Indemnité d’immobilisation et perte de chance après le défaut de justification d’un prêt immobilier

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, la défaillance du défendeur n’empêche pas le juge d’examiner le fond : la demande doit être régulière, recevable et bien fondée. Les demandes tendant seulement à faire constater la recevabilité ou l’existence d’une faute ne constituent pas des prétentions autonomes.

Les articles 1103 et 1124 du Code civil imposent l’exécution de la promesse unilatérale selon ses stipulations. L’article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation encadre l’indemnité d’immobilisation. Le bénéficiaire qui ne justifie pas des démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive de prêt, malgré les relances et la mise en demeure, manque à ses obligations. Le promettant peut alors obtenir le montant stipulé lorsque l’échec de la vente lui est imputable.

Sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil, une indemnisation complémentaire suppose toutefois un préjudice distinct. L’indemnité d’immobilisation réparant déjà le dommage lié à l’immobilisation du bien, une seconde réparation fondée sur la même inexécution est exclue en l’absence de préjudice autonome. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700 du même code.

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Une acheteuse n’ayant pas justifié l’obtention ou le refus du prêt prévu par une promesse unilatérale de vente, le promettant a demandé l’indemnité d’immobilisation. Malgré plusieurs relances et une prorogation du délai, la vente n’a pas été réalisée. Le tribunal a accordé l’indemnité, rejeté la réparation complémentaire et condamné l’acheteuse aux dépens et frais irrépétibles.

Une société immobilière a consenti à une acheteuse une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement. L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 125 000 euros, ainsi que l’obligation de justifier rapidement auprès du notaire et du promettant de toute demande, offre ou refus de financement.

Après l’échéance initiale, le promettant a accepté une prorogation jusqu’au 30 octobre 2025, sous réserve de la transmission d’une offre de prêt. Plusieurs relances puis une mise en demeure sont restées sans réponse. La vente n’a pas été réalisée.

Le promettant a demandé le versement de l’indemnité d’immobilisation et une réparation supplémentaire au titre d’une perte de chance. L’acheteuse, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat. Le tribunal a accueilli la demande d’indemnité, rejeté la réparation complémentaire et condamné l’acheteuse aux dépens ainsi qu’à une somme au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’une promesse unilatérale de vente régulièrement conclue
• Stipulation d’une indemnité d’immobilisation dans l’acte
• Obligation contractuelle de justifier les démarches de financement
• Absence de réponse aux relances et à la mise en demeure
• Échec de la vente imputable au bénéficiaire sans motif légitime
• Preuve insuffisante d’un préjudice distinct pour la perte de chance

• Acte notarié de promesse unilatérale de vente du 12 juin 2025
• Clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation de 12 500 euros
• Courriels de relance relatifs aux démarches de prêt
• Mise en demeure adressée le 23 octobre 2025
• Absence de réponse ou de justificatif de financement

Le promettant obtient le paiement de l’indemnité prévue, mais ne peut cumuler cette somme avec une réparation supplémentaire fondée sur le même dommage sans établir un préjudice distinct. Le bénéficiaire défaillant supporte également les dépens et une contribution aux frais irrépétibles.n

• Versement de 12 500 euros au promettant
• Rejet de la demande de 10 000 euros pour perte de chance
• Prise en charge des dépens par le bénéficiaire défaillant
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Conservation des relances et mises en demeure comme preuves

À faire

• Insérer une clause précise d’indemnité d’immobilisation
• Définir les délais de justification du financement
• Adresser des relances écrites et conservables
• Formaliser une mise en demeure avant l’échéance finale
• Établir tout préjudice distinct de l’immobilisation du bien

À éviter

• Ne pas documenter les démarches de recherche de prêt
• Laisser expirer les délais sans relance formelle
• Réclamer deux réparations pour le même préjudice
• Confondre indemnité d’immobilisation et dommages-intérêts autonomes
• Négliger la demande au titre des dépens et frais irrépétibles

La force obligatoire de la promesse unilatérale

nLes articles 1103 et 1124 du Code civil imposent le respect des stipulations de la promesse. Le bénéficiaire devait justifier des démarches relatives au financement dans les délais convenus. L’absence de réponse aux relances et à la mise en demeure caractérise un manquement contractuel ayant empêché la réalisation de la vente.n

L’indemnité d’immobilisation du bien immobilier

nL’article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une indemnité d’immobilisation dans la promesse unilatérale de vente immobilière. Le juge retient que cette indemnité compense l’immobilisation du bien et peut être conservée par le promettant lorsque la vente échoue sans motif légitime du fait du bénéficiaire.n

L’exclusion du cumul avec une perte de chance

nLes articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil permettent une réparation de la perte de chance, mais seulement pour un préjudice distinct. L’indemnité d’immobilisation réparant déjà le dommage lié à l’immobilisation du bien, aucune indemnisation supplémentaire n’est due sans preuve d’un préjudice autonome.

Articles 812 et suivants du Code de procédure civile, Article 799 du Code de procédure civile, Article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1124 alinéa 1 du Code civil, Article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile