Transfert de bail HLM refusé : expulsion ordonnée pour occupant sans droit ni titre

Le transfert du bail d’un logement social au profit d’un descendant du locataire décédé est subordonné à trois conditions cumulatives à la date du décès : une occupation effective du logement depuis au moins un an, le respect des conditions d’attribution du logement (notamment ressources inférieures au plafond applicable), et l’adaptation du logement à la taille du ménage (article 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il appartient au bénéficiaire du transfert de rapporter la preuve de ces conditions. En l’espèce, l’appelant n’a pas justifié de ses ressources pour l’année pertinente ni de l’adaptation du logement à son ménage, ce qui justifie la confirmation de la résiliation du bail et l’ordonnance d’expulsion. Le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux en tenant compte des situations personnelles, mais ceux-ci doivent rester raisonnables, comme ici un délai de trois mois.

Le transfert du bail d’un logement social à un descendant du locataire décédé nécessite trois conditions cumulatives : occupation effective depuis un an, respect des conditions d’attribution, et adaptation du logement à la taille du ménage. Le bénéficiaire doit prouver ces conditions. En l’espèce, l’appelant n’a pas justifié ses ressources ni l’adaptation du logement, justifiant la résiliation du bail et l’expulsion avec un délai raisonnable de trois mois.

Une société d’HLM a donné un bail à un locataire décédé en 1993. Sa conjointe survivante est décédée en 2023, et leur fils a demandé le transfert du bail à son profit. La société a contesté ce transfert, assignant le fils devant le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail au décès de la conjointe, ordonner son expulsion, fixer une indemnité d’occupation et condamner le fils aux dépens. Le juge a constaté la résiliation du bail au décès, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation, accordé un délai de trois mois pour quitter les lieux, et condamné le fils aux dépens et à payer une somme au titre de l’article 700. Le fils a interjeté appel, demandant le maintien dans les lieux ou à défaut des délais plus longs, et la société a demandé la confirmation du jugement sauf pour les délais. La cour a rappelé que le transfert du bail au décès du locataire est soumis à trois conditions cumulatives à la date du décès : occupation depuis au moins un an, respect des conditions d’attribution du logement, et adaptation du logement à la taille du ménage. Le fils n’a pas justifié de ses ressources pour 2021 ni de l’adaptation du logement. La cour a confirmé le jugement, ordonnant l’expulsion, fixant l’indemnité, accordant un délai limité à trois mois compte tenu de la situation familiale, et condamnant le fils aux dépens, déboutant la société de sa demande au titre des frais irrépétibles.

• Conditions cumulatives pour transfert du bail au décès du locataire (article 14 loi 6 juillet 1989)
• Preuve de l’occupation du logement depuis au moins un an avant le décès
• Respect des conditions d’attribution du logement social (ressources et adaptation du logement)
• Appréciation des conditions à la date du décès et non à la date du jugement
• Application des règles relatives aux délais d’expulsion en fonction des situations personnelles (article L 412-3 CPC)
• Prise en compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant et des circonstances familiales
• Fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux

Quelles sont les conditions légales de transfert du bail au décès du locataire pour un logement HLM et comment la cour les articule ?

La cour rappelle d’abord l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, selon lequel, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Elle vise ensuite l’article 40 de la même loi, applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, qui subordonne le transfert, outre la cohabitation, à deux conditions supplémentaires : le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution du logement concerné (notamment de ressources) et le logement doit être adapté à la taille du ménage. La condition d’adaptation n’est pas exigée pour certains bénéficiaires (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant, personne de plus de 65 ans ou handicapée), mais elle demeure pour les descendants.

La cour en déduit que, pour un descendant, trois conditions cumulatives doivent être réunies à la date du décès : cohabitation depuis au moins un an, respect des plafonds de ressources pour l’accès au logement social, et adéquation du logement à la taille du ménage.

Comment la cour apprécie-t-elle la condition de cohabitation d’au moins un an avant le décès du locataire au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ?

La cour examine les éléments produits pour établir l’occupation du logement par le descendant au moins un an avant le décès de la locataire.

Elle relève notamment une attestation du distributeur d’eau indiquant la souscription d’un contrat au nom du descendant et de sa compagne pour le logement litigieux, ainsi que plusieurs attestations : celle de la locataire décédée affirmant que son fils est hébergé chez elle depuis le 1er janvier 2021 en raison de son état de santé, celle du médecin de la défunte confirmant que son état justifiait la présence de son fils, et celle des infirmières attestant de la présence quotidienne du fils lors des soins entre le 1er mai 2020 et le 5 février 2023.

Au vu de ce faisceau d’indices concordants, la cour confirme l’appréciation du premier juge selon laquelle la condition de cohabitation d’au moins un an avant le décès est remplie.

Selon la décision, comment s’apprécie la condition de ressources pour le transfert d’un bail HLM et quelle est la charge de la preuve ?

La cour se réfère à l’arrêté du 19 avril 2022 modifiant l’annexe de l’arrêté du 22 décembre 2020 relatif au formulaire de demande de logement locatif social, qui prévoit que la vérification du non-dépassement du plafond de ressources doit être effectuée sur la base des revenus de l’année N-2 précédant la date du décès de l’ex-locataire.

Elle en déduit que, pour un décès survenu le 5 février 2023, les revenus de l’année 2021 doivent être pris en compte. Elle rappelle qu’il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve qu’il remplit les conditions d’attribution, notamment de ressources.

En l’espèce, la cour constate que le descendant se borne à contester le plafond invoqué par le bailleur en invoquant sa situation familiale postérieure au décès, sans produire les justificatifs de ses revenus pour l’année 2021. Elle en conclut qu’il ne démontre pas qu’il respectait la condition de ressources à la date du décès.

Comment la cour apprécie-t-elle la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage pour un transfert de bail HLM au profit d’un descendant ?

La cour rappelle que, pour les descendants, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Elle relève que le logement en cause est un T4 (en ne tenant pas compte d’une chambre de moins de 9 m²) et considère qu’un tel logement ne peut être transféré à deux personnes (le descendant et sa compagne) au regard des règles d’adaptation à la taille du ménage.

Elle ajoute que l’enfant du couple n’était pas né à la date du décès de la locataire, de sorte qu’il ne peut être pris en compte pour apprécier la taille du ménage à cette date. En toute hypothèse, la cour estime que la condition d’adaptation n’est pas remplie.

À quelle date les conditions de transfert du bail doivent-elles être réunies et quelles en sont les conséquences en l’espèce ?

La cour précise que les conditions du transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire et non au jour où le juge statue.

En l’espèce, elle retient que, si la condition de cohabitation est remplie à la date du 5 février 2023, le descendant ne rapporte pas la preuve du respect des plafonds de ressources pour l’année 2021 et que, de surcroît, le logement n’est pas adapté à la taille du ménage tel qu’il doit être pris en compte à cette date.

Faute de réunion des trois conditions cumulatives, la cour confirme que le bail a été résilié de plein droit au décès de la locataire et que le descendant est occupant sans droit ni titre.

Dans quelles conditions le juge peut-il accorder des délais pour quitter les lieux après une décision d’expulsion, au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ?

La cour rappelle l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée, lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais ne sont pas applicables dans certains cas limitativement énumérés (droit de reprise dans le cadre de la loi de 1948, échec d’une procédure de relogement du fait du locataire, mauvaise foi, ou entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte).

Elle vise également l’article L. 412-4, qui fixe la durée de ces délais entre un mois et un an et énumère les critères à prendre en compte : bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune, circonstances atmosphériques), diligences accomplies en vue du relogement, droit à un logement décent et indépendant, délais liés aux recours en matière de logement social et délai prévisible de relogement.

En l’espèce, la cour relève que l’occupant est marié, que son épouse ne travaille pas, qu’il a un enfant en bas âge et qu’un certificat médical fait état d’un risque grave pour son état psychologique en cas d’expulsion. Tout en jugeant que ce dernier élément ne peut l’exonérer de quitter les lieux, elle estime qu’il justifie l’octroi d’un délai, qu’elle limite à trois mois en considération de la nature du logement social et des besoins d’autres demandeurs. Elle confirme ainsi le délai accordé par le premier juge.

Comment la cour répartit-elle les dépens et les frais irrépétibles en fonction de l’issue du litige en matière de transfert de bail et d’expulsion ?

La cour confirme les dispositions du jugement ayant condamné l’occupant aux dépens de première instance et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur.

En appel, constatant le rejet des prétentions principales de l’occupant et la confirmation intégrale du jugement, elle applique l’article 696 du code de procédure civile et le condamne aux dépens d’appel.

Elle juge qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur ses frais irrépétibles d’appel et déboute ce dernier de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Articles L 411-1 et suivants, Articles L 433-1 et suivants, Article 700 du code de procédure civile, Article 14 et 40 et suivants, Article 14, Article 40, Article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution  » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, Article 19, Article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi, Article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution  » La durée des délais prévus à l’article L, Articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés, Article 696 du code de procédure civile, l’appelant supportera les dépens d’appel, L 411-1, R 411-1, L 433-1, R 433-1, L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution  » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi, L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution  » La durée des délais prévus à l’Article L, L. 441-2-3, L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés

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