Vente d’immeuble indivis : conditions et limites pour autorisation judiciaire en procédure accélérée

L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. Cette mesure, statuant selon la procédure accélérée au fond, vise à prévenir la dégradation du bien et la survenance de charges non honorées. La fixation d’une indemnité d’occupation est régie par l’article 815-9 du Code civil, qui impose à l’occupant privatif de verser une indemnité calculée en tenant compte de la valeur vénale du bien et de la précarité de l’occupation. L’article 815-11 du Code civil permet la répartition provisionnelle des bénéfices de l’indivision, sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive. En cas de non-comparution du défendeur, les articles 472 et 473 du Code de procédure civile prévoient que le juge statue néanmoins sur le fond, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. La décision peut être assortie d’une exécution provisoire de droit, sauf exception. La condamnation aux dépens et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est laissée à l’appréciation du juge, qui tient compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis en cas d’urgence et intérêt commun. L’indemnité d’occupation est calculée selon la valeur vénale et la précarité de l’occupation. La répartition provisionnelle des bénéfices est possible sous réserve d’un compte définitif. En cas de non-comparution, le juge statue sur le fond si la demande est régulière. La décision peut être exécutée provisoirement, et la condamnation aux dépens est laissée à l’appréciation du juge.

Un juge aux affaires familiales a prononcé le divorce entre deux époux et ordonné la liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux indivis. L’un des indivisaires a demandé l’autorisation de vendre seul un bien immobilier indivis, d’accomplir seul les formalités de vente, et de fixer une indemnité d’occupation due par l’autre indivisaire. Le tribunal constate que le bien se dégrade, génère des charges impayées et que l’indivision est débitrice. Il autorise la vente au prix minimum net vendeur de 290 000 euros, fixe l’indemnité d’occupation à 967 euros par mois depuis mars 2019, condamne l’occupante à verser une provision sur les bénéfices de l’indivision, et condamne cette dernière aux dépens et à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Jugement du 4 février 2021 et arrêt de la cour d’appel du 9 juin 2022
• Jugement du 5 juin 2025 ordonnant la liquidation et partage
• Assignation du 17 février 2026
• Acte authentique d’acquisition des lots
• Expertises immobilières et avis d’agents immobiliers
• Documents financiers et preuves de charges impayées

Le président du tribunal autorise un indivisaire à vendre seul un bien indivis en raison de l’urgence et de l’intérêt commun. Une indemnité d’occupation est fixée à la charge de l’indivisaire occupant privativement le bien, avec une provision sur les bénéfices de l’indivision. La partie défaillante est condamnée aux dépens et à payer une somme au titre de l’article 700.

• Autorisation de vente unilatérale
• Fixation d’indemnité d’occupation
• Provision sur bénéfices de l’indivision
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au paiement au titre de l’article 700
• Exécution provisoire maintenue

Enseignements de cette décision

• Respecter procédure accélérée au fond
• Fournir preuve d’assignation régulière
• Fixer indemnité d’occupation
• Autoriser vente au prix du marché
• Assurer notification aux parties

À éviter

• Ne pas ignorer non-comparution
• Omettre fixation indemnité d’occupation
• Ignorer exécution provisoire
• Ne pas respecter articles 815-6 et 815-9 CC
• Omettre condamnation aux dépens

Quel est le fondement légal permettant au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis ?

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
Il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal judiciaire tient de ce texte d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.
Selon l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées sur le fondement de l’article 815-6 du code civil relèvent de la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Quelle est la règle applicable en cas de non-comparution du défendeur régulièrement assigné ?

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera réputée contradictoire.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Quelles sont les conditions pour fixer une indemnité d’occupation due par un indivisaire occupant privativement un bien indivis ?

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision.
A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
La jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait, pour les coïndivisaires, d’user de la chose.
Le seul fait pour un indivisaire de détenir seul les clefs peut suffire à caractériser une jouissance exclusive dans la mesure où la détention des clefs permettait à son détenteur d’avoir seul la libre disposition d’un bien indivis.
Le caractère privatif de l’occupation s’apprécie uniquement par rapport aux autres indivisaires.
Si l’appréciation du montant de l’indemnité d’occupation d’un bien indivis s’appuie sur sa valeur vénale, elle doit tenir compte de la nature précaire de l’occupation par l’indivisaire.
Selon l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application de l’article 815-9 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Quels sont les critères retenus pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation dans cette affaire ?

Le tribunal a retenu la valeur vénale du bien à hauteur de 290 000 euros, appliqué un taux de 5 % pour la valeur locative annuelle, puis une décôte de 20 % en raison du caractère précaire de l’occupation, conduisant à fixer l’indemnité d’occupation provisoire à 11 600 euros par an, soit 967 euros par mois.

Quelle est la règle applicable pour la répartition provisionnelle des bénéfices de l’indivision ?

Selon l’article 815-11 du code civil :
« Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.
A défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.
En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.
A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir. »
L’indemnité d’occupation privative étant assimilée à un revenu accroissant l’indivision, chaque indivisaire peut solliciter sa part annuelle dans les bénéfices en résultant.
L’indemnité d’occupation est due tant que l’immeuble n’a pas été remis à la disposition de l’indivision, la charge de la preuve de cette remise pesant sur l’indivisaire débiteur de l’indemnité.
Selon l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application de l’article 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Quels éléments ont permis de retenir la date de cessation de la jouissance privative pour la fixation de la provision sur les bénéfices ?

Le demandeur a justifié avoir fait intervenir un serrurier le 7 mars 2024 pour pénétrer dans les lieux afin de mettre fin à une fuite d’eau à la demande de la copropriété, date retenue comme celle de la cessation de la jouissance exclusive.
En l’absence de preuve contraire rapportée par l’indivisaire occupant, cette date a été retenue.

Quelles sont les règles applicables aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, la partie défenderesse succombante a été condamnée aux dépens et à verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quelle est la règle relative à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Lille, 28 avril 2026, 26/00263 – Thématiques associées : Copropriété — Vente d’immeuble indivis —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.