Expulsion pour occupation sans droit ni titre et suppression des délais en cas de voie de fait

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, protégée par l’article 544 du Code civil, caractérise ce trouble et justifie l’expulsion.

L’entrée dans les lieux par voie de fait, établie par la plainte et les constatations matérielles de dégradation de la serrure, permet de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle exclut également les délais supplémentaires des articles L. 412-3 et L. 412-4 et rend inapplicable la trêve hivernale prévue par l’article L. 412-6.

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile autorise l’allocation d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le maintien sans droit ni titre constitue une faute quasi délictuelle causant au propriétaire un préjudice de jouissance. Une indemnité d’occupation est donc due jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clés comprise. Les occupants supportent en outre les dépens et l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Un couple et son enfant occupaient sans droit ni titre un logement dont les précédents locataires étaient partis. La serrure avait été fracturée et remplacée, caractérisant une entrée par voie de fait. Le juge a ordonné l’expulsion immédiate, écarté les délais et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Un établissement public propriétaire d’un immeuble d’habitation a découvert qu’un logement, libéré par ses derniers locataires en juin 2025, était occupé par un couple et leur enfant mineur. Un commissaire de justice a constaté l’occupation sans droit ni titre. Une plainte puis un arrêté préfectoral ont fait état d’une serrure fracturée et remplacée, caractérisant une entrée par voie de fait.

Le propriétaire a assigné les occupants en référé afin d’obtenir leur expulsion, la suppression du délai de deux mois, l’exclusion de la trêve hivernale, une indemnité d’occupation et le paiement des frais de procédure. Les occupants sollicitaient des délais en invoquant leur situation personnelle. Le juge a ordonné leur expulsion immédiate, refusé tout délai et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

• Occupation actuelle d’un bien appartenant au demandeur.
• Absence de droit ou de titre autorisant l’occupation.
• Violation évidente du droit de propriété.
• Entrée dans les lieux caractérisée par une voie de fait.
• Obligation d’indemnisation non sérieusement contestable.
• Préjudice de jouissance subi par le propriétaire.

• Plainte du propriétaire mentionnant la serrure fracturée.
• Constat du commissaire de justice établissant l’occupation.
• Arrêté préfectoral relatant les dégradations de la porte.
• Procès-verbal de l’officier de police judiciaire du 16 décembre 2025.
• Déclarations d’occupation sans droit ni titre recueillies sur place.

Le propriétaire obtient l’expulsion immédiate des occupants et peut poursuivre l’exécution avec serrurier et force publique. Les occupants doivent libérer les lieux sans bénéficier du délai de deux mois, de la trêve hivernale ou de délais supplémentaires, tout en supportant l’indemnité d’occupation et les frais de procédure.

• Expulsion possible après signification de l’ordonnance.
• Absence de délai légal de deux mois.
• Absence de suspension liée à la trêve hivernale.
• Indemnité d’occupation jusqu’à remise effective des clés.
• Condamnation solidaire aux dépens et à l’article 700.

À faire

• Établir le titre de propriété du logement.
• Faire constater l’occupation par commissaire de justice.
• Documenter toute serrure fracturée ou dégradation.
• Produire plainte, procès-verbal et arrêté préfectoral.
• Demander l’indemnité jusqu’à la remise des clés.

À éviter

• Présenter une occupation sans preuve matérielle.
• Confondre occupation irrégulière et voie de fait.
• Omettre la demande de suppression du délai.
• Négliger les règles applicables au mobilier abandonné.
• Calculer l’indemnité au-delà de la libération effective.

Le trouble manifestement illicite résultant d’une occupation sans droit ni titre

L’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile autorise le juge des contentieux de la protection à prescrire en référé les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Au regard de l’article 544 du Code civil, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue une violation évidente du droit de propriété justifiant l’expulsion.

Les effets de la voie de fait sur les délais d’expulsion

L’entrée dans les lieux par voie de fait permet de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle exclut également les délais supplémentaires des articles L. 412-3 et L. 412-4 et rend inapplicable le sursis de la trêve hivernale prévu par l’article L. 412-6.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sans droit ni titre

En application de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le maintien dans les lieux constitue une faute quasi délictuelle causant au propriétaire un préjudice de jouissance et justifie une indemnité jusqu’à la libération effective, remise des clés comprise.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Loi du 23 novembre 2018