Transfert de bail refusé : absence de communauté de vie, expulsion et condamnation aux indemnités d’occupation

Le transfert de bail au profit d’un descendant d’un locataire décédé est strictement encadré par les articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est conditionné à la preuve d’une communauté de vie effective d’au moins un an avant le décès, à la condition que le bénéficiaire remplisse les critères d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. La simple présence régulière ou l’exercice d’une activité professionnelle au domicile du locataire ne suffit pas à établir cette communauté de vie. Les preuves doivent être précises, circonstanciées et non ambiguës, notamment les justificatifs d’adresse, attestations, et documents officiels. En cas de contestation, le juge apprécie souverainement la force probante des éléments produits. L’extinction du bail au décès du locataire entraîne que toute occupation ultérieure sans transfert légal est qualifiée d’occupation sans droit ni titre, justifiant l’expulsion et la condamnation à indemnités d’occupation. Enfin, les dégradations locatives imputables au locataire doivent être distinguées de la vétusté, notamment après une longue occupation, et seules les réparations imputables au locataire peuvent être retenues.

Le transfert de bail au profit d’un descendant d’un locataire décédé nécessite une communauté de vie effective d’au moins un an avant le décès, des preuves précises et circonstanciées, et que le logement soit adapté à la taille du ménage. La simple présence régulière ou l’exercice d’une activité professionnelle au domicile ne suffit pas. En cas de contestation, le juge apprécie souverainement la force probante des éléments produits.

Une société HLM a donné à bail un appartement à une locataire en 1994. Après le décès de cette locataire en 2022, sa petite-fille a demandé le transfert du bail à son profit, ce qui lui a été refusé faute de preuve d’une communauté de vie d’au moins un an avant le décès. La petite-fille s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre. La société a assigné la petite-fille en expulsion et au paiement d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts. Le tribunal de proximité a constaté l’extinction du bail au décès, la qualité d’occupante sans droit ni titre de la petite-fille, et a ordonné son expulsion, tout en la condamnant au paiement d’indemnités d’occupation et aux dépens. La petite-fille a interjeté appel, demandant le transfert du bail. La société a formé un appel incident sollicitant la confirmation du jugement et le rejet des demandes de la petite-fille. La cour a examiné les preuves de communauté de vie, notamment des attestations, relevés d’assurance maladie, avis d’imposition et documents bancaires. Elle a jugé que la petite-fille ne justifiait pas d’une cohabitation effective d’un an avant le décès, que les preuves produites étaient insuffisantes ou peu probantes, et que le fait d’être auxiliaire de vie ne constituait pas une communauté de vie. La cour a confirmé le jugement en ce qu’il a refusé le transfert du bail, constaté l’extinction du bail, ordonné l’expulsion et condamné la petite-fille au paiement d’indemnités d’occupation. Elle a limité les réparations locatives à la somme correspondant au remplacement des clés, considérant que les dégradations constatées ne pouvaient être imputées à la petite-fille. Elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société, estimant que la résistance de la petite-fille n’était pas abusive. Enfin, elle a condamné la petite-fille aux dépens et au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Absence de preuve d’une communauté de vie effective d’au moins un an avant le décès
• Incohérences et insuffisance des justificatifs produits par la demanderesse
• Application stricte des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989
• Constat de l’extinction du bail au décès du locataire initial
• Qualité d’occupante sans droit ni titre de la demanderesse
• Ordonnance d’expulsion assortie de mesures d’exécution forcée
• Limitation des réparations locatives aux dégradations imputables à la demanderesse

Quelle est la règle de droit applicable au transfert du bail en cas de décès du locataire d’un logement HLM et quelles conditions la cour vérifie-t-elle ?

La cour se fonde sur les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle rappelle que, lors du décès d’un locataire d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution du logement social et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Elle vérifie donc trois séries de conditions :

– l’existence d’un lien de descendance entre le demandeur et le locataire décédé ;
– la réalité d’une communauté de vie (cohabitation effective) depuis au moins un an à la date du décès ;
– l’adaptation du logement à la taille du ménage et le respect des conditions d’attribution HLM.

En l’espèce, la qualité de descendante n’est pas contestée et le logement est adapté à la situation de l’appelante. Le point décisif porte sur la preuve d’une cohabitation effective d’au moins un an avant le décès, que la cour examine de manière approfondie.

Quels éléments de preuve la cour juge-t-elle déterminants pour apprécier l’existence d’une communauté de vie d’au moins un an et pourquoi refuse-t-elle le transfert du bail ?

La cour examine l’ensemble des pièces produites par l’appelante : contrat de travail d’auxiliaire de vie mentionnant l’adresse de la grand-mère, avis d’imposition, attestations de tiers, documents bancaires, justificatifs d’assurance maladie et d’assurance habitation, ainsi que l’enquête ressource et situation des occupants.

Elle retient comme éléments décisifs :

– les avis d’imposition de l’appelante, antérieurs au décès, qui mentionnent l’adresse de sa mère et non celle de la locataire décédée ;
– l’absence de preuve crédible d’une demande de changement d’adresse auprès de l’administration fiscale avant le décès ;
– le fait que le contrat de travail d’auxiliaire de vie et les bulletins de salaire, même s’ils mentionnent l’adresse de la grand-mère, ne suffisent pas à établir une communauté de vie, le fait de se rendre quotidiennement au domicile pour y travailler n’impliquant pas nécessairement une cohabitation ;
– la faible force probante des relevés de sécurité sociale, la cour rappelant que toute modification d’adresse sur le site de l’assurance maladie se répercute rétroactivement sur les relevés antérieurs ;
– le caractère stéréotypé, peu circonstancié et souvent familial des attestations produites, rédigées dans des termes identiques (« Mme [V] est arrivée chez sa grand-mère en 2019 ») ;
– l’attestation bancaire, qui ne précise ni l’identité du co-titulaire du compte joint ni si le changement d’adresse concerne l’appelante ou ce co-titulaire ;
– le justificatif d’assurance habitation, qui ne mentionne que la locataire décédée comme assurée ;
– enfin, le formulaire « enquête ressource et situation des occupants » signé par la locataire en novembre 2021, qui ne mentionne aucun autre occupant.

Au vu de ces éléments, la cour considère que l’appelante ne justifie pas d’une cohabitation effective d’au moins un an avant le décès. Elle confirme donc le refus de transfert du bail, ainsi que les conséquences qui en découlent (extinction du bail au décès, qualité d’occupante sans droit ni titre, expulsion et indemnité d’occupation).

Sur quels fondements et critères la cour apprécie-t-elle la demande du bailleur en paiement des réparations locatives et pourquoi limite-t-elle cette créance au seul coût des clés ?

La cour rappelle le principe selon lequel l’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après une quinzaine d’années d’occupation, en se référant à un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 octobre 1990. Elle souligne que le logement a été occupé sans discontinuer par la locataire en titre depuis 1994 jusqu’à son décès en 2022, soit près de 28 ans.

Le bailleur réclame 3 860,83 euros au titre de diverses remises en état (peintures, sols, sanitaires, cuisine, WC, salle de bains, entrée, séjour, chambre, facturation de clés), en produisant un procès-verbal de constat de commissaire de justice décrivant un logement très dégradé. Toutefois, la cour relève deux éléments déterminants :

– la durée exceptionnelle d’occupation, qui permet d’imputer une part importante des dégradations à la vétusté normale ;
– l’absence d’éléments permettant d’imputer spécifiquement les dégradations à l’occupante actuelle plutôt qu’à la locataire décédée, alors que celle-ci a occupé les lieux pendant près de trois décennies.

En conséquence, la cour considère que la plupart des travaux réclamés relèvent soit de la vétusté, soit de dégradations dont l’imputabilité à l’appelante n’est pas démontrée. Elle ne retient comme dégradation locative certaine et imputable que le non‑restitution des clés, dûment constaté, et limite la créance de réparations locatives à 28 euros correspondant à leur remplacement.

Comment la cour détermine-t-elle le montant des indemnités d’occupation dues par l’occupante sans droit ni titre et quelle est la portée de l’actualisation opérée en appel ?

Le premier juge avait condamné l’occupante à une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 2 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, et avait arrêté cette indemnité à une certaine date.

En appel, le bailleur sollicite une actualisation du montant des indemnités d’occupation jusqu’à la date du départ effectif de l’occupante, intervenue le 1er avril 2025, en intégrant également les réparations locatives, sous déduction de la régularisation des charges et du dépôt de garantie. La cour, après avoir limité les réparations locatives à 28 euros, retient un montant d’indemnités d’occupation impayées de 22 596,01 euros.

Elle condamne l’occupante à payer cette somme au titre des indemnités d’occupation arrêtées à la date de son départ, et y ajoute les 28 euros de réparations locatives. Cette actualisation ne remet pas en cause le principe de l’indemnité d’occupation fixé par le premier juge, mais en ajuste le quantum à la période effectivement couverte par l’occupation sans droit ni titre.

Sur quels critères la cour rejette-t-elle la demande de dommages et intérêts du bailleur pour occupation illicite et non‑restitution du logement ?

Le bailleur sollicite 1 500 euros de dommages et intérêts en soutenant que l’occupante savait ne pas pouvoir bénéficier du transfert de bail et s’est néanmoins maintenue dans les lieux alors qu’elle disposait d’un autre logement à proximité. La cour examine si ce comportement caractérise une résistance abusive ou une faute distincte de l’obligation de payer l’indemnité d’occupation.

Elle relève que l’occupante a contesté le refus de transfert de bail devant la justice et qu’elle a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits. Le seul fait de se maintenir dans les lieux pendant la durée de la contestation judiciaire, alors qu’une indemnité d’occupation est due et fixée, ne suffit pas, selon la cour, à caractériser une résistance abusive ouvrant droit à des dommages et intérêts supplémentaires.

En l’absence de démonstration d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité d’occupation, la cour confirme le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par le bailleur.

Comment la cour applique-t-elle l’article 700 du code de procédure civile et quels éléments justifient la condamnation de l’occupante à ce titre ?

La cour, après avoir confirmé le jugement sur le principe de la condamnation de l’occupante aux dépens, statue à nouveau sur les frais irrépétibles en cause d’appel. Elle vise l’article 700 du code de procédure civile, qui permet de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

Constatant que l’occupante succombe sur l’essentiel de ses prétentions (refus de transfert de bail, confirmation de l’extinction du bail, indemnité d’occupation, réparations locatives, rejet de ses demandes), la cour la condamne à verser au bailleur une somme totale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Elle précise que les dépens d’appel, comprenant notamment le timbre fiscal et la signification de l’arrêt, seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle et à l’article 699 du code de procédure civile, au profit de l’avocat du bailleur qui en a fait la demande.

Article 700 du code de procédure civile, Articles L. 433-1 et R. 433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 14, Article 700 du code de procédure civile de première instance, Article 700 du code de procédure civile afférent à la procédure d’appel, Article 699 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée, Articles 14 et 40, L. 433-1, R. 433-2

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