Fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial par comparaison avec les loyers du centre commercial

En application de l’article 1103 du Code civil, les parties peuvent convenir de modalités de fixation du loyer renouvelé différentes de celles prévues par le statut des baux commerciaux, dès lors que ces modalités ne sont pas d’ordre public. La clause contractuelle imposait ici une détermination de la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du même centre commercial, corrigés selon les différences constatées. La cour écarte donc l’application directe des critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

La surface contractuellement fixée à 303 m² devait prévaloir sur un métrage ultérieur établi selon la méthode GLA, conformément à la force obligatoire du contrat. Les références locatives devaient être contemporaines du renouvellement, comparables par leur activité, leur surface et leur terrasse, et issues du même centre. Certaines références ont été exclues en raison de dates inadaptées, de surfaces trop éloignées ou de méthodes de fixation judiciaires fondées sur des critères différents.

Après pondération des références retenues et correction des différences d’exploitation et de structure, le loyer annuel du bail renouvelé a été fixé à 96 465 euros HT. Chaque partie supporte ses dépens d’appel et aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les parties s’opposaient au montant du loyer renouvelé d’un restaurant situé dans un centre commercial. Après expertise, la cour retient la surface contractuelle et compare le local à deux restaurants du même ensemble. Elle applique des correctifs liés à l’activité, à la rentabilité et aux terrasses, puis fixe le loyer annuel à 96 465 euros HT.

Une société bailleresse avait consenti un bail commercial à une société exploitant un restaurant dans un centre commercial. Le bail, renouvelé à compter du 7 janvier 2020, prévoyait un loyer minimum garanti correspondant à la valeur locative, déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du même ensemble commercial.

Les parties s’opposaient sur le montant du loyer renouvelé, les critères de comparaison et la surface intérieure à retenir. Une expertise judiciaire a été ordonnée. Le premier juge avait fixé le loyer annuel à 96 078 euros HT.

La cour retient la surface contractuelle de 303 m² et compare le local à deux restaurants du même centre, après exclusion de références insuffisamment contemporaines ou comparables. Elle applique des corrections liées à l’activité, à la rentabilité et à la proportion des terrasses, puis fixe le loyer annuel à 96 465 euros HT.

• Appliquer les modalités de fixation stipulées dans le bail renouvelé
• Retenir la valeur locative à la date du renouvellement
• Comparer des locaux équivalents situés dans le même centre commercial
• Vérifier la contemporanéité des baux de référence
• Respecter la surface contractuellement fixée à 303 m²
• Corriger les écarts d’activité, de rentabilité et de structure

• Clause du bail relative aux prix pratiqués pour des locaux équivalents
• Avenants contractuels fixant la surface intérieure à 303 m²
• Rapport d’expertise judiciaire du 29 juillet 2024
• Données locatives des restaurants KFC et Bistrot Régent
• Éléments comparatifs relatifs aux surfaces et terrasses

La bailleresse obtient une revalorisation limitée du loyer renouvelé, sans retenir le montant maximal demandé. La locataire reste tenue du loyer fixé par la cour, tandis que les deux parties supportent leurs dépens d’appel et ne reçoivent aucune indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Loyer annuel renouvelé fixé à 96 465 euros HT
• Surface contractuelle de 303 m² opposable aux parties
• Références locatives non contemporaines ou non comparables écartées
• Corrections nécessaires pour tenir compte des différences d’exploitation
• Dépens d’appel supportés par moitié entre les parties

À faire

• Identifier la clause contractuelle de fixation du loyer renouvelé
• Vérifier les surfaces prévues par les avenants
• Collecter des références locatives contemporaines du renouvellement
• Comparer activité, surface, terrasse et emplacement commercial
• Documenter chaque correction appliquée à la valeur locative

À éviter

• Substituer un métrage ultérieur à une surface contractuelle
• Utiliser des références fondées sur une méthode différente
• Retenir des baux trop éloignés de la date pertinente
• Comparer des locaux présentant des surfaces disproportionnées
• Appliquer automatiquement l’article L. 145-33 du Code de commerce

Les modalités contractuelles de fixation du loyer renouvelé

L’article 1103 du Code civil impose le respect des modalités convenues. La clause du bail prévoyait une valeur locative déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, avec correction selon les différences constatées. La cour écarte donc l’application des critères des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.

La force obligatoire de la surface contractuellement fixée

La surface intérieure avait été fixée à 303 m² par avenants conclus après intervention d’un géomètre. La cour retient cette donnée contractuelle, malgré un métrage ultérieur de 314 m² selon la méthode GLA, cette méthode ne pouvant écarter la volonté exprimée par les parties.

Les critères de pertinence des références locatives

Les références doivent concerner des locaux équivalents du même centre, être contemporaines du renouvellement et permettre une comparaison selon la même méthode. La cour exclut plusieurs commerces pour des différences de date, de surface, de terrasse ou de méthode, puis retient deux restaurants et applique des corrections liées à l’activité et aux surfaces.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Articles 1193 et suivants du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article L. 145-1 du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 145-34 du Code de commerce