Indivision immobilière : conditions d’indemnisation de l’occupation privative et limites de la jouissance exclusive

En matière d’indivision, l’article 815-9 du code civil prévoit que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires. L’usage privatif par un indivisaire est sanctionné par une indemnité d’occupation uniquement s’il empêche les autres indivisaires de jouir du bien. La jurisprudence (Civ. 1re, 31 mars 2016) précise que la jouissance privative résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les autres indivisaires d’user de la chose. En l’espèce, l’indivisaire occupant n’a pas exclu l’usage par les autres, qui disposaient notamment de la possibilité d’accéder aux clés et d’utiliser le bien. L’offre de remise des clés conditionnée à des formalités n’a pas été contestée en temps utile, ce qui affaiblit la prétention à une indemnité. Par ailleurs, les charges et taxes afférentes au bien indivis sont supportées proportionnellement par les indivisaires, sauf preuve d’une jouissance privative exclusive. En conséquence, la demande d’indemnité d’occupation et de prise en charge exclusive des charges par l’occupant est rejetée. Sur la procédure, le respect des délais et des règles de procédure civile, notamment en matière de clôture d’instruction et de dépôt des conclusions, est impératif. Le juge apprécie souverainement la recevabilité des pièces et conclusions, ainsi que la régularité de la procédure. Cette solution s’appuie sur les articles 815-9 et 815-11 du code civil, ainsi que sur les articles 562, 564 à 566, 901, 906, 910-4 et 146 du code de procédure civile.

En indivision, chaque indivisaire peut user des biens selon leur destination, compatible avec les droits des autres. L’usage privatif entraîne une indemnité d’occupation s’il empêche les autres d’user du bien. La jouissance privative résulte de l’impossibilité pour les autres d’utiliser la chose. Ici, l’indivisaire occupant n’a pas exclu l’usage des autres, qui pouvaient accéder aux clés. L’offre de remise des clés conditionnée n’a pas été contestée à temps, affaiblissant la demande d’indemnité. Les charges sont supportées proportionnellement sauf preuve contraire.

Deux indivisaires, héritiers d’un défunt, ont assigné une co-indivisaire pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation et leur part des fruits tirés d’un appartement en indivision. Le tribunal a débouté les demandeurs de leurs demandes, notamment en raison de l’absence de remise des clés et de l’absence d’occupation privative empêchant la jouissance des autres indivisaires. Les demandeurs ont interjeté appel, sollicitant la reconnaissance de leur droit à une indemnité d’occupation, au paiement des fruits, des charges de copropriété et des taxes d’habitation. La co-indivisaire a demandé le rejet de l’appel. La cour a confirmé le jugement, estimant que les demandeurs n’avaient pas été empêchés de jouir du bien, notamment car ils avaient la possibilité d’accéder aux clés et que la co-indivisaire n’avait pas usé privativement du bien. La cour a rappelé que l’indemnité d’occupation est due uniquement en cas d’empêchement de jouissance par un co-indivisaire. Les demandes relatives aux charges et taxes ont également été rejetées. Les dépens et frais irrépétibles ont été mis à la charge des demandeurs.

• Application de l’article 815-9 du code civil relatif à l’indivision
• Absence d’empêchement de jouissance pour les coïndivisaires
• Offre raisonnable de remise des clés par la coïndivisaire
• Absence de preuve d’occupation privative excluant les autres indivisaires
• Prise en compte des échanges et correspondances entre parties
• Respect des droits de chaque indivisaire à user et jouir du bien
• Rejet des demandes fondées sur une prétendue jouissance privative non établie

• Jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Nice du 18 mars 2025
• Courrier du 22 octobre 2020 de Mme [M] [I]
• Articles 815-9 et 815-11 du code civil
• Conclusions et écritures des parties
• Ordonnance de clôture et ordonnance de révoquation

Le tribunal a débouté les demandeurs de leurs demandes d’indemnité d’occupation et de charges, considérant qu’ils n’étaient pas empêchés de jouir du bien indivis. La cour confirme cette décision, rejetant les demandes et condamnant les appelants aux dépens.

• Rejet des demandes d’indemnité d’occupation
• Rejet des demandes de prise en charge des charges et taxes par l’occupant
• Confirmation de la jouissance partagée du bien indivis
• Condamnation des appelants aux dépens
• Condamnation des appelants à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

À faire

• Remettre les clés aux co-indivisaires rapidement
• Permettre l’accès au bien indivis sans entrave
• Répondre aux demandes de remise des clés
• Respecter les droits d’usage des indivisaires
• Communiquer clairement sur les conditions d’accès

À éviter

• Empêcher l’accès aux autres indivisaires
• Conditionner la remise des clés sans raison valable
• Ignorer les courriers et demandes des co-indivisaires
• Utiliser le bien indivis de façon exclusive
• Refuser la jouissance partagée sans justification

Quels sont les critères de recevabilité des pièces en langue étrangère dans la procédure ?

Le président du tribunal judiciaire a écarté la pièce n°7 rédigée en italien et non traduite, conformément aux exigences de recevabilité.

Quelle est la règle de droit applicable à l’indemnité d’occupation en indivision selon l’article 815-9 du code civil ?

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Quels sont les critères pour caractériser la jouissance privative d’un bien indivis ?

La jouissance privative résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les autres indivisaires d’user de la chose.

Si un indivisaire occupe un bien sans exclure les autres, il n’est pas redevable d’indemnité.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité est due à partir du moment où l’indivisaire empêche les autres de jouir du bien.

En l’espèce, la cour a constaté que les appelants pouvaient jouir du bien et avaient la possibilité d’obtenir les clés.

Quels sont les critères pour la répartition des charges et taxes en indivision ?

Tous les coïndivisaires sont tenus à proportion de leurs droits dans l’indivision au règlement des taxes et charges.

Il n’est pas démontré que les appelants étaient empêchés de jouir du bien, donc ils ne peuvent imposer à un coïndivisaire de supporter seul ces charges.

Quels sont les critères de compétence et de loi applicable en matière d’indivision immobilière ?

Les appelants demandent à la cour de se déclarer compétente et d’appliquer la loi française, en vertu de l’article 24 du règlement Bruxelles I bis et des articles 3, 815-9 et 815-11 du code civil.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière d’expertise judiciaire selon l’article 145 du code de procédure civile ?

Le juge peut désigner un expert judiciaire pour estimer la valeur locative du bien et fixer l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, la demande d’expertise est rejetée comme sans objet en raison du rejet du principe de l’indemnité.

Quels sont les critères de recevabilité des conclusions en appel selon les articles 906-2 alinéa 2 et 915-4 du code de procédure civile ?

Le délai impératif pour le dépôt des conclusions expirant, le juge peut révoquer l’ordonnance de clôture et admettre des conclusions en réponse si les conditions sont remplies.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

La partie succombante est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, les appelants sont condamnés à verser 3 000 euros à l’intimée.

Article 815-9 du code civil, Article 700 du code de procédure civile

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