Trouble manifestement illicite en copropriété : l’absence de preuve d’une jouissance privative bloque la remise en état d’une terrasse

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état en présence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation sérieuse. Le trouble manifestement illicite suppose une violation évidente d’une règle de droit.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l’autorisation de la majorité des voix de tous les copropriétaires les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Des travaux réalisés sans autorisation peuvent donc constituer un trouble manifestement illicite.

Toutefois, la remise en état en référé exige que l’illicéité soit établie avec l’évidence requise. En l’absence de pièce démontrant que la terrasse se situe sur une parcelle détenue par le copropriétaire ou grevée d’un droit de jouissance privative, le juge ne peut retenir l’existence suffisamment certaine du trouble. La demande de remise en état sous astreinte est alors rejetée. Le demandeur, partie perdante, supporte les dépens et ne peut obtenir l’indemnité sollicitée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires sollicitait la remise en état d’un jardin et la dépose de plusieurs aménagements. Bien qu’un constat établisse la construction d’une terrasse, aucune pièce ne démontrait les droits du copropriétaire sur la parcelle ni l’existence d’une jouissance privative. Le juge des référés a rejeté l’ensemble des demandes et mis les dépens à la charge du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire devant le juge des référés afin d’obtenir la remise en état d’un jardin et la dépose d’une terrasse, de son socle en béton, d’une pergola et de bâches fixées aux grilles de la copropriété. Il sollicitait également des dommages-intérêts, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le copropriétaire, non représenté et absent à l’audience, a été considéré comme défaillant. Un procès-verbal de constat établissait la construction d’une terrasse dans un jardin intérieur à l’immeuble. Toutefois, aucune pièce ne démontrait la nature de ses droits sur la parcelle ni l’existence d’une jouissance privative. Le juge a rejeté l’ensemble des demandes et mis les dépens à la charge du syndicat.

• Établir un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.
• Démontrer une violation évidente d’une règle de droit.
• Établir l’affectation de parties communes ou de l’aspect extérieur.
• Produire une preuve claire de la nature du droit sur la parcelle.
• Caractériser l’absence d’autorisation exigée pour les travaux.

• Procès-verbal de constat établissant la construction effective d’une terrasse.
• Absence de pièce établissant que la parcelle était détenue par le copropriétaire.
• Absence de document établissant un droit de jouissance privative sur le jardin.

Le syndicat des copropriétaires voit toutes ses demandes rejetées, faute d’avoir établi avec l’évidence requise le droit du copropriétaire sur la parcelle. Il supporte les dépens et ne bénéficie pas de l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le copropriétaire n’est pas condamné à remettre les lieux en état dans le cadre de ce référé.

• Rejet de la remise en état sous astreinte
• Rejet des demandes indemnitaires du syndicat
• Prise en charge des entiers dépens par le syndicat
• Absence de condamnation du copropriétaire à déposer la terrasse
• Nécessité de documenter le droit sur la parcelle

À faire

• Identifier le statut juridique exact de la parcelle.
• Produire le règlement de copropriété pertinent.
• Établir l’existence d’une jouissance privative.
• Documenter l’affectation éventuelle des parties communes.
• Vérifier l’autorisation collective des travaux.

À éviter

• Se limiter au constat matériel de la construction.
• Alléguer un trouble sans prouver le droit sur la parcelle.
• Omettre les pièces relatives à la jouissance privative.
• Solliciter une astreinte sans caractériser l’illicéité évidente.
• Négliger le risque de condamnation aux dépens.

Le trouble manifestement illicite en référé

nL’article 835 du code de procédure civile permet d’ordonner une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Ce trouble suppose une violation évidente d’une règle de droit. La mesure ne peut toutefois être ordonnée lorsque l’illicéité alléguée n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.n

La preuve du droit de jouissance privative

nLa construction d’une terrasse peut justifier une remise en état si elle affecte une partie commune ou l’aspect extérieur sans autorisation. Encore faut-il établir que la terrasse se situe sur une parcelle détenue par le copropriétaire ou soumise à sa jouissance privative. L’absence de pièce sur la nature de ce droit a empêché de caractériser suffisamment le trouble.n

L’autorisation des travaux affectant les parties communes

nL’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une décision adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour autoriser les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le défaut d’autorisation peut constituer un trouble manifestement illicite, mais seulement si l’atteinte aux parties communes est juridiquement établie.

Article 835 du code de procédure civile, Article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, Article 700 du code de procédure civile