Préjudice de jouissance et indécence partielle d’un logement meublé loué

En application de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés constituant la résidence principale par l’article 25-3, le bailleur doit délivrer un logement décent, assurer une jouissance paisible et réaliser les réparations nécessaires. Ces obligations continues sont des obligations de résultat : la seule preuve d’un trouble de jouissance suffit, indépendamment d’une faute, sauf force majeure. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence.

Les anomalies électriques constatées constituaient des risques manifestes pour la sécurité et établissaient l’indécence. La réalisation ultérieure des travaux a mis fin à cette situation sans effacer l’indécence antérieure. Toutefois, l’indemnisation suppose de démontrer une gêne effective et de justifier son montant. Les désordres liés au ravalement ont caractérisé une altération réelle mais non massive de la jouissance à compter de novembre 2023. La réparation a été fixée à 20 % du loyer cumulé, soit 1 960 euros.

Selon les articles 7, 15 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les loyers restent dus aux termes convenus, le préavis était d’un mois et le dépôt garantit notamment les obligations locatives. La dette d’avril et mai 2024, égale au dépôt de garantie, a donc été compensée avec celui-ci, excluant sa restitution. Les dépens ont été mis à la charge du bailleur sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, sans indemnité au titre de l’article 700.

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Des travaux de ravalement et plusieurs désordres affectaient le logement meublé occupé par deux locataires, qui invoquaient une perte de jouissance, des anomalies électriques, de l’humidité et des moisissures. Elles ont quitté les lieux après avoir cessé de payer les loyers. Une expertise a été réalisée et les parties s’opposaient sur les indemnisations et les loyers restant dus.

Deux locataires ont conclu chacune un bail d’habitation meublé portant sur un appartement appartenant à une bailleresse. Après l’entrée dans les lieux, des travaux de ravalement ont entraîné un trou, des fissures, la condamnation de fenêtres, une perte de lumière et la pose temporaire d’un étai. Des anomalies électriques, de l’humidité et des moisissures ont également été constatées.

Les locataires ont sollicité une réduction de loyer et une indemnisation, puis ont cessé de payer les loyers à compter d’avril 2024. Elles ont donné congé le 30 avril et quitté le logement le 15 mai 2024. La bailleresse a proposé plusieurs indemnisations, sans accord.

Après expertise et constatations des services techniques, les locataires ont demandé la réparation de leur préjudice de jouissance et la restitution majorée des dépôts de garantie. La bailleresse a contesté ces demandes et sollicité le paiement des loyers d’avril et mai 2024.

• Établir des risques manifestes pour la sécurité ou la santé des occupants.
• Caractériser une atteinte effective à la jouissance du logement.
• Identifier la nature, la durée et la surface affectée par les désordres.
• Produire des justificatifs permettant de chiffrer le préjudice subi.
• Vérifier la période réellement indemnisable jusqu’à la fin des travaux.
• Déduire les loyers exigibles du dépôt garantissant les obligations locatives.

• Rapport du service technique de la ville annexé à l’arrêté préfectoral.
• Constatations des anomalies électriques majeures du logement.
• Rapport d’expertise contradictoire du cabinet Saretec.
• Constats de fissures, fenêtres condamnées, étai et perte de lumière.
• Relevé municipal des moisissures et du défaut d’aération.

La bailleresse doit verser 1 960 euros au titre du trouble de jouissance et supporter les dépens. Les locataires n’obtiennent pas la restitution du dépôt, celui-ci étant absorbé par les loyers d’avril et mai 2024.

• Indemnisation du trouble limitée à 20 % du loyer.
• Absence de restitution du dépôt de garantie.
• Compensation du dépôt avec la dette locative.
• Maintien de l’exigibilité du loyer pendant le préavis.
• Condamnation de la bailleresse aux dépens.

À faire

• Documenter précisément chaque désordre et sa durée.
• Faire établir un constat technique contradictoire.
• Conserver les arrêtés, rapports et échanges avec le bailleur.
• Chiffrer séparément la gêne effectivement subie.
• Calculer les loyers dus pendant le préavis.

À éviter

• Invoquer l’indécence sans prouver une gêne effective.
• Cesser unilatéralement de payer les loyers exigibles.
• Confondre indécence antérieure et absence d’habitabilité totale.
• Réclamer une indemnisation sans justificatifs chiffrés.
• Oublier la compensation du dépôt avec les dettes locatives.

Les obligations de décence et de jouissance paisible

L’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au logement meublé constituant la résidence principale par l’article 25-3, imposent au bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer sa jouissance paisible. Ces obligations continues sont des obligations de résultat. Les anomalies électriques caractérisant des risques manifestes ont établi l’indécence, sans que les travaux ultérieurs effacent la période antérieure.

La preuve et l’évaluation du préjudice de jouissance

La réparation intégrale suppose de prouver le dommage, la gêne effective et son montant. Les constatations techniques et le rapport d’expertise ont établi des désordres affectant les fenêtres, la lumière, les murs, l’aération et une chambre. La juridiction a retenu une altération réelle mais non massive à compter de novembre 2023 et fixé l’indemnisation à 20 % du loyer, soit 1 960 euros.

La compensation du dépôt de garantie avec les loyers dus

Selon les articles 7, 15 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les loyers restent dus, le préavis du locataire était d’un mois et le dépôt garantit les obligations locatives. Les loyers d’avril et mai 2024, d’un montant total égal au dépôt de garantie, ont été compensés avec celui-ci, justifiant le rejet de la restitution.

Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile