Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire acquise malgré des paiements partiels et contestations de charges

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet l’acquisition de la clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable. Les paiements intervenus dans ce délai doivent être établis et imputés précisément. Les aides personnalisées au logement versées pour des échéances comprises dans l’arriéré peuvent être déduites, tandis que celles correspondant à des échéances postérieures ne s’imputent pas sur la dette antérieure.

L’article 7 de la même loi impose le paiement du loyer et des charges récupérables. En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur doit prouver l’obligation et le locataire le paiement ou l’extinction de celle-ci. La production d’un décompte détaillé a permis de retenir une créance réduite après exclusion d’une facturation non justifiée.

L’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité fixée par référence au loyer et aux charges. Les demandes indemnitaires fondées sur un dysfonctionnement du chauffage ont été rejetées faute de preuve du manquement et du préjudice. En revanche, les articles 21 et 23 de la loi précitée imposent la remise postale des quittances et documents de charges lorsqu’elle est demandée. Les dépens ont été mis à la charge des locataires sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, sans application de l’article 700.

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Après réexamen des paiements, aides au logement et justificatifs, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et réduit la créance en écartant une facturation non justifiée. Il a ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et rejeté la demande indemnitaire des locataires. La remise postale des quittances et décomptes a été ordonnée.

Un bailleur social a donné en location un logement et un box à deux locataires. Après des impayés, il leur a délivré un commandement de payer, puis les a assignés afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et le paiement de l’arriéré.

Les locataires ont contesté les charges, invoqué des dégradations des parties communes et un dysfonctionnement du chauffage collectif ayant entraîné l’achat de radiateurs électriques. Ils ont également demandé la remise postale des quittances et décomptes de charges, ainsi que des dommages et intérêts.

Après réexamen des paiements, des aides au logement et des justificatifs produits, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il a réduit la créance en écartant une facturation non justifiée, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. La demande indemnitaire des locataires a été rejetée faute de preuve, tandis que la remise postale des documents locatifs a été ordonnée.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée au contrat de bail
• Délivrance régulière d’un commandement de payer
• Persistance d’un solde locatif impayé à l’issue du délai
• Imputation des paiements et aides au logement sur les échéances concernées
• Production d’un décompte locatif et de justificatifs des charges
• Preuve du manquement et du préjudice pour obtenir des dommages et intérêts

• Commandement de payer délivré le 12 novembre 2024
• Décompte locatif détaillant les paiements et encaissements
• Chèques encaissés les 12 novembre, 19 novembre 2024 et 14 janvier 2025
• Versements de la caisse d’allocations familiales au bailleur
• Décompte individuel des charges locatives de l’année 2024
• Absence de justificatifs du dysfonctionnement du chauffage et du préjudice

Les locataires restent tenus du solde locatif, de l’indemnité d’occupation et des frais d’expulsion, tandis que le bailleur doit transmettre les documents locatifs par voie postale. La demande indemnitaire fondée sur le chauffage est rejetée faute de preuve suffisante.

• Acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail
• Expulsion après commandement de quitter les lieux resté infructueux
• Paiement solidaire de la créance résiduelle et de l’indemnité d’occupation
• Transmission postale des quittances et documents de charges
• Prise en charge des dépens par les locataires

À faire

• Établir un décompte locatif complet et actualisé
• Imputer chaque paiement à l’échéance concernée
• Justifier les charges récupérables et leur régularisation annuelle
• Conserver les preuves de remise des chèques et virements
• Transmettre les quittances et décomptes par voie postale

À éviter

• Suspendre unilatéralement le paiement des charges
• Imputer une aide au logement sur une dette antérieure
• Maintenir une facturation dépourvue de justificatif
• Produire tardivement des observations après la date fixée
• Invoquer un préjudice sans preuve du manquement et du montant

La clause résolutoire pour impayés locatifs

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet la résiliation après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable. Les paiements effectués dans ce délai, incluant certaines aides au logement imputables à l’arriéré, n’ont pas couvert la dette totale. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies.

L’imputation des aides personnalisées au logement

Les articles L832-2 et R823-8 du code de la construction et de l’habitation imposent au bailleur de déduire l’aide versée du loyer et des charges correspondants. L’aide afférente à une échéance postérieure au commandement ne pouvait réduire l’arriéré antérieur, tandis que les sommes correspondant aux échéances incluses dans celui-ci devaient être prises en compte.

La preuve des charges et des paiements locatifs

Selon l’article 1353 du code civil, le bailleur prouve l’obligation et le locataire le paiement. Le décompte individuel des charges et les relevés d’encaissement ont justifié la créance, sous déduction d’une facturation « F.Pour.Loc » non établie. Les paiements allégués sans preuve de remise dans le délai n’ont pas été retenus.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L832-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article R823-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1353 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015