Expulsion d’un occupant de logement-foyer : clause résolutoire pour hébergement familial non autorisé

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’expulsion lorsqu’un trouble manifestement illicite est caractérisé et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les logements-foyers relèvent des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, à l’exclusion notamment du régime de l’article L. 632-1, conformément à l’article L. 632-3, et du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, conformément à son article 25-3.

Les articles L. 633-2, R. 633-3 et R. 633-9 encadrent respectivement les motifs de résiliation, le préavis, les formalités et l’hébergement de tiers. La clause résolutoire a été acquise après une mise en demeure reçue visant expressément l’obligation de mettre fin à l’hébergement irrégulier. Le maintien sans droit ni titre justifie l’expulsion et une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la redevance et aux charges.

Des délais d’un an ont été accordés au regard de la situation familiale, sur le fondement des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution. La partie perdante supporte les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le résident d’un foyer-logement héberge durablement son épouse et ses enfants en violation du contrat et du règlement intérieur. Après mise en demeure restée infructueuse, le juge constate la résiliation et la perte du droit d’occupation, ordonne l’expulsion et accorde un délai d’un an pour libérer les lieux. Une indemnité mensuelle provisionnelle correspondant à la redevance et aux charges est mise à sa charge.

Une société gestionnaire a conclu avec un résident un contrat d’occupation mensuel renouvelable portant sur un logement situé dans un foyer-logement. Le contrat et le règlement intérieur limitaient strictement l’hébergement de tiers et imposaient une déclaration préalable.

Après avoir constaté que le résident hébergeait durablement son épouse et ses deux enfants, la société l’a mis en demeure de faire cesser cette situation en visant la clause résolutoire. La mise en demeure ayant été reçue, le contrat a été résilié et la société a demandé l’expulsion ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Le juge a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite, constaté la perte du droit d’occupation, ordonné l’expulsion et accordé un délai d’un an pour libérer les lieux. Une indemnité mensuelle provisionnelle correspondant à la redevance et aux charges a également été mise à la charge du résident.

• Application du régime spécifique des logements-foyers.
• Violation des limites d’hébergement prévues par l’article R. 633-9.
• Manquement au règlement intérieur et au contrat de résidence.
• Mise en demeure reçue visant expressément la clause résolutoire.
• Expiration du délai contractuel d’un mois après notification.
• Maintien dans les lieux sans droit ni titre.

• Contrat de résidence signé et renouvelable mensuellement.
• Règlement intérieur signé et paraphé par le résident.
• Constat de commissaire de justice du 6 septembre 2025.
• Déclarations du résident confirmant l’hébergement de son épouse et de ses enfants.
• Lettre recommandée de mise en demeure reçue le 29 mars 2025.

La société gestionnaire obtient l’expulsion, une indemnité d’occupation provisionnelle et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le résident bénéficie toutefois d’un délai d’un an pour libérer les lieux, puis s’expose à l’expulsion après commandement et à la prise en charge des dépens.

• Résiliation du contrat d’occupation
• Indemnité mensuelle jusqu’à libération effective
• Délai d’un an pour quitter les lieux
• Expulsion possible après commandement
• Condamnation aux dépens et à 100 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier les règles d’hébergement applicables
• Conserver le contrat et le règlement signés
• Documenter les occupants effectivement présents
• Notifier une mise en demeure précise
• Vérifier la réception et les délais de résiliation

À éviter

• Invoquer une clause non communiquée
• Omettre de viser la clause résolutoire
• Négliger la preuve de la remise effective
• Confondre logement-foyer et bail d’habitation ordinaire
• Réclamer l’expulsion sans actualiser l’indemnité d’occupation

Le régime juridique des logements-foyers

Les articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation s’appliquent au titre d’occupation. L’article L. 632-3 exclut l’application de l’article L. 632-1, tandis que l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 exclut le titre Ier bis de cette loi. Le droit au maintien dans les lieux n’est donc pas applicable.

La résiliation pour hébergement irrégulier

Les articles L. 633-2, R. 633-3 et R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent l’hébergement de tiers et la résiliation. Le dépassement des limites de durée et du nombre de personnes autorisées, contraire au règlement intérieur, constitue un trouble manifestement illicite. La clause résolutoire a été acquise après réception d’une mise en demeure visant expressément l’obligation méconnue.

L’indemnité d’occupation après résiliation

Le maintien dans les lieux après l’expiration du contrat constitue une faute civile privant le propriétaire de la jouissance de son bien. Une provision mensuelle peut être accordée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Elle correspond ici à la redevance et aux charges prévues au contrat.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Articles L. 633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1225 du Code civil, Article L. 633-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 633-9 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 633-3 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile