Acte anormal de gestion et déductibilité des charges : la location d’immeuble au dirigeant à loyer sous-évalué

La location d’un bien immobilier par une société à son dirigeant à un loyer nettement inférieur à la valeur locative constitue un acte anormal de gestion au sens des articles 38 et 209 du code général des impôts, dès lors que la société s’appauvrit délibérément à des fins étrangères à son intérêt. Le contribuable doit justifier de la déductibilité des charges en produisant des éléments suffisamment précis sur leur nature et l’existence de la contrepartie (article 39 du CGI). Les dépenses engagées au nom du dirigeant et correspondant à des frais personnels ne sont pas déductibles, même si facturées au nom de la société. L’insuffisance de motivation d’une proposition de rectification ne dépend pas du bien-fondé de ses motifs mais de la clarté des éléments énoncés permettant au contribuable de formuler ses observations.

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La location d’un bien immobilier par une société à son dirigeant à un loyer nettement inférieur à la valeur locative constitue un acte anormal de gestion. Le contribuable doit justifier de la déductibilité des charges en produisant des éléments précis sur leur nature et l’existence de la contrepartie. Les dépenses correspondant à des frais personnels ne sont pas déductibles, même si facturées au nom de la société.

Une société à responsabilité limitée, propriétaire de plusieurs immeubles en France, a été assujettie à l’impôt sur les sociétés pour les revenus tirés de la location d’une villa à Toulon. La villa, acquise en 2014 pour 1,4 million d’euros, a été louée meublée au gérant et associé pour un loyer mensuel de 2 100 euros charges comprises, alors que le loyer normal s’élevait à 3 500 euros. L’administration a déterminé la valeur locative en retenant le loyer stipulé augmenté des charges. La société a également revendiqué la déduction de diverses charges relatives à la villa et à d’autres immeubles, notamment des dépenses d’ameublement, de travaux, des frais d’achat sur internet et des honoraires d’avocats. Le tribunal administratif a rejeté sa demande de décharge des cotisations supplémentaires et pénalités. La société a interjeté appel.

• Établir l’existence d’un appauvrissement volontaire de l’entreprise.
• Vérifier que l’avantage accordé est étranger à l’intérêt de l’exploitation.
• Comparer le loyer pratiqué avec la valeur locative réelle du bien.
• Tenir compte des caractéristiques du bien, de sa surface et de sa situation.
• Justifier chaque charge par sa nature, son montant et sa contrepartie.
• Démontrer que la dépense a été engagée dans l’intérêt de l’exploitation.
• Produire des éléments suffisamment précis et cohérents avec les biens concernés.

• Acte d’acquisition de la villa pour 1 400 000 euros.
• Caractéristiques de la villa : 131 m², terrain de 1 200 m², front de mer.
• Convention d’occupation mentionnant un loyer normal de 3 500 euros.
• Loyer pratiqué de 2 100 euros et absence de paiement en 2015.
• Factures au nom du dirigeant ou mentionnant une adresse étrangère aux biens concernés.

La société reste redevable des cotisations supplémentaires et des pénalités, sa requête étant rejetée. L’administration conserve le bénéfice des réintégrations fondées sur le loyer sous-évalué et sur les charges non justifiées, tandis que l’État n’a pas à rembourser les frais de procédure.

• Maintien des impositions supplémentaires pour 2014, 2015 et 2016.
• Réintégration de l’avantage locatif constitutif d’un acte anormal de gestion.
• Refus de déduction des dépenses personnelles ou sans intérêt démontré.
• Maintien du dégrèvement déjà accordé de 507 euros.
• Absence d’indemnité au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

À faire

• Évaluer périodiquement le bien selon des références locatives comparables.
• Formaliser un bail cohérent avec la valeur locative du bien.
• Conserver les preuves de paiement effectif des loyers.
• Établir chaque facture au nom de la société et du bien concerné.
• Documenter l’intérêt professionnel et la contrepartie de chaque dépense.

À éviter

• Accorder au dirigeant un loyer manifestement inférieur au marché.
• Imputer à la société des dépenses personnelles du dirigeant.
• Déduire des factures sans identifier leur nature ou leur bénéficiaire.
• Rattacher des achats à un immeuble différent de celui exploité.
• Se limiter à contester les montants sans produire de justificatifs précis.

L’acte anormal de gestion dans la location d’immeuble au dirigeant

Constitue un acte anormal de gestion la location d’un immeuble par une société à son dirigeant et associé en contrepartie d’un loyer nettement inférieur à la valeur locative. Selon les articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable exclut les opérations étrangères à une gestion normale. La cour a retenu que la société s’était délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en louant la villa pour 2 100 euros alors que la valeur locative était de 3 500 euros. Le fait que le dirigeant y ait sa résidence principale et que la société possède d’autres actifs n’écarte pas cette qualification. L’administration doit être regardée comme démontrant l’acte anormal de gestion.

La justification de la déductibilité des charges par le contribuable

Aux termes de l’article 39 du code général des impôts, le contribuable doit justifier tant du montant des charges qu’il entend déduire que de la correction de leur inscription en comptabilité, c’est-à-dire du principe même de leur déductibilité. Cette justification s’apporte par la production d’éléments suffisamment précis portant sur la nature de la charge et l’existence et la valeur de la contrepartie. Les dépenses d’ameublement et de travaux facturées au nom du dirigeant et engagées après la conclusion du bail doivent être regardées comme des dépenses personnelles non déductibles, même si elles concernent un bien loué par la société.

La suffisance de motivation de la proposition de rectification

Aux termes des articles L. 57 et R. 57-1 du livre des procédures fiscales, la proposition de rectification doit comporter la désignation de l’impôt, de l’année d’imposition, de la base d’imposition et énoncer les motifs justifiant les rectifications. Le caractère suffisant de la motivation ne dépend pas du bien-fondé des motifs mais de leur clarté permettant au contribuable de formuler utilement ses observations. La proposition du 7 décembre 2017 satisfaisait à ces exigences en précisant les années, les montants et les raisons du choix du loyer retenu.

Article L. 57 du livre des procédures fiscales, Article R. 57-1 du livre des procédures fiscales, Article L. 256 du livre des procédures fiscales, Article R. 256-1 du livre des procédures fiscales, Article L. 80 A du livre des procédures fiscales, Article 38 du code général des impôts, Article 209 du code général des impôts, Article 39 du code général des impôts, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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