Logement-foyer : solidarité de la caution et preuve des réparations locatives

Le titre d’occupation d’un logement-foyer relève des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il échappe notamment aux protections prévues par l’article L.632-1 du même code, en vertu de l’article L.632-3, ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, conformément à son article 25-3. L’occupant ne bénéficie donc pas du droit au maintien dans les lieux attaché au régime locatif ordinaire.

Sur le fondement des articles 1103 et 1217 du code civil, les redevances impayées restent dues. Le maintien dans les lieux après l’expiration du titre ouvre également droit à une indemnité d’occupation compensant la jouissance privative du bien. La caution solidaire est tenue du paiement de l’arriéré, faute de contestation de son engagement.

La demande de réparations locatives dirigée contre la caution a été rejetée, car elle ne lui avait pas été communiquée contradictoirement, conformément à l’article 16 du code de procédure civile. En revanche, les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires, le décompte et la grille tarifaire ont établi les dégradations et leur coût à l’égard de l’occupant. L’article 1728 du code civil fonde l’obligation d’usage raisonnable et de paiement du prix.

Les dépens sont mis à la charge des parties succombantes sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. Une indemnité de 500 euros est accordée au titre de l’article 150 du même code, l’exécution provisoire étant de droit en application de l’article 514.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après un commandement de payer, une société gestionnaire a assigné un occupant et sa caution en paiement, expulsion et indemnité d’occupation. L’occupant ayant quitté les lieux, la demande d’expulsion a été abandonnée. Il a reconnu les sommes dues et sollicité des délais. Après déduction du dépôt de garantie, le tribunal a retenu l’arriéré de redevances, les indemnités d’occupation et les réparations locatives établies par les pièces produites.

Une société gestionnaire a consenti à un occupant un titre d’occupation d’un logement meublé situé dans une résidence sociale, moyennant une redevance mensuelle. Une caution solidaire s’est engagée pour la durée du contrat.

Après la délivrance d’un commandement de payer visant une clause résolutoire, la société a assigné l’occupant et la caution en paiement, expulsion et indemnité d’occupation. L’occupant a quitté les lieux avant l’audience, entraînant le désistement de la demande d’expulsion. Il a reconnu les sommes dues et sollicité des délais de paiement. La caution, régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu.

Après déduction du dépôt de garantie, la société a réclamé l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation ainsi que le coût de réparations locatives concernant des meubles détériorés ou manquants. Le tribunal a retenu les états des lieux contradictoires, le décompte et la grille tarifaire produite.

• Titre d’occupation relevant du régime des logements-foyers
• Impayés établis par un décompte
• Engagement de caution solidaire valable et non contesté
• Maintien dans les lieux générant une indemnité d’occupation
• Demande nouvelle communiquée contradictoirement à la partie concernée
• Dégradations établies par des états des lieux contradictoires
• Coût des réparations justifié par une grille tarifaire

• Acte sous seing privé établissant le titre d’occupation
• Acte d’engagement de caution solidaire
• Décompte des redevances, indemnités et réparations locatives
• États des lieux d’entrée et de sortie contradictoires
• Grille tarifaire de refacturation des réparations pour 2026
• Reconnaissance des dettes par l’occupant à l’audience

L’occupant et la caution sont solidairement tenus de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation. Les réparations locatives restent à la charge de l’occupant, tandis que la caution échappe à cette demande faute de débat contradictoire préalable.

• Paiement solidaire de 2 219,44 euros au titre de l’arriéré
• Paiement individuel de 796,36 euros pour les réparations locatives
• Intérêts sur l’arriéré à compter du commandement de payer
• Rejet des réparations locatives contre la caution
• Support solidaire des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Établir un décompte actualisé après imputation du dépôt de garantie
• Communiquer les demandes nouvelles à chaque partie concernée
• Conserver les états des lieux d’entrée et de sortie
• Justifier chaque réparation par une grille tarifaire
• Distinguer les dettes garanties des demandes personnelles

À éviter

• Réclamer une réparation à la caution sans communication préalable
• Confondre redevance impayée et indemnité d’occupation
• Inclure des frais non nécessaires dans les dépens
• Négliger la déduction du dépôt de garantie
• Fonder les dégradations sur un état des lieux non contradictoire

Le régime juridique des logements-foyers

Le titre d’occupation relève des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il exclut le droit au maintien dans les lieux et échappe à l’article L.632-1 du même code, en application de l’article L.632-3, ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de son article 25-3.

La solidarité de la caution pour les redevances

Les articles 1103 et 1217 du code civil fondent la dette de redevances impayées. Le maintien dans les lieux ouvre droit à une indemnité d’occupation. La caution solidaire est condamnée avec l’occupant au paiement de l’arriéré, aucun motif ne contestant la validité de son engagement n’étant invoqué.

La contradiction applicable aux réparations locatives

Selon l’article 16 du code de procédure civile, une demande nouvelle ne peut être retenue contre une partie si elle n’a pas pu en débattre contradictoirement. La demande contre la caution a donc été rejetée. À l’égard de l’occupant, les états des lieux contradictoires, le décompte et la grille tarifaire ont établi les dégradations et leur coût.

Article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation, Article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, Article 472 du code de procédure civile, Article 1103 du code civil, Article 1217 du code civil, Article 16 du code de procédure civile, Article 1728 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 150 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile