Occupation sans droit ni titre : suppression délai d’expulsion et indemnité d’occupation majorée

En cas d’occupation sans droit ni titre d’un logement, la mauvaise foi des occupants, notamment caractérisée par le changement de serrure et la persistance dans les lieux malgré sommations, permet au juge de supprimer le délai légal de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution avant expulsion. Ici, la juridiction a ordonné l’expulsion immédiate des occupants illégaux, avec assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et a fixé une indemnité d’occupation indemnitaire et réparatrice au montant du loyer révisable majoré des charges, à compter de l’entrée dans les lieux. Cette décision illustre que la mauvaise foi manifeste des squatteurs justifie la suppression des délais protecteurs et la fixation d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la privation de jouissance du bailleur.

La mauvaise foi des occupants sans droit ni titre, caractérisée par le changement de serrure et la persistance malgré sommations, permet au juge de supprimer le délai légal de deux mois avant expulsion. La juridiction a ordonné l’expulsion immédiate avec assistance si nécessaire, et fixé une indemnité d’occupation au montant du loyer révisable majoré des charges, à compter de l’entrée dans les lieux.

L’OPH Seine-[Localité 5] Habitat est propriétaire d’un logement restitué par les derniers locataires en juin 2024. En novembre 2024, il a constaté que ce logement était occupé illégalement par des personnes sans droit ni titre, qui avaient changé la porte. Après sommations de quitter les lieux, le bailleur a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny. Le juge a constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonné l’expulsion dans un délai de deux mois avec assistance si nécessaire, et fixé une indemnité d’occupation mensuelle à verser par les occupants à compter de décembre 2024. Le bailleur a interjeté appel, demandant la suppression du délai légal d’expulsion et une indemnité d’occupation majorée. La cour a infirmé l’ordonnance initiale, supprimé le délai légal d’expulsion en raison de la mauvaise foi des occupants, fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisable majoré des charges, et condamné les occupants aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Occupation sans droit ni titre (squat) avec changement de porte
• Mauvaise foi caractérisée des occupants
• Non-application du délai de sursis à expulsion en période hivernale
• Fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges
• Ordonnance d’expulsion avec assistance de serrurier et force publique
• Condamnation aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du CPC
• Urgence justifiant la décision en référé

• Pièce 3 : preuve du changement de porte de l’appartement squatté (plainte d’un tiers)
• Sommation interpellative remise aux occupants
• Sommation de quitter les lieux délivrée par commissaire de justice
• Constatation judiciaire de l’occupation sans droit ni titre
• Fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation mensuelle
• Condamnation au paiement des dépens et indemnités

L’OPH Seine-[Localité 5] Habitat, en tant que bailleur, fait face à une occupation illégale de son logement par des occupants sans droit ni titre, ce qui entraîne une procédure d’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Les occupants sont condamnés à libérer les lieux rapidement et à verser des sommes au titre de l’occupation et des dépens.

• Suppression du délai légal de deux mois pour l’expulsion
• Obligation d’expulsion avec assistance de la force publique
• Versement d’une indemnité d’occupation mensuelle revalorisée
• Condamnation aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du CPC
• Appel interjeté par le bailleur pour révision des montants et délais

À faire

• Constater l’occupation sans droit ni titre
• Faire délivrer sommations d’identité et de quitter les lieux
• Demander expulsion avec assistance de serrurier et force publique
• Fixer indemnité d’occupation mensuelle à partir de la date d’occupation
• Suivre la procédure d’appel et déposer conclusions à temps

À éviter

• Ne pas accorder de délai d’expulsion en cas de mauvaise foi
• Ne pas ignorer la preuve du changement de porte
• Ne pas omettre les frais et dépens de procédure
• Ne pas retarder la remise des clefs et reprise des lieux
• Ne pas négliger la revalorisation de l’indemnité d’occupation

Quelle est la règle de droit applicable au délai de deux mois et au sursis à l’expulsion prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ?

La cour se fonde sur l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’elle reproduit : « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, […] réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

La cour en déduit que le délai de deux mois et le sursis à l’expulsion ne s’appliquent pas en cas de mauvaise foi des occupants ou d’entrée dans les lieux par voie de fait, et que le juge peut, dans ces hypothèses, supprimer ces délais.

Quels éléments permettent à la cour de caractériser la mauvaise foi des occupants sans droit ni titre et de supprimer le délai de deux mois et le sursis hivernal ?

La cour relève, à partir de la pièce 3 produite par le bailleur, que la porte de l’appartement squatté a été changée, ce qui établit une introduction dans les lieux sans droit ni titre et par voie de fait. Elle en déduit la mauvaise foi des occupants, qui ne pouvaient ignorer l’illégalité de leur occupation, d’autant qu’il s’agit de logements sociaux.

Elle souligne que cette mauvaise foi est renforcée par le fait que les occupants sont restés plusieurs mois dans les lieux après la sommation de quitter les lieux qui leur avait été délivrée. Ces éléments factuels sont retenus comme déterminants pour constater la mauvaise foi au sens de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, la cour juge qu’« aucun délai ne doit leur être accordé » et réforme l’ordonnance en ce sens, ordonnant la suppression du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et excluant le bénéfice du sursis à l’expulsion prévu par le même article, y compris pendant la période hivernale.

Pourquoi la cour considère-t-elle que le sursis à l’expulsion pendant la période hivernale n’a pas vocation à s’appliquer en cas d’introduction par voie de fait ?

La cour qualifie la situation d’« introduction sans droit ni titre par voie de fait ». Elle en déduit que l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoit un sursis à toute mesure d’expulsion pendant la période hivernale, « n’a pas vocation à s’appliquer » dans un tel cas.

Cette qualification juridique, combinée à la constatation de la mauvaise foi des occupants et du changement de serrure, conduit la cour à exclure l’application du sursis hivernal et à permettre l’exécution de l’expulsion sans bénéficier des protections temporelles normalement accordées aux occupants de bonne foi.

Selon quels critères la cour fixe-t-elle le montant et le point de départ de l’indemnité d’occupation due par les occupants sans droit ni titre ?

La cour rappelle que l’indemnité d’occupation a une « vocation à la fois indemnitaire et réparatrice », ce qui impose au juge de la fixer au montant du loyer révisable majoré des charges, calculé comme si un bail s’était poursuivi. Elle précise que cette indemnité doit être due « à compter de l’introduction dans les lieux matérialisée par la plainte d’un tiers le 5 novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et remise des clefs », afin de compenser l’absence de libre disposition des lieux par le bailleur.

Sur cette base, la cour fait droit à la demande du bailleur et condamne in solidum les occupants à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle revalorisée et perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qu’un loyer, soit 629,79 euros à compter du 4 novembre 2024 et 647,82 euros à compter du mois d’octobre 2025, majorée des charges et taxes tels qu’ils auraient résulté du bail des précédents locataires s’il s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Comment la cour qualifie-t-elle la situation des occupants et quelles en sont les conséquences procédurales et financières ?

La cour confirme la qualification d’« occupants sans droit ni titre » du logement social, résultant de l’occupation d’un logement restitué par les précédents locataires, de la constatation du squat et du changement de porte. Cette qualification exclut tout lien contractuel de bail et fonde la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur le plan procédural, cette qualification, combinée à la mauvaise foi et à l’introduction par voie de fait, permet à la cour de supprimer le délai de deux mois et de refuser le sursis hivernal prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur le plan financier, elle justifie la condamnation in solidum des occupants au paiement d’une indemnité d’occupation calculée comme un loyer majoré des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Selon quels critères la cour statue sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

La cour constate que les occupants sont parties perdantes, l’ordonnance étant infirmée dans un sens plus favorable au bailleur. En conséquence, elle les condamne in solidum aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit des avocats ayant fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la cour condamne également in solidum les occupants à payer au bailleur la somme de 1 500 euros. Elle retient ainsi que l’équité et la charge des frais exposés par le bailleur justifient l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-1, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 699 du Code de procédure civile, Article L.442-4-1, Article 29

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