TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Christine GENDRE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00762 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4MA

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 septembre 2026

DEMANDERESSE
S.A. [G], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [J] [B], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Christine GENDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0190

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 septembre 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 10 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/00762 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 2 septembre 2024, la société [G] a donné en location le logement N°A312 à Monsieur [E] [J] [B] située dans le foyer-logement sis [Adresse 3], pour une durée d’un mois à compter du 1er septembre 2024, renouvelable par tacite reconduction, pour une redevance mensuelle de 472,73 euros, prestations obligatoires inclues.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société [G] a mis en demeure Monsieur [E] [J] [B] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2025, reçue le 29 mars suivant. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 25 juillet 2025, constat dressé le 6 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la société [G] a fait assigner Monsieur [E] [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
– constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation du contrat de résidence,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] [B] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin,
– condamner Monsieur [E] [J] [B] à payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l’expiration du contrat et jusqu’à la libération complète des lieux,
– condamner Monsieur [E] [J] [B] à payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [G] reproche au défendeur d’héberger des tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 9, 10 et 11 du règlement intérieur ainsi que de l’article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence en date du 27 mars 2025.

A l’audience du 10 juin 2026, la société [G], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et s’en rapporte au juge quant à la demande de délais pour quitter les lieux sollicités par le défendeur.

Monsieur [E] [J] [B], représenté par son conseil, a reconnu héberger son épouse et deux enfants de 5 ans et 3 mois. Il a demandé à voir débouter [G] et, à titre subsidiaire, a sollicité les délais les plus larges pour quitter les lieux, indiquant avoir déposé une demande de relogement, occuper un emploi et régler sa redevance.

La décision a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 10 septembre 2026.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [E] [J] [B] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1] 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une règlementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L. 632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier du débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul faut de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la société [G] plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur,
– cessation totale d’activité de l’établissement,
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (C. Cass Civ. 3ème 1er décembre 2016, n°15-27.795).

L’article 9 du règlement intérieur, signé et paraphé par Monsieur [E] [J] [B] le 2/09/2024, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergées par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résident qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

Le commissaire de justice relate pourtant dans son constat du 6 septembre 2025 qu’outre Monsieur [E] [J] [B], son épouse et sa fille de 4 ans et demi vivent avec lui, selon ses propres déclarations depuis 6 mois.

A l’audience, Monsieur [E] [J] [B] confirme héberger son épouse, sa fille de 5 ans et un bébé de 3 mois en violation des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La société [G] a précisément mis en demeure Monsieur [E] [J] [B] de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2025, reçue le 29 mars suivant. Aussi, la résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 29 avril 2025, de ce seul fait.

Monsieur [E] [J] [B] étant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous les occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [E] [J] [B] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 30 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Au regard de la situation famiale de l’intéressé, il sera accordé à Monsieur [E] [J] [B] un délai d’un an pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [J] [B] , partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [G] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 2 septembre 2024 entre la société [G] et Monsieur [E] [J] [B] concernant la chambre située [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 avril 2025,

ACCORDONS à Monsieur [E] [J] [B] un délai d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] [B] à verser à la société [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] [B] à verser à la société [G] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] [B] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection