1ère chambre civile A

N° RG 23/06162 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UG7Z

(Réf 1ère instance : 23/00670)

S.A.R.L. CAILLIAU & LE GARO IMMOBILIER VENANT AUX DROITS DE LA SARL CLG IMMOBILIER

C/

Mme [Q] [M]

Copie exécutoire délivrée

le : 30/09/2026

à :

Me Doublet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 26 mai 2026

ARRÊT

Rendue par défaut, prononcé publiquement le 29 septembre 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

S.A.R.L. CAILLIAU & LE GARO IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 500 000 € immatriculée au registre du commerce et des sociétés de QUIMPER sous le numéro 404.121.055, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège, venant aux droits de la SARL CLG IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de QUIMPER sous le numéro 802 375 892 dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Thibault DOUBLET de la SELARL THIBAULT DOUBLET, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE

Madame [Q] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Régulièrement assignée à étude le 26 décembre 2023

non comparante, non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 26 septembre 2022, réalisé par l’intermédiaire de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, venant aux droits de la SARL CLG Immobilier qui avait reçu mandat de vente en date du 17 mars 2022, Mme [M] et son frère ont consenti à la vente d’un bien immobilier au profit de M. [E] et Mme [Y].

Lors de la réitération devant notaire et malgré mises en demeure, Mme [M] ne s’est pas présentée et la vente n’a pu être réitérée.

Par jugement du 17 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Quimper a notamment:

dit que Mme [M] n’a pas respecté ses obligations contractuelles telles qu’inscrites dans le compromis de vente signé le 26 septembre 2022 ;

condamné Mme [M] à verser à Mme [Y] et M. [E] la somme de 21.000 euros au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente du 26 septembre 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

débouté Mme [Y] et M. [E] de leur demande au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral ;

débouté Mme [Y] et M. [E] de leur demande en paiement des frais financiers ;

débouté la société CLG Immobilier de sa demande à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

rejeté tout autre demande ;

condamné Mme [M] à verser à Mme [Y] et à M. [E] la somme globale de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la société CLG Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

condamné Mme [M] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu que, suivant le compromis de vente évoqué plus haut, sous signatures privées du 26 septembre 2022, Mme [Q] [M] et son frère M. [D] [M] avaient, par l’entremise de la société CLG Immobilier, consenti à M. [E] et Mme [Y] la vente d’un bien indivis au prix de 210.000 €, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 décembre 2022. Il a constaté, au vu du procès-verbal de carence dressé le 19 janvier 2023 par le notaire après sommation de comparaître, que les conditions suspensives étaient levées, que les acquéreurs n’avaient pas usé de leur faculté de rétractation, et que la vente n’avait pu être réitérée du seul fait de Mme [M], qui avait finalement refusé de vendre au prix convenu.

Sur ce fondement, le tribunal a jugé que Mme [M] n’avait pas respecté ses obligations contractuelles et l’a condamnée au paiement de la clause pénale contractuellement fixée à 10 % du prix de vente, soit 21.000 €, écartant toute réduction en l’absence de caractère manifestement excessif. Il a en revanche rejeté les demandes complémentaires en remboursement de frais divers (crédit, assurance de prêt, courtage, frais bancaires, frais Crédit Logement, émoluments d’acte), considérant que la clause pénale, stipulée à titre d’indemnité forfaitaire, avait précisément vocation à compenser l’ensemble des préjudices prévisibles liés à la non-réalisation de la vente.

Il a de même débouté M. [E] et Mme [Y] de leur demande de dommages-intérêts de 8.000 €, faute pour eux de justifier d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par la clause pénale.

S’agissant de la demande de la SARL CLG Immobilier tendant au paiement de 12.100 euros au titre de ses honoraires, le tribunal l’a rejetée, en relevant que le mandat de vente n’était pas versé aux débats, que la clause du compromis mettait les honoraires à la charge des acquéreurs, et que, faisant application des articles 1 et 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut prétendre à rémunération pour une opération non effectivement conclue et qu’il ne peut obtenir que des dommages-intérêts sous condition de démontrer une faute imputable à l’une des parties, ce que l’agence n’avait pas fait, sa demande étant en l’occurrence fondée sur une responsabilité contractuelle et non sur une responsabilité délictuelle.

La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier a interjeté appel de cette décision par déclaration du 31 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2026.

La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, développant les termes de ses conclusions du 7 décembre 2023, demande à la cour de :

réformer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 17 octobre 2023 en ce qu’il a déboutée la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier venant aux droits de la SARL CLG Immobilier de sa demande de dommages intérêts ;

statuant à nouveau :

condamner Mme [M] au paiement de la somme de 12.100 euros au titre d’indemnité forfaitaire ;

condamner Mme [M] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux dépens.

La partie relative à la discussion des moyens est reproduite intégralement : « Il ressort du mandat exclusif de vente notamment signé par Madame [M] que cette dernière s’obligeait à ratifier la vente avec l’acquéreur représenté par le mandataire et qu’à défaut, elle devrait le montant des honoraires convenus avec l’agence immobilière à titre d’indemnité forfaitaire. Pour cette simple raison, le jugement sera réformé. La somme convenue est due à titre d’indemnité pour la non réalisation de la vente mais aucunement pour rémunérer l’agence immobilière, au titre de la loi du 02.01.1970. La cour réformera donc la décision dont appel et condamnera Madame [M] au paiement de la somme de 12 100 € à titre d’indemnité. »

La société Cailliau & Le Garo Immobilier a fait signifier à Mme [M], par acte du 26 décembre 2023, ses conclusions à Mme [M], qui n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 542 du même code, l’appel doit contenir une critique du jugement contre lequel il est formé.

L’assignation qui avait été formée devant le tribunal judiciaire de Quimper par Mme [Y], M. [E] et la société CGL Immobilier indiquait pour toute motivation, s’agissant de la demande de cette dernière : « Quant à la SARL CGL Immobilier, celle-ci est bien fondée à solliciter la condamnation de Mme [M] au paiement de la somme de 1200 euros correspondant à ses honoraires prévus contractuellement. »

Ainsi, comme l’a souligné la juridiction de première instance, la demande de la société CGL Immobilier était bien uniquement de nature contractuelle.

Le fondement contractuel de cette demande est maintenu en cause d’appel, ainsi qu’il résulte de la motivation contenue dans les conclusions de l’appelante, telle que rappelée intégralement dans l’exposé du litige de la présente décision.

Le mandat exclusif de vente qui a été signé entre M. [D] [M], Mme [Q] [M], d’une part, et la société Cailliau et Le Garo Immobilier, d’autre part, produit en pièce n° 1 par l’appelante, stipule : « le mandant (…) s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire. »

Il résulte de l’article 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu’aucune somme, à quelque titre que ce soit, ne peut être exigée ou acceptée par l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Cette disposition d’ordre public est justifiée par un motif d’intérêt général tenant à la protection du mandant, lequel demeure libre, y compris dans le cadre d’un mandat exclusif, de conclure ou non la vente avec l’acquéreur présenté par l’agence. Il s’ensuit que le refus du mandant de réitérer la vente n’est pas, en soi, fautif et ne peut fonder une condamnation au versement d’une somme équivalente aux honoraires, sauf à ce que le mandant ait conclu l’opération en fraude des droits de l’agence immobilière, par exemple en traitant directement avec l’acquéreur présenté ou par l’entremise d’un tiers.

En l’espèce, la clause du mandat exclusif de vente stipulant qu’à défaut de ratification de la vente par le mandant, celui-ci devra à l’agence le montant des honoraires prévus « à titre d’indemnité forfaitaire », ne peut recevoir application, dès lors qu’elle tend en réalité à garantir à l’agence immobilière le paiement d’une somme équivalente à sa commission indépendamment de la conclusion effective de l’opération, en contradiction avec les dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970. Or, il est constant, ainsi que l’a exactement retenu la juridiction de première instance, que la vente n’a pas été effectivement conclue, Mme [M] s’étant bornée à refuser de réitérer son consentement sans que soit établi qu’elle ait conclu l’opération avec M. [E] et Mme [Y] en-dehors du concours de l’agence. La circonstance, invoquée par l’appelante, que la somme litigieuse serait due à titre d’indemnité et non de rémunération,

est à cet égard inopérante, une telle qualification ne pouvant permettre de contourner l’interdiction posée par le texte précité, la clause litigieuse demeurant sans effet en l’absence de faute distincte du mandant caractérisée par la conclusion de la vente hors la présence de l’agence.

Le moyen unique développé par l’appelante sera en conséquence écarté et le jugement entrepris confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, venant aux droits de la SARL CLG Immobilier, de sa demande indemnitaire.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 17 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

Rejette la demande formée par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, venant aux droits de la SARL CLG Immobilier, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, venant aux droits de la SARL CLG Immobilier, aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.