Transfert de bail refusé : expulsion ordonnée pour occupation sans droit

Le transfert du bail au profit d’un descendant cohabitant avec le locataire décédé est soumis à trois conditions cumulatives : une occupation effective du logement depuis au moins un an avant le décès, le respect des conditions d’attribution du logement social (notamment le plafond de ressources), et l’adaptation du logement à la taille du ménage. Ces conditions s’apprécient à la date du décès et non au moment du jugement. La preuve de ces conditions incombe au bénéficiaire du transfert. En l’espèce, l’absence de justificatifs de ressources pour l’année N-2 et l’inadaptation du logement à la taille du ménage ont conduit à la confirmation de la résiliation du bail et à l’ordonnance d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. Par ailleurs, le juge peut accorder des délais renouvelables pour quitter les lieux en cas de difficultés de relogement, en tenant compte notamment de la situation familiale et de l’état de santé de l’occupant, mais ces délais sont limités à un an maximum. La décision illustre l’importance de la preuve rigoureuse des conditions de transfert et la possibilité d’aménagements temporaires en cas de circonstances particulières.

Le transfert du bail à un descendant cohabitant nécessite une occupation d’au moins un an, le respect des conditions de logement social, et l’adaptation du logement à la taille du ménage, appréciées à la date du décès. L’absence de justificatifs ou l’inadaptation conduit à la résiliation du bail et à l’expulsion. Le juge peut accorder des délais renouvelables jusqu’à un an en cas de difficultés de relogement, tenant compte de la situation familiale et de la santé.

La société d’HLM a donné un bail à un locataire en 1984. Après le décès du locataire en 1993, sa conjointe survivante est décédée en 2023. Leur fils a demandé le transfert du bail à son profit, mais la société a contesté sa capacité à remplir les conditions. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au décès de la conjointe, a déclaré le fils occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion avec un délai de trois mois pour quitter les lieux, et fixé une indemnité d’occupation. Le fils a interjeté appel, demandant le maintien dans le logement ou des délais plus longs. La société a demandé la confirmation du jugement sauf pour les délais, qu’elle souhaite voir supprimés. La cour a confirmé que le transfert du bail nécessite trois conditions cumulatives à la date du décès : occupation depuis un an, conditions d’attribution remplies, et logement adapté à la taille du ménage. Le fils n’a pas justifié ses ressources ni l’adaptation du logement. Le jugement a été confirmé, ordonnant l’expulsion et fixant l’indemnité d’occupation, tout en accordant un délai limité de trois mois pour quitter les lieux en raison de la situation familiale et médicale du fils.

Quelles sont les conditions légales du transfert d’un bail d’habitation HLM au décès du locataire et comment la cour les applique-t-elle au descendant ?

La cour applique l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, selon lequel : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (…) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…). »

Elle rappelle que, pour les logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la même loi ajoute deux conditions : le bénéficiaire du transfert doit remplir les conditions d’attribution du logement concerné (notamment de ressources) et le logement doit être adapté à la taille du ménage. La condition relative à la taille du ménage n’est pas exigée pour certains bénéficiaires (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant, personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap), mais demeure applicable aux descendants.

La cour en déduit que trois conditions cumulatives doivent être réunies pour qu’un descendant bénéficie du transfert : (1) une occupation du logement depuis au moins un an avant le décès du locataire ; (2) le respect des conditions de ressources pour l’attribution du logement HLM ; (3) l’adaptation du logement à la taille du ménage. Elle précise qu’il appartient à celui qui se prévaut du transfert de rapporter la preuve de la réunion de ces conditions, appréciées à la date du décès.

Comment la cour apprécie-t-elle la condition de cohabitation d’au moins un an avant le décès du locataire au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ?

La cour examine les éléments produits pour établir l’occupation du logement par l’appelant au moins un an avant le décès de la locataire, survenu le 5 février 2023. Elle relève notamment une attestation du distributeur d’eau indiquant que l’appelant et sa compagne ont souscrit un contrat pour le logement le 13 février 2020.

Elle met ce document en perspective avec l’attestation de la locataire décédée, qui indique que son fils est hébergé à son domicile depuis le 1er janvier 2021, l’état de santé de celle‑ci nécessitant sa présence, ainsi qu’avec les attestations du médecin et des infirmières confirmant la présence régulière du fils auprès de sa mère.

Au vu de ces éléments concordants, la cour retient, comme le premier juge, qu’il est établi que l’appelant occupait les lieux depuis au moins un an avant le décès de la locataire, satisfaisant ainsi la condition de cohabitation prévue par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon quels critères la cour vérifie-t-elle le respect de la condition de ressources pour l’attribution d’un logement HLM dans le cadre d’un transfert de bail ?

La cour se réfère à l’arrêté du 19 avril 2022 portant modification de l’annexe de l’arrêté du 22 décembre 2020 relatif au nouveau formulaire de demande de logement locatif social et aux pièces justificatives. Elle en retient que la vérification du non‑dépassement du plafond de ressources doit être effectuée sur la base des revenus de l’année N-2 précédant la date du décès de l’ex‑locataire.

Le décès étant intervenu le 5 février 2023, la cour juge que l’appelant doit justifier de ses revenus pour l’année 2021. Elle constate que celui‑ci se borne à contester le plafond invoqué par le bailleur en invoquant sa situation familiale postérieure au décès (vie avec son épouse sans emploi et un enfant), sans produire les justificatifs de ses revenus pour 2021.

Faute de production de ces justificatifs, la cour considère que l’appelant ne démontre pas qu’il remplissait la condition de ressources requise pour l’attribution d’un logement dans le parc social à la date du décès, condition pourtant nécessaire au transfert du bail en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Comment la cour apprécie-t-elle la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage pour un descendant sollicitant le transfert du bail ?

En application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, la cour rappelle que, pour les descendants, le transfert du bail est subordonné à ce que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Elle relève qu’en toute hypothèse, et même en admettant que le logement était occupé par l’appelant et sa compagne, le bail porte sur un logement de type T4 (sans tenir compte d’une chambre de moins de 9 m²). La cour juge qu’un tel logement ne peut être transféré à deux personnes, le logement n’étant pas adapté à la taille du ménage au regard des règles applicables au parc social.

Cette inadaptation du logement à la taille du ménage constitue, à elle seule, un motif de refus du transfert, la condition d’adaptation étant cumulative avec celles de cohabitation et de ressources.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la cour pour refuser le transfert du bail et qualifier l’occupant de sans droit ni titre ?

La cour constate d’abord que la condition de cohabitation d’au moins un an avant le décès est remplie. Toutefois, elle retient deux éléments déterminants :

– l’appelant ne produit aucun justificatif de ses revenus pour l’année 2021, de sorte qu’il ne démontre pas qu’il remplissait les conditions de ressources pour l’attribution du logement HLM à la date du décès ;

– le logement de type T4 ne peut être considéré comme adapté à la taille du ménage composé de l’appelant et, le cas échéant, de sa compagne, condition exigée pour les descendants.

En l’absence de réunion de ces conditions cumulatives, la cour juge que le transfert du bail ne peut opérer. Elle confirme en conséquence la résiliation de plein droit du bail au jour du décès de la locataire, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et la qualification de l’appelant en occupant sans droit ni titre.

Selon quels critères la cour accorde-t-elle des délais pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ?

La cour rappelle l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […] Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Elle cite également l’article L. 412-4 du même code : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés […] et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, la cour retient, comme le premier juge, que l’appelant est marié, que son épouse ne travaille pas, qu’il a un enfant en bas âge et qu’un certificat médical fait état d’un risque grave pour son état psychologique en cas d’expulsion. Sans que ce dernier élément puisse l’exonérer de quitter les lieux, la cour estime qu’il justifie de difficultés de relogement et lui accorde un délai de trois mois, compte tenu également de la nature du logement HLM susceptible de bénéficier à d’autres demandeurs.

Comment la cour statue-t-elle sur les dépens et les frais irrépétibles en appel dans ce litige locatif ?

La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, elle condamne l’appelant, partie perdante en appel, aux dépens d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles d’appel, la cour juge qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’intimée ses propres frais non compris dans les dépens et déboute en conséquence la bailleresse de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Articles L 411-1 et suivants, Articles L 433-1 et suivants, Article 700 du code de procédure civile, Article 14 et 40 et suivants, Article 14, Article 40, Article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution  » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, Article 19, Article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi, Article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution  » La durée des délais prévus à l’article L, Articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés, Article 696 du code de procédure civile, l’appelant supportera les dépens d’appel, L 411-1, R 411-1, L 433-1, R 433-1, L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution  » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi, L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution  » La durée des délais prévus à l’Article L, L. 441-2-3, L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés

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