Transfert de bail après décès : conditions de cohabitation, ressources et adaptation du logement

Le transfert de bail en cas de décès du locataire est strictement encadré par l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants ou ascendants vivant avec le locataire depuis au moins un an, ou à d’autres personnes à charge sous conditions. L’article 40 de la même loi précise que ce transfert est soumis aux conditions d’attribution et d’adaptation du logement à la taille du ménage. La preuve de la cohabitation effective et continue, des ressources et de l’adaptation du logement incombe au demandeur. Les demandes nouvelles en appel sont soumises aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, qui limitent les prétentions nouvelles sauf exceptions. En l’espèce, la demande de transfert de bail au profit de la sœur du locataire décédé ne remplit pas les conditions légales, notamment le lien de parenté et la cohabitation, et est donc rejetée. La jurisprudence constante rappelle que le transfert de bail est une exception au principe de résiliation du contrat au décès du locataire et doit être strictement interprété. Les demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont appréciées au regard de l’issue du litige.

Le transfert de bail en cas de décès du locataire est strictement encadré, transféré au conjoint survivant, descendants ou ascendants vivant avec le locataire depuis au moins un an, ou à d’autres personnes à charge sous conditions. La preuve de la cohabitation effective, des ressources et de l’adaptation du logement incombe au demandeur. La demande de transfert au profit de la sœur du locataire décédé ne remplit pas les conditions légales et est rejetée.

Une société d’habitation à loyer modéré (EPIC Paris Habitat-OPH) a assigné une occupante sans droit ni titre, sœur de la locataire décédée, en résiliation de bail et expulsion. La défenderesse contestait le refus de transfert du bail à son profit, invoquant une cohabitation ancienne et un besoin de logement. Le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation de plein droit du bail à la suite du décès de la locataire, autorisé l’expulsion de la défenderesse, et condamné cette dernière à verser une indemnité d’occupation et des frais. La défenderesse a interjeté appel, demandant la réformation du jugement pour constater le transfert du bail à son profit depuis le décès de sa mère en 1993 ou, subsidiairement, depuis le décès de sa sœur. La cour d’appel a examiné la recevabilité de la demande nouvelle, les conditions légales de transfert de bail, notamment la cohabitation effective, les conditions de ressources et l’adaptation du logement à la taille du ménage. Elle a rejeté la demande de transfert du bail au titre du décès de la mère, considérant que la défenderesse ne justifiait pas des conditions requises, et confirmé le jugement sur le refus de transfert au titre du décès de la sœur. Elle a condamné la défenderesse aux dépens et à verser une indemnité au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Recevabilité de la demande de transfert de bail au profit de Mme [D] en application des articles 564 à 567 du code de procédure civile
• Non-justification de la cohabitation effective d’au moins un an avec la locataire décédée en 1993
• Non-justification des conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage
• Limitation légale des bénéficiaires du transfert de bail selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989
• Rejet de la demande de transfert de bail au profit de Mme [D] à compter du décès de sa mère en 1993
• Confirmation du jugement sur la résiliation de plein droit du bail et expulsion
• Condamnation aux dépens et indemnités de procédure selon l’article 700 du code de procédure civile

• Acte sous seing privé du 18 octobre 1993
• Courriers de demande et refus de transfert de bail
• Assignation par acte d’huissier du 30 janvier 2023
• Jugement contradictoire du 21 septembre 2023
• Conclusions des parties en appel
• Attestations et pièces justificatives (certificats de travail, courriels, attestations de témoins)

Le bail conclu avec la défunte ne peut être transféré à Mme [Y] [D] en raison de l’absence de conditions légales remplies, notamment la cohabitation et l’adaptation du logement à la taille du ménage. La demande de transfert est rejetée et Mme [Y] [D] est condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

• Rejet de la demande de transfert de bail
• Confirmation de la résiliation de plein droit du bail
• Condamnation aux dépens pour Mme [Y] [D]
• Condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC

À faire

• Conserver les preuves du décès du locataire
• Fournir justificatifs de cohabitation un an avant décès
• Respecter les conditions de ressources et taille du logement
• Respecter les délais de contestation et assignation
• Suivre la procédure d’expulsion avec commandement

À éviter

• Ne pas contester sans preuves solides
• Ne pas ignorer les conditions légales de transfert
• Ne pas retarder les démarches d’expulsion
• Ne pas omettre les notifications aux autorités compétentes
• Ne pas négliger les délais de procédure

Quels sont les critères de recevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel ?

Selon les articles 564 à 567 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions en appel, sauf exceptions (compensation, écarter prétentions adverses, questions nées d’un tiers ou d’un fait nouveau).

Les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la demande de transfert de bail à compter de 1993 est recevable car tendant aux mêmes fins que la demande initiale à compter du décès de la sœur.

Quelles sont les conditions légales pour le transfert d’un bail en cas de décès du locataire ?

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants ou ascendants vivant avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, au concubin notoire, ou aux personnes à charge.

L’article 40 de la même loi précise que ce transfert est soumis aux conditions d’attribution et d’adaptation du logement à la taille du ménage pour les logements sociaux.

La cohabitation doit être effective et continue depuis au moins un an avant le décès.

Quels sont les critères d’appréciation de la cohabitation et des conditions d’attribution pour le transfert du bail ?

La cohabitation doit être effective et continue dans l’année précédant le décès (3e Civ., 12 juin 2001).

Le bénéficiaire doit remplir les conditions de ressources fixées par l’arrêté du 29 juillet 1987.

Le logement doit être adapté à la taille du ménage.

Le demandeur doit rapporter la preuve de ces conditions.

Quels sont les éléments déterminants pour rejeter la demande de transfert de bail au profit d’une sœur du locataire décédé ?

Le lien de la sœur avec la locataire en titre ne figure pas parmi les bénéficiaires limitativement admis par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est rejetée car elle ne remplit pas la condition principale posée par la loi.

L’absence de preuve de cohabitation effective, de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage conduit également au rejet.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière d’expulsion et d’indemnisation pour occupation sans droit ni titre ?

Le juge constate la résiliation de plein droit du bail à la suite du décès du locataire.

Il autorise le bailleur à procéder à l’expulsion des occupants sans droit ni titre après un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Il condamne l’occupant sans droit ni titre au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer et charges dues depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans ces procédures ?

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une indemnité destinée à couvrir les frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [Y] [D] a été condamnée à verser 300 euros à [Localité 2] Habitat OPH en première instance et 1 300 euros en appel.

⬇️Télécharger