Solde du prix d’un contrat de construction après levée des réserves

En application de l’article R. 231-7 II du code de la construction et de l’habitation, le solde du prix d’un contrat de construction de maison individuelle est payable à la réception ou après la levée des réserves, selon les conditions prévues par le texte. La consignation peut porter sur une somme maximale de 5 % du prix convenu jusqu’à la levée des réserves.

Le juge a reconstitué le coût contractuel en intégrant les avenants et les moins-values produites par le constructeur, puis a déduit les paiements déjà effectués. Il a retenu une créance résiduelle et condamné les maîtres de l’ouvrage au paiement de 5 792 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Conformément à l’article 1343-1 du code civil, les paiements partiels s’imputent d’abord sur les intérêts.

La capitalisation des intérêts a été ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil. La non-comparution des défendeurs n’a pas dispensé le juge de vérifier le caractère régulier, recevable et bien fondé de la demande, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Les défendeurs ont été condamnés in solidum aux dépens et au paiement de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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À la suite de la construction d’une maison individuelle, le constructeur réclamait aux maîtres de l’ouvrage le solde des travaux après prise en compte des paiements et moins-values. Les défendeurs n’ont pas comparu. Le tribunal a fixé la créance résiduelle à 5 792 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation, et les a condamnés in solidum aux dépens et aux frais irrépétibles.

Un couple a conclu avec la SAS COFIDIM un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, pour édifier une maison à usage d’habitation. Plusieurs avenants ont modifié le prix initial. Les travaux ont été réceptionnés avec huit réserves, finalement levées le 25 janvier 2023.

Après avoir comptabilisé les paiements effectués et plusieurs moins-values, le constructeur a réclamé le solde des travaux. Une mise en demeure a été adressée aux maîtres de l’ouvrage, puis le constructeur les a assignés en paiement. Les défendeurs, régulièrement cités, n’ont pas comparu à l’audience.

Le tribunal a retenu une créance résiduelle de 5 792 euros, assortie des intérêts au taux légal, ainsi que la capitalisation des intérêts. Les défendeurs ont également été condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir l’existence du contrat de construction et de ses avenants
• Déterminer le coût total après intégration des moins-values
• Vérifier la levée des réserves affectant l’exigibilité du solde
• Déduire les paiements effectivement justifiés
• Contrôler la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande
• Appliquer les règles d’imputation et de capitalisation des intérêts

• Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan
• Avenants n° 1 à 7 modifiant le prix et les moins-values
• Procès-verbal de réception comportant huit réserves
• Document constatant la levée des réserves
• Décompte des travaux et justificatifs des paiements effectués
• Lettre de mise en demeure avec accusé de réception

La SAS COFIDIM obtient le paiement d’une créance résiduelle, mais seulement après déduction des paiements et moins-values établis. Les maîtres de l’ouvrage supportent solidairement les condamnations accessoires, les intérêts et les dépens.

• Paiement de 5 792 euros au constructeur
• Intérêts au taux légal depuis la mise en demeure
• Imputation prioritaire des paiements sur les intérêts
• Capitalisation des intérêts échus annuellement
• Paiement in solidum des dépens et de 600 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le contrat et tous les avenants signés
• Documenter chaque paiement effectué
• Formaliser la réception et la levée des réserves
• Établir un décompte intégrant toutes les moins-values
• Adresser toute mise en demeure par lettre recommandée

À éviter

• Réclamer un solde sans déduire les paiements reçus
• Omettre les moins-values convenues après le contrat initial
• Exiger le solde avant la levée des réserves
• Négliger les justificatifs des sommes réclamées
• Présumer l’acceptation judiciaire en cas de non-comparution

Le paiement du solde après la levée des réserves

L’article R. 231-7 II du code de la construction et de l’habitation fixe les conditions de paiement du solde selon l’assistance ou non d’un professionnel lors de la réception. En présence de réserves, le solde est payable après leur levée, une somme maximale de 5 % pouvant être consignée jusque-là. Le juge a vérifié les avenants, les moins-values et les paiements pour déterminer la créance résiduelle.

Le contrôle judiciaire d’une demande non contestée

Selon l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur ne conduit pas automatiquement à l’accueil de la demande. Le juge doit apprécier sa régularité, sa recevabilité et son bien-fondé. Il a ainsi écarté la prétention excédant le montant résultant du décompte des travaux, des paiements et des moins-values produites.

La capitalisation et l’imputation des paiements

Les intérêts courent au taux légal à compter de la mise en demeure. En application de l’article 1343-1 du code civil, les paiements partiels s’imputent d’abord sur les intérêts. L’article 1343-2 permet la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière lorsqu’une décision de justice la prévoit ; le juge l’a ordonnée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article R. 231-7 II du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1343-1 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile