Préjudice de jouissance du locataire en Nouvelle-Calédonie : cassation du rejet fondé sur l’absence de privation totale

La Cour de cassation rappelle, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil de la Nouvelle-Calédonie et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le bailleur doit délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage convenu, effectuer les réparations nécessaires autres que locatives et assurer la jouissance paisible du preneur.

Le trouble de jouissance ne se limite pas à une impossibilité totale d’occuper le logement. Dès lors que la cour d’appel constatait que certains travaux incombaient aux bailleurs et que les locataires invoquaient une gêne persistante jusqu’à leur réalisation, elle ne pouvait rejeter l’indemnisation par référence à l’absence de privation totale du logement ni à l’acceptation initiale des lieux. L’arrêt est cassé sur ce chef et sur les dépens et frais irrépétibles, avec renvoi.

La Cour précise également que l’article R. 134-59 du code de la construction et de l’habitation, relatif à la hauteur des garde-corps, n’est pas applicable en Nouvelle-Calédonie en l’absence de disposition expresse d’extension territoriale.

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Des locataires demandaient des travaux et l’indemnisation d’une gêne affectant leur logement. La cour d’appel avait écarté le trouble de jouissance, estimant qu’ils n’étaient pas privés de la pleine jouissance des lieux. La Cour de cassation casse l’arrêt : l’absence de privation totale ne suffit pas à exclure une indemnisation lorsque des travaux dus par les bailleurs demeurent nécessaires.

Des locataires occupent un appartement appartenant à des bailleurs. Ils les assignent afin d’obtenir la réalisation de travaux dans le logement et l’indemnisation de leurs préjudices.

En appel, les bailleurs demandent également l’enlèvement d’un grillage installé par les locataires dans le jardin de l’immeuble. La cour d’appel rejette notamment la demande indemnitaire fondée sur un trouble de jouissance, en retenant que les occupants n’ont pas été privés de la pleine jouissance du logement et qu’ils avaient pris les lieux en les déclarant bien connaître.

La Cour de cassation juge ce raisonnement insuffisant : dès lors que certains travaux étaient dus par les bailleurs et que les locataires invoquaient une gêne jusqu’à leur réalisation, l’absence de privation totale ne permettait pas d’écarter l’indemnisation. Elle casse l’arrêt sur ce point, ainsi que sur les dépens et les frais irrépétibles, et renvoie l’affaire.

• Existence de travaux nécessaires incombant au bailleur
• Obligation d’entretien et de réparations non locatives
• Atteinte alléguée à la jouissance paisible du logement
• Persistance du trouble jusqu’à la réalisation des travaux
• Absence de nécessité d’une privation totale du logement

• Constatation judiciaire de travaux devant être réalisés par les bailleurs
• Allégation des locataires d’une gêne persistante jusqu’à leur réalisation
• Constatation de l’occupation continue du logement
• Déclaration des locataires concernant leur connaissance initiale des lieux

Les locataires peuvent faire réexaminer leur demande d’indemnisation sans devoir démontrer une impossibilité totale d’occuper le logement. Les bailleurs restent exposés à une indemnisation si les travaux relevant de leurs obligations ont affecté la jouissance paisible.

• Réexaminer la demande de réparation du trouble de jouissance
• Évaluer la gêne pendant la période précédant les travaux
• Documenter précisément les travaux restant à réaliser
• Écarter l’argument tiré de la seule occupation du logement
• Intégrer le renvoi dans la stratégie procédurale

À faire

• Identifier les travaux relevant des obligations du bailleur
• Documenter la gêne subie pendant la période concernée
• Établir la période précédant la réalisation des travaux
• Vérifier l’application territoriale des textes invoqués
• Réévaluer les dépens et frais irrépétibles après renvoi

À éviter

• Exiger une impossibilité totale d’occuper le logement
• Écarter le trouble par la seule occupation des lieux
• Se fonder uniquement sur l’acceptation initiale du logement
• Invoquer l’article R. 134-59 sans vérifier son extension territoriale
• Confondre réparations locatives et réparations dues par le bailleur

La non-application territoriale de l’article R. 134-59 du code de la construction

L’article R. 134-59 du code de la construction et de l’habitation reprend l’ancien article R. 111-15. Ni le décret n° 2021-872 ni le décret n° 78-622 ne prévoient expressément l’application en Nouvelle-Calédonie des règles relatives à la hauteur des garde-corps. Le texte est donc inapplicable territorialement, rendant inopérant le moyen fondé sur son défaut d’application.

Les obligations du bailleur et le trouble de jouissance locative

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil de la Nouvelle-Calédonie et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit entretenir le logement, réaliser les réparations nécessaires et en assurer la jouissance paisible. Le trouble ne suppose pas une impossibilité totale d’occuper le bien. Le rejet était illégal dès lors que des travaux dus par les bailleurs restaient à réaliser et que les locataires invoquaient une gêne persistante.

La portée de la cassation partielle et du renvoi

La cassation est limitée au rejet de la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et aux dépens et frais irrépétibles. L’affaire est renvoyée devant une cour d’appel autrement composée, tandis que les autres moyens ne justifiant pas une cassation ne sont pas spécialement motivés sur le fondement de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile.

Article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile, Article R. 134-59 du Code de la construction et de l’habitation, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 1719 et 1720 du Code civil de la Nouvelle-Calédonie, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450, alinéa 2, du Code de procédure civile