Résiliation de plein droit d’un logement-foyer pour impayés de redevance

Le titre d’occupation d’un logement-foyer relève des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ce régime exclut le droit au maintien dans les lieux et l’application de l’article L.632-1 du même code, conformément à l’article L.632-3, ainsi que celle du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de son article 25-3.

En application de l’article L.633-2, la résiliation par le gestionnaire peut notamment intervenir en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle. L’article R.633-3 prévoit, pour les impayés, un préavis d’un mois lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou lorsqu’une somme au moins égale à deux fois la redevance mensuelle reste due.

Les articles 1224, 1225 et 1229 du code civil encadrent la résolution et la résiliation contractuelles. Le commandement de payer visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la résiliation de plein droit a été constatée à l’expiration du délai d’un mois. L’occupante est dès lors devenue sans droit ni titre.

La dette a été fixée au regard du décompte produit et reconnue à l’audience. Les redevances restent dues jusqu’à la résiliation, puis une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective. Les intérêts courent à compter du commandement sur la somme alors réclamée, puis à compter de la signification du jugement sur le surplus. Les dépens, incluant le coût du commandement, et une indemnité de 150 euros ont été mis à la charge de la défenderesse.

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Après plusieurs impayés, la société gestionnaire a délivré un commandement de payer puis assigné l’occupante en résiliation du titre, expulsion et paiement des sommes dues. Le juge a retenu l’application du régime des logements-foyers et l’acquisition de la clause résolutoire. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre, condamnée à l’arriéré et à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Une société gestionnaire de résidence sociale avait conclu avec une occupante un titre d’occupation d’un mois renouvelable, moyennant une redevance mensuelle charges comprises.

Après plusieurs impayés, la société a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné l’occupante afin d’obtenir la résiliation du titre, son expulsion et le paiement des sommes dues.

L’occupante, comparante en personne, a reconnu la dette et exposé ses ressources ainsi que sa situation familiale. La société a actualisé sa créance au cours de l’instance.

Le juge a retenu que le logement relevait du régime des logements-foyers. Le commandement étant resté infructueux pendant un mois et portant sur au moins trois termes d’impayés, la clause résolutoire a produit effet. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre, condamnée au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, puis tenue aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Qualification du logement comme logement-foyer soumis aux articles L.633-1 et suivants.
• Existence d’une clause résolutoire visant les impayés de redevance.
• Impayés correspondant à au moins trois termes mensuels.
• Délivrance d’un commandement de payer conforme.
• Absence de règlement intégral dans le délai d’un mois.
• Décompte établissant l’arriéré et les indemnités dues.
• Maintien dans les lieux après la résiliation.

• Contrat de résidence sociale conclu pour un mois renouvelable.
• Clause contractuelle de résiliation de plein droit.
• Commandement de payer délivré le 17 décembre 2025.
• Décompte établissant au moins trois mois d’arriéré.
• Décompte actualisé au 4 juin 2026.
• Reconnaissance de la dette par l’occupante à l’audience.

La société gestionnaire obtient la constatation de la résiliation, l’expulsion et le recouvrement de l’arriéré ainsi que d’une indemnité d’occupation. L’occupante doit libérer les lieux, régler les sommes fixées et supporter les frais de la procédure.

• Résiliation du titre d’occupation acquise au 17 janvier 2026.
• Libération des lieux et restitution des clés sous quinze jours.
• Expulsion possible après commandement et délai légal de deux mois.
• Paiement de 3 443,13 euros avec intérêts selon les échéances retenues.
• Indemnité mensuelle jusqu’à la libération effective.
• Prise en charge des dépens et de 150 euros de frais irrépétibles.

À faire

• Qualifier le logement au regard du régime des logements-foyers.
• Vérifier la clause résolutoire du titre d’occupation.
• Établir un décompte précis des redevances impayées.
• Délivrer un commandement visant la clause résolutoire.
• Calculer l’indemnité jusqu’à la libération effective.

À éviter

• Appliquer automatiquement le régime général des baux d’habitation.
• Omettre le délai d’un mois après le commandement.
• Réclamer une résiliation sans vérifier le seuil d’impayés.
• Confondre redevances antérieures et indemnité d’occupation.
• Procéder à l’expulsion sans respecter le commandement légal.

Le régime juridique des logements-foyers

Le logement occupé relève des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ce régime spécifique exclut le droit au maintien dans les lieux et écarte l’application de l’article L.632-1 en vertu de l’article L.632-3, ainsi que celle du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de son article 25-3.

Les conditions de résiliation pour impayés

Selon les articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire peut résilier le contrat pour inexécution contractuelle. Pour un impayé, le préavis est d’un mois lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou lorsqu’une somme au moins égale à deux mensualités reste due. Le commandement de payer resté infructueux a permis l’acquisition de la clause résolutoire.

La dette d’occupation après résiliation

En application des articles 1103 et 1217 du code civil, les redevances restent dues jusqu’à la résiliation. Le maintien dans les lieux après cette date ouvre droit à une indemnité d’occupation, fixée au montant de la redevance qui aurait été due jusqu’à la libération effective.

Articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation, Article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1225 du Code civil, Article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, Article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, Articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Articles 1103 et 1217 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 150 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile