Résiliation d’une transaction de construction : absence de novation et rejet du solde faute de preuve de l’achèvement convenu

La transaction conclue entre les parties n’emporte pas novation en l’absence de volonté contraire clairement exprimée. La résiliation prévue par le protocole, exercée après le constat de l’inachèvement et par lettre recommandée, prive d’effet la clause relative au solde du marché ainsi que la renonciation aux indemnités de retard.

La société qui réclame un solde doit en établir l’existence et le montant, notamment au regard du stade réel d’achèvement et des reprises prévues. La production d’un décompte ne suffit pas lorsque le protocole n’a pas été exécuté et que les modalités de règlement ne correspondent pas au contrat initial.

Le procès-verbal de constat d’huissier fait foi jusqu’à inscription de faux. Il peut établir l’état d’inachèvement, la nécessité de travaux de reprise et le défaut de nettoyage, même en l’absence de réception contradictoire. En revanche, une hypothèse non vérifiée par expertise et un simple devis ne démontrent pas la nécessité de travaux concernant des réseaux ou un dallage.

Le préjudice de jouissance peut être indemnisé lorsqu’il est directement lié aux travaux de reprise et que la perte locative est justifiée par un contrat de location. L’article 700 du Code de procédure civile fonde l’allocation de frais irrépétibles selon l’équité, tandis que l’article 1343-2 du Code civil ne peut produire effet qu’à l’égard d’une créance établie.

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Après la signature d’un protocole prévoyant la rupture d’un contrat de construction et l’achèvement de certains travaux, un constat a révélé plusieurs prestations non réalisées. Les maîtres de l’ouvrage ont terminé certains travaux et contesté le solde réclamé par le constructeur. La cour confirme le rejet de ce solde, accorde certaines sommes au titre des reprises et écarte les demandes insuffisamment prouvées.

Des maîtres de l’ouvrage ont conclu un contrat de construction d’une maison individuelle avec un constructeur. Après avoir signalé des non-conformités, ils ont signé un protocole transactionnel prévoyant la rupture du contrat à une date déterminée, des reprises et un état d’achèvement précis.

Un constat d’huissier établi après cette date a révélé plusieurs travaux non réalisés : nettoyage du chantier, pose de sous-faces de coffres de volets roulants, reprises d’enrobage et d’enduit. Les maîtres de l’ouvrage ont alors résilié la convention et terminé eux-mêmes certains travaux.

Le constructeur, devenu une autre société, a réclamé le paiement d’un solde. Les maîtres de l’ouvrage ont sollicité l’indemnisation de travaux de reprise, d’un retard de jouissance et de pertes locatives. La cour confirme le rejet du solde réclamé, accorde certaines indemnisations et refuse les demandes insuffisamment prouvées, notamment celles relatives aux réseaux et au dallage.

• Inachèvement de l’ouvrage au stade expressément prévu par le protocole
• Constat probant des travaux et reprises non réalisés
• Notification régulière de la résiliation par lettre recommandée
• Absence d’intention clairement exprimée de procéder à une novation
• Preuve suffisante de l’existence et du montant du solde réclamé
• Justification directe du préjudice de jouissance et de la perte locative

• Procès-verbal de constat d’huissier du 2 août 2019
• Photographies montrant les reprises nécessaires et le chantier non nettoyé
• Rapport amiable constatant les défauts d’enrobage et de planéité
• Facture du 30 janvier 2020 concernant les coffres de volets roulants
• Devis précis relatif au nettoyage du chantier
• Contrat de location établissant un loyer mensuel de 790 euros

Le constructeur ne peut obtenir le solde du marché sans démontrer une créance conforme au contrat ou au protocole effectivement applicable. Les maîtres de l’ouvrage obtiennent l’indemnisation des reprises et de la perte locative établies, mais restent privés des postes reposant sur une hypothèse non expertisée.

• Rejet du paiement du solde de 25 262,60 euros
• Indemnisation des coffres, de l’enduit et du nettoyage
• Rejet des travaux de réseaux et du dallage insuffisamment démontrés
• Indemnisation du retard de mise en location
• Maintien du rejet des pénalités de retard postérieures au 31 juillet 2019
• Condamnation du constructeur aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier précisément les travaux prévus au protocole transactionnel
• Faire constater contradictoirement ou judiciairement les inachèvements
• Notifier la résiliation par lettre recommandée avec accusé réception
• Conserver photographies, factures, devis et justificatifs de paiement
• Établir la perte locative par un contrat ou justificatif fiable

À éviter

• Réclamer un solde sans établir le stade réel d’achèvement
• Invoquer une novation non stipulée dans la transaction
• Fonder une reprise sur une simple hypothèse non expertisée
• Produire un devis isolé sans preuve de la nécessité des travaux
• Réclamer des pénalités au-delà de la date contractuellement retenue

La novation d’une transaction de construction

La transaction n’emporte pas novation sauf intention contraire des parties. En l’absence de stipulation prévoyant cette novation, le contrat de construction n’est pas remplacé par le protocole. Après résiliation de celui-ci conformément à sa clause, la société ne peut donc invoquer la clause transactionnelle relative au solde du prix.

La preuve du solde contractuel

La société qui réclame le paiement doit prouver l’existence et le montant du solde, en tenant compte du stade effectif d’achèvement et des reprises prévues. Un récapitulatif comptable insuffisant, ne correspondant ni au protocole ni aux modalités du contrat, ne permet pas d’établir la créance.

La valeur probante du constat d’huissier

Le constat d’huissier fait foi jusqu’à inscription de faux et peut démontrer les travaux non exécutés, même sans réception contradictoire. Il ne suffit toutefois pas à établir la nécessité de travaux fondés sur une simple hypothèse, lorsqu’aucune expertise ne la confirme et qu’un devis isolé est produit.

Article 1343-2 du Code civil, article 455 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile