 du Code civil, Article 1380 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026