TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sandrine MICHEL-CHABRE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie-Ange BEVERAGGI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08289 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2OG

N° MINUTE :
2 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 24 septembre 2026

DEMANDERESSES
Madame [O] [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Ange BEVERAGGI, avocat au barreau de l’EURE

Madame [Y] [B]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Ange BEVERAGGI, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE
Madame [L] [H] [J] [U]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine MICHEL-CHABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2542

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/08289 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2OG

EXPOSE DU LITIGE

Mesdames [O] [N] et [Y] [B] ont conclu, chacune, un bail d’habitation, le 29 décembre 2022, portant sur un appartement meublé situé au [Adresse 3] dont est propriétaire Madame [L] [H] [J] [U].

Le loyer mensuel, pour chacun des deux contrats, était fixé à la somme de 720 euros, avec des charges fixées forfaitairement à 30 euros par mois et versement d’un dépôt de garantie de 1 500 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er janvier 2023.

Des travaux de ravalement ont été entrepris sur la façade de l’immeuble à compter du 12 avril 2023.

Le 21 juin 2023, Mesdames [O] [N] et [Y] [B] ont informé Madame [L] [H] [J] [U] d’un trou dans le mur de la chambre côté cour suite aux travaux.

Le syndic de la copropriété a été prévenu afin que l’entreprise puisse prendre contact avec elles et remédier à la réparation du mur.

Par courriel du 03 décembre 2023, les locataires listaient les désagréments qu’elles avaient subi et/ou continuaient de subir et sollicitaient à titre de dédommagement une baisse substantielle du loyer à compter du 01 décembre 2023.

Le 13 décembre 2023, la bailleresse proposait une réduction du loyer de 250 euros à compter du mois de novembre 2023 jusqu’à la fin des travaux de remise en état du logement.

Cette proposition a été rejetée par les deux locataires.

Sur saisine des locataires, un arrêté préfectoral a été pris le 6 février 2024, prescrivant une mise à jour de l’installation électrique, à effectuer sous quinzaine. Un électricien a accédé au logement le 15 mars 2024 et les travaux sur le tableau électrique ont été réalisés le 02 avril 2024.

Par ailleurs, les services techniques de la ville de [Localité 1] ont constaté, lors du contrôle du 12 janvier 2024, que la fenêtre de la cuisine ne se ferme plus correctement et que la salle d’eau comporte de l’humidité de condensation et des moisissures, également présente dans la cuisine en raison d’une aération permanente inexistante.

Le 27 février 2024, une expertise diligentée par l’assureur des locataires a eu lieu dans l’appartement.

L’expertise contradictoire organisée sur site par le cabinet SARETEC a donné lieu à un rapport daté du 04 avril 2024.

Il été l’occasion d’une discussion entre les parties à propos du préjudice de jouissance. Madame [L] [H] [J] [U] a proposé d’indemniser les demanderesses à compter du 01 novembre 2023 à hauteur de 300 euros par mois jusqu’à la fin des travaux. Les locataires ont accepté la proposition à condition qu’elle soit effective à compter du 01 septembre 2023. Aucun accord n’est intervenu.

Mesdames [O] [N] et [Y] [B] ont cessé de régler le montant des loyers et charges à compter du 01 avril 2024.

Mesdames [O] [N] et [Y] [B] ont donné congé le 30 avril 2024 et ont quitté les lieux le 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, Mesdames [O] [N] et [Y] [B] ont fait assigner Mme [L] [H] [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Paris aux fins de la voir condamner à réparer leur préjudice de jouissance à hauteur de 12 375 euros, à leur restituer la somme de 5 700 euros au titre du dépôt de garantie majoré, somme à parfaire des majorations pour toutes périodes commencées, échues entre le 01 avril 2025 et la date de restitution effective et à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2026.

Mesdames [O] [N] et [Y] [B], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elles ont formé les demandes suivantes :
Vu les dispositions des articles 6, 22 et 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989
Vu les dispositions de l’article 1719 du Code Civil
Vu le décret 2002-120 du 30 janvier 2002
Constater que Madame [L] [J] [U] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et à son obligation de délivrance conformeEn conséquence, condamner Madame [L] [J] [U] à payer à Mesdames [O] [N] et Madame [Y] [B], unies d’intérêts, une somme de 12 375 euros au titre du préjudice de jouissance assorti des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignationCondamner Madame [L] [J] [U] à payer à Mesdames [O] [N] et [Y] [B] une somme de 10 200 euros arrêtée au 25 juin 2026 au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, somme à parfaire des majorations pour toutes périodes commencées, échues entre le 25 juin 2026 et la date de restitution effective du dépôt de garantieDébouter Madame [J] [U] de toutes ses demandes reconventionnellesCondamner Madame [L] [J] [U] à payer à Mesdames [O] [N] et [Y] [B] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [L] [J] [U] aux entiers dépensDire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Madame [L] [H] [J] [U] représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle a formé les demandes suivantes :
Dire recevable et bien fondée Madame [L] [H] [J] [U] en ses demandesDécision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/08289 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2OG

Y faisant droit,Débouter Mesdames [O] [N] et [Y] [B] de l’intégralité de leurs demandesLimiter les dommages-intérêts pour préjudice de jouissance à la somme de 2 100 eurosA titre reconventionnel, condamner Mesdames [O] [N] et [Y] [B] à payer à Madame [L] [H] [J] [U] une somme de 3 000 euros à titre de loyer sur les mois d’avril et mai 2024Condamner Mesdames [O] [N] et [Y] [B] à payer à Madame [L] [H] [J] [U] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Mesdames [O] [N] et [Y] [B] aux entiers dépens.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le préjudice de jouissance

Mesdames [O] [N] et [Y] [B] soutiennent, en substance, que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible, qu’il en est résulté un préjudice de jouissance devant être évalué à 12 375 euros correspondant à la moitié du montant du loyer pendant toute la durée du bail soit sur la période du 01 janvier 2023 au 15 mai 2024.

En réplique, Madame [L] [H] [J] [U] soutient avoir délivré un logement décent et que les désordres relevés par les demanderesses ont directement été causés par les travaux réalisés sur la façade de l’immeuble postérieurement à l’entrée dans les lieux et n’ont pas rendu le logement inhabitable ou dangereux pour la santé. Subsidiairement, elle conteste la durée du préjudice et son évaluation.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les dispositions de l’article 6 de la loi n° 29-462 du 06 juillet 1989 sont par ailleurs applicables aux contrats de location de logements meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire, en application de l’article 25-3 de ladite loi.

Aux termes de cet article 6, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De telles obligations sont des obligations continues et des obligations de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure. La seule démonstration d’un trouble de jouissance suffit à engager sa responsabilité, indépendamment de toute faute.

La réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il n’en résulte ni perte ni profit.

Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

En l’espèce, il ressort du rapport du service technique de la ville visé à l’arrêté préfectoral du 26 février 2024 que l’installation électrique du logement présentait plusieurs anomalies majeures : tableau composé de fusibles anciens, absence de protection différentielle 30 mA, unique disjoncteur de branchement 650 mA, fusible du ballon d’eau chaude vétuste situé dans la salle d’eau, et ampoule de l’entrée dépourvue de protection.

Ces éléments caractérisent des risques manifestes pour la sécurité des occupants, au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, de sorte que l’indécence du logement est établie.

Il est constant que le bailleur a procédé aux travaux de mise en conformité à la suite de l’arrêté préfectoral lui prescrivant d’intervenir. Cette circonstance, si elle met fin à l’indécence, n’efface pas rétroactivement l’indécence antérieure.

Toutefois, les locataires ne produisent ni n’allèguent aucun élément permettant de démontrer qu’elles auraient été privées de l’usage normal des équipements ou qu’elles auraient subies une gêne effective dans la jouissance du logement durant la période antérieure aux travaux de mise en conformité.

S’agissant des autres causes d’indécence alléguées par les demanderesses, elles ne sont pas établies.

S’agissant des désordres résultant des travaux de ravalement de la façade, il ressort des pièces versées aux débats que lesdits travaux ont débuté le 12 avril 2023, que les locataires se sont plaintes, au mois de juin 2023 d’un trou dans le mur de la chambre côté cour, qu’elles ne sont plus manifestées jusqu’au 03 décembre 2023, qu’elles ont alors fait état de l’apparition de fissures, de l’impossibilité de fermer certaines fenêtres, de ce que les fenêtres donnant sur la cour avaient été filmées par l’entreprise de sorte qu’elles ne laissaient quasiment plus passer de lumière, que des étais ont été installés dans la chambre coté cour intérieure réduisant la surface utilisable et la présence de souris.

Le rapport Saretec, fait état des constats suivants : Cuisine fenêtre condamnée, trous sur mur rebouché avec de la mousse polyuréthane (dim 1.4mX 2m) Dans la chambre cour, le plafond est percé à divers endroits pour sonder les poutres. Fissure sur mur de façade (dim 3.6mX3m) Moisissure sur allège de fenêtre qui est condamnée, vantail gauche condamné, pas d’aération su fenêtre et en novembre 2023 jusqu’en février 2023, un étai a été posé dans cette chambre. Il n’y a pas de lumière naturelle. Salle de bains (dim 1.6mX2.5m) : La fenêtre s’ouvre. A noter une installation électrique particulièrement vétuste. Chambre côté rue : fissures sur murs (dim 4mX3.14m).

Par ailleurs, la présence de moisissures a été relevée dans la salle de bains par la ville de [Localité 1], en janvier 2024, du fait d’un défaut d’aération permanente.

Au regard des désordres constatés – fissures sur plusieurs parois, condamnation temporaire d’une fenêtre, perte de lumière naturelle non précisément quantifiable, pose d’un étai dans la chambre côté cour entre novembre 2023 et février 2024, présence localisée de moisissures, trou dans le mur sommairement obstrué, il apparaît que les locataires ont subi une altération réelle mais non massive de leur jouissance du logement à compter de novembre 2023.

Compte tenu de la nature des désordres, de leur durée, de la surface impactée, le préjudice de jouissance sera évalué à 1 960 euros (20 % du montant du loyer (20% de 1 400 euros) soit 280 euros par mois du 01 novembre 2023 au 31 mai 2024, étant précisé que la date du 31 mai 2024 a été retenue et non, celle du 15 mai 2024 car il sera jugé infra que le loyer était dû jusqu’au 31 mai 2024).

Sur le dépôt de garantie et les loyers d’avril et mai 2024

Mesdames [O] [N] et [Y] [B] sollicitent la restitution du dépôt de garantie avec majoration. Elles ne contestent pas avoir cessé le règlement des loyers et charges à compter du 01 avril 2024 et expliquent qu’elles ont agi ainsi dès lors que la bailleresse leur avait proposé de déduire au titre du préjudice de jouissance la somme de 300 euros par mois à compter du 01 novembre 2023. Elles font valoir qu’elles n’étaient pas tenues au délai de préavis d’une durée d’un mois dès lors que le logement loué ne répondait pas aux critères de décence. Elles s’opposent à la compensation avec la dette de loyers au motif que le dépôt de garantie n’a pas vocation à couvrir les dettes de loyers.

Madame [L] [H] [J] [U] sollicite le rejet de la demande en restitution du dépôt de garantie et pour le cas où cette restitution serait ordonnée, elle sollicite la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des loyers et des mois d’avril et mai 2024. Elle soutient que Mesdames [O] [N] et [Y] [B] n’ont procédé à aucun règlement au titre des mois d’avril et mai 2024 et elle précise que l’intégralité du mois de mai était dû au regard du délai de préavis d’un mois.

Vu les articles 7, 22 et 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Selon le second, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Selon le troisième, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, parmi lesquels figure la ville de [Localité 1].

En l’espèce, il est constant qu’un dépôt de garantie a été versé pour un montant total de 3 000 euros, que Mesdames [O] [N] et [Y] [B] ont donné congé par lettre du 30 avril 2024 et ont quitté les lieux le 15 mai 2024 et ont cessé tout règlement à compter du 01 avril 2024.

Le délai de préavis applicable était d’un mois, les demanderesses ne démontrant pas que le logement était inhabitable.

Les loyers et charges étaient donc dus pour les mois d’avril et mai 2024, soit la somme totale de 3 000 euros.

Le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux s’élevait également à 3 000 euros. Ce dépôt de garantie avait notamment pour objet de garantir le paiement des loyers et charges, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que la dette locative des demanderesses est intégralement compensée par le dépôt de garantie, de sorte que leur demande en restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

La demande reconventionnelle de Madame [L] [H] [J] [U], tendant au paiement des loyers d’avril et mai 2024 pour le cas où elle serait condamnée à restituer le dépôt de garantie, devient en conséquence sans objet.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [H] [J] [U] qui succombe au principal sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; chacune des parties conservera à sa charge les frais exposés pour assurer la défense de ses intérêts.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [H] [J] [U] à payer à Mesdames [O] [N] et [Y] [B] la somme de 1 960 euros en réparation du préjudice de jouissance ;
DÉBOUTE Mesdames [O] [N] et [Y] [B] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;

DIT en conséquence sans objet la demande de Mme [L] [H] [J] [U] au titre du paiement des loyers d’avril et mai 2024 ;

DÉBOUTE les Parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [L] [H] [J] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge