Transfert de bail après résiliation : impossibilité pour l’occupant sans titre de revendiquer le logement

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, constatée par une ordonnance de référé, faisait obstacle à tout transfert au décès de la locataire. Le transfert ne pouvait porter sur un bail qui avait cessé avant le décès, de sorte que le descendant occupant le logement était lui-même sans droit ni titre.

La demande d’indemnité d’occupation devait toutefois être établie selon la période d’occupation effectivement imputable à l’occupant. En l’absence d’élément démontrant sa présence avant le décès, aucune indemnité ne pouvait être mise à sa charge pour la période antérieure. Sa présence ayant empêché la libération des lieux après le décès, une indemnité était due à compter du 1er juin 2024, au montant du loyer et des charges.

L’expulsion a été ordonnée sous réserve du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, avec une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire était de droit en application de l’article 514 du même code.

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Après la résiliation du bail et le décès de la locataire, son fils revendiquait le transfert du contrat, refusé par le bailleur. Celui-ci l’a poursuivi comme occupant sans droit ni titre. L’occupation depuis la résiliation n’étant pas démontrée, mais sa présence ayant empêché la libération des lieux après le décès, l’expulsion et une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2024 ont été ordonnées.

Un établissement public avait donné à bail un logement à une locataire. Une ordonnance de référé avait constaté la résiliation du bail pour impayé, ordonné l’expulsion de la locataire et fixé une indemnité d’occupation.

Après le décès de la locataire, son fils a sollicité le transfert du bail. Le bailleur a refusé cette demande, puis l’a mis en demeure de libérer les lieux avant de l’assigner en expulsion comme occupant sans droit ni titre.

Le demandeur n’a pas démontré que le fils occupait le logement depuis la résiliation du bail. En revanche, sa présence avait empêché la libération des lieux après le décès. Le juge a ordonné l’expulsion, fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation au 1er juin 2024 et rejeté la demande pour la période antérieure.

• Bail résilié avant le décès de la locataire.
• Absence de titre d’occupation subsistant au jour du décès.
• Absence de preuve d’une occupation personnelle avant le décès.
• Présence du descendant ayant empêché la libération des lieux.
• Signification préalable du commandement de quitter les lieux.
• Calcul de l’indemnité selon le loyer et les charges applicables.

• Ordonnance de référé constatant la résiliation du bail.
• Signification de l’ordonnance et commandement de quitter les lieux.
• Acte constatant le décès de l’ancienne locataire.
• Demande de transfert et refus motivé du bailleur.
• Décompte locatif arrêté au 2 juin 2026.

Le bailleur peut obtenir l’expulsion de l’occupant sans titre, mais doit rattacher l’indemnité d’occupation à une période d’occupation personnellement établie. L’occupant doit libérer les lieux dans le délai légal et supporte les indemnités postérieures au décès, les dépens et les frais irrépétibles.

• Expulsion après expiration du délai du commandement
• Indemnité due à compter du 1er juin 2024
• Rejet de la demande pour la période antérieure
• Paiement de 7 728,13 euros d’arriérés
• Paiement de 600 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par l’occupant

À faire

• Produire l’ordonnance constatant la résiliation du bail
• Justifier la signification du commandement de quitter les lieux
• Établir la date effective du décès de la locataire
• Documenter la présence de l’occupant après le décès
• Actualiser le décompte des indemnités d’occupation

À éviter

• Réclamer une indemnité sans prouver l’occupation personnelle
• Présumer le transfert d’un bail déjà résilié
• Confondre l’occupation de la locataire et celle du descendant
• Oublier le délai de deux mois après commandement
• Réclamer des frais non intégrés au décompte justifié

La résiliation préalable du bail et le transfert au décès

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire avait été constatée avant le décès de la locataire. Le bail ayant cessé d’exister, son fils ne pouvait obtenir son transfert et était sans droit ni titre. Les conditions de transfert n’avaient donc pas à être examinées au fond.

La preuve de l’occupation imputable au descendant

L’indemnité d’occupation ne pouvait être réclamée au descendant depuis la résiliation sans élément établissant qu’il occupait le logement dès cette date. L’ordonnance antérieure ne mentionnait pas cette occupation. Sa présence était en revanche certaine après le décès, puisqu’elle avait empêché la libération des lieux.

Le délai préalable à l’expulsion et l’exécution provisoire

L’expulsion ne pouvait intervenir qu’à défaut de libération dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La décision était exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Article 40 de la loi du 6 juillet 1989, Articles L441 et suivants du code de la construction et de l’habitation, Article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, Article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile