TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [A] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02615 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCD7E

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 25 septembre 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,
[Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [A] [N],
[Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 26/02615 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCD7E

Suivant acte sous seing privé du 8 avril 2020, la SAS HENEO a consenti à Madame [A] [N] un titre d’occupation portant sur un logement meublé au sein de la résidence sociale sis [Adresse 3] d’une durée d’un mois renouvelable et avec une redevance mensuelle de 544,94 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, la SAS HENEO a fait délivrer à Madame [A] [N] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme de 1856,95 euros, correspondant à l’arriéré locatif et au coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2026, la SAS HENEO a fait assigner Madame [A] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au titre d’occupation du logement, et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire de ladite convention d’occupation pour inexécution contractuelle,
– l’expulsion sans délai de Madame [A] [N] et des occupants de son chef, avec, si besoin, l’assistance de la force publique et séquestration des biens meubles,
– sa condamnation au paiement de la somme de 2247,80 euros, au titre des redevances et charges arriérées, échéance de décembre 2025 incluse, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer,
– sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du montant de la redevance d’occupation, jusqu’à libération définitive des lieux,
– sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros pour frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2026.

A l’audience, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 3443,13 euros au 4 juin 2026.

Madame [A] [N] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Elle a indiqué percevoir près de 700 euros de pension de retraite et vivre avec sa fille majeure sans emploi actuellement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [A] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En l’espèce, le contrat de résidence unissant la société HENEO et Madame [A] [N] contient, en son article 7, une clause de résiliation de plein droit aux termes de laquelle le titre d’occupation pourra être résilié par le bailleur pour inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment en cas de non-paiement de la redevance dans les délais prévus.

Conformément au contrat et aux dispositions légales applicables, la SAS HENEO a fait délivrer à Madame [A] [N] un commandement de payer, le 17 décembre 2025, visant la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, portant sur la somme de 1856,95 euros au titre de l’arriéré de redevance.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois mois d’arriéré de redevance et que Madame [A] [N] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois (aucune somme n’a été payée sur la période).

La convention d’occupation s’est donc trouvée résiliée de plein droit, un mois après la délivrance du commandement de payer, soit en l’occurrence, le 17 janvier 2026, ce que le tribunal ne peut que constater.

Madame [A] [N] étant sans droit ni titre depuis le 18 janvier 2026, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevance et de l’indemnité d’occupation

Madame [A] [N] est redevable des redevances impayése jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [A] [N] reste lui devoir la somme de 3443,13 euros à la date du 4 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1856,95 euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus.

A compter du 5 juin 2026 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de Madame [A] [N], celle-ci sera condamnée à une indemnité d’occupation égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 150 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat d’occupation portant sur un logement meublé de la résidence sociale située [Adresse 3] conclu entre la SAS HENEO et Madame [A] [N], à effet du 17 janvier 2026,

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ni à ordonner une astreinte pour l’obligation de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [A] [N] à payer à la SAS HENEO la somme de 3443,13 euros correspondant à l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation au 4 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025 portant sur la somme de 1856,95 euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [A] [N] à payer à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [A] [N] à payer à la SAS HENEO la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [A] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection