Congé sans indemnité d’éviction pour défaut de paiement et d’entretien du local commercial

En application de l’article L. 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction en présence d’un motif grave et légitime. Lorsque le manquement consiste en l’inexécution d’une obligation, il doit avoir persisté ou s’être renouvelé plus d’un mois après une mise en demeure extrajudiciaire précisant le grief et reproduisant le texte applicable.

Le tribunal retient les impayés de loyers malgré une clause contractuelle excluant toute suspension ou réduction du loyer pendant les travaux. Le preneur n’avait pas sollicité, dans la procédure antérieure, d’exonération ou de suspension du paiement. La mise en demeure demeurée infructueuse caractérise donc un motif grave et légitime.

Le défaut d’entretien est également retenu. Le preneur devait entretenir les locaux compris dans le bail, y compris le logement non occupé, déclarer les sinistres et informer le bailleur. Les rapports techniques établissent des fuites, infiltrations et dégradations affectant notamment le plancher haut de la cave. L’obstruction à l’accès nécessaire aux travaux renforce le manquement.

En revanche, les travaux de remise en état ne sont pas imputés au preneur faute de preuve d’une aggravation des désordres par son inertie et de lien causal avec certains travaux. Les articles 1103 et 1104 du Code civil fondent l’exécution obligatoire et de bonne foi du contrat, tandis que l’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires à sa prétention.

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Le preneur d’un débit de boissons contestait un congé sans renouvellement fondé sur des impayés, des défauts d’entretien et une obstruction aux travaux. Il sollicitait notamment une indemnité d’éviction et la réparation d’une perte d’exploitation. Le tribunal a retenu la persistance des impayés et les manquements d’entretien, mais a écarté l’imputation au preneur de l’ensemble des travaux, faute de preuve suffisante.

Un preneur exploitait un débit de boissons dans des locaux comprenant un local commercial, un logement au premier étage et une cave. Après l’acquisition de l’immeuble par la SCI A2I, des travaux rendus nécessaires par des désordres affectant notamment le plancher de la cave ont été envisagés.

Une précédente décision avait imposé au preneur de libérer les lieux, de permettre l’accès aux entreprises et de remettre les clés. Le bailleur lui a ensuite délivré un congé sans offre de renouvellement, en invoquant des loyers impayés, un défaut d’entretien, l’absence de déclaration de sinistre et une obstruction à la réalisation des travaux.

Le preneur contestait ces griefs, sollicitait une indemnité d’éviction, une expertise et la réparation d’une perte d’exploitation. Le bailleur demandait également le paiement des loyers, des frais d’enlèvement du comptoir et d’une partie des travaux.

Le tribunal retient la persistance des impayés et les manquements d’entretien, mais écarte l’imputation au preneur de l’ensemble des travaux faute de preuve suffisante d’une aggravation ou d’un lien causal.

• Mise en demeure extrajudiciaire précisant les manquements reprochés
• Persistance des impayés après la mise en demeure
• Clause contractuelle excluant suspension ou réduction du loyer pendant les travaux
• Obligation d’entretien portant sur l’ensemble des locaux loués
• Absence de déclaration et d’information concernant les sinistres
• Obstruction à l’accès nécessaire aux travaux de sécurité
• Manquements suffisamment graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17

• Clause du bail excluant toute réduction du loyer pendant les travaux
• Jugement imposant la remise des clés et l’accès aux locaux
• Rapport structure de novembre 2016 sur l’humidité et le pourrissement
• Rapport d’expertise d’assurance de février 2023 sur les fuites
• Constats de commissaires de justice sur l’état des locaux

Le preneur perd son droit à indemnité d’éviction et doit régler les loyers impayés ainsi que les frais d’enlèvement du comptoir. Le bailleur obtient le paiement de ces sommes, mais ne peut imputer au preneur les travaux insuffisamment reliés à ses manquements.n

• Exclusion de l’indemnité d’éviction
• Paiement de 3 924 € de loyers impayés
• Paiement de 450 € pour l’enlèvement du comptoir
• Rejet de l’indemnisation de la perte d’exploitation
• Rejet des travaux faute de causalité démontrée
• Condamnation du preneur aux dépens

À faire

• Préciser chaque manquement dans la mise en demeure
• Reproduire l’article L. 145-17 dans l’acte extrajudiciaire
• Documenter les impayés et leur persistance
• Conserver les rapports techniques et constats de l’état des locaux
• Établir les demandes de travaux et les accès proposés

À éviter

• Suspendre les loyers sans autorisation ou fondement contractuel
• Négliger l’entretien des locaux compris dans le bail
• Omettre de déclarer ou signaler un sinistre
• Faire obstacle à l’accès nécessaire aux travaux
• Réclamer des travaux sans démontrer leur causalité

Le motif grave et légitime du congé sans indemnité

nL’article L. 145-17 du Code de commerce autorise le refus de renouvellement sans indemnité en cas de motif grave et légitime. Pour une inexécution contractuelle, le manquement doit persister ou se renouveler plus d’un mois après une mise en demeure extrajudiciaire précisant le grief. Le tribunal retient ici les loyers impayés après mise en demeure et le défaut d’entretien détaillé dans le congé.n

Les obligations d’entretien et d’information du preneur

nLe preneur devait entretenir les locaux compris dans le bail, même le logement non occupé, signaler les sinistres et permettre les travaux nécessaires. Les rapports techniques établissent des fuites et infiltrations provenant notamment d’équipements du local commercial. Le défaut de déclaration, l’absence d’information du bailleur et l’obstruction à l’accès caractérisent un manquement grave.n

La preuve du lien causal entre manquement et travaux

nSelon l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit prouver les faits nécessaires à sa prétention. Le bailleur ne démontre pas que l’inertie du preneur a aggravé le pourrissement des solives et poutres, ni que certains travaux et frais en résultent. Ces demandes sont donc rejetées.

Articles 801 à 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles L. 145-8, L. 145-14 et suivants, L. 145-17, L. 145-19 et L. 145-20 du Code de commerce, Articles 1103 et 1104 du Code civil, Articles 1719 et suivants du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1724 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 144 du Code de procédure civile, Article 263 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile