Arriéré de loyers et réparations locatives : obligations du locataire et conséquences juridiques

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02247 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GJHU

[M]

C/

S.C.I. [R]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], décision attaquée en date du 19 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 1123000782

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 10 AVRIL 2026

APPELANTE :

Madame [N] [M]

[Adresse 1]

Représentée par Me Anabel GONZALES, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. [R]

[Adresse 2]

Représentée par Me Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 10 avril 2026 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2018, la SCI [R] a consenti à Mme [N] [M] un bail sur un local d’habitation situé [Adresse 3] à 57290 Fameck, moyennant un loyer mensuel de 350 euros et une provision sur charges de 50 euros. Par acte sous seing privé du même jour M. [L] [E] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire envers la SCI.

Le 13 février 2023, la SCI [R] a fait signifier à la locataire et la caution un commandement de payer la somme de 1.050 euros visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail.

Le 31 juillet 2023, elle les a assignés devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 1.050 euros au titre de l’arriéré locatif et la somme de 9.766,45 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] a demandé au tribunal de rejeter les demandes et condamner la SCI [R] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement juger que seul le loyer de décembre 2022 est dû.

Par jugement réputé contradictoire du 19 novembre 2024, le tribunal a :

– condamné solidairement Mme [M] et M. [E] à payer à la SCI [R] la somme de 1.050 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière au moins

– condamné solidairement Mme [M] et M. [E] à payer à la SCI [R] la somme de 7.000 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière au moins

– débouté les parties du surplus de leur demande

– condamné solidairement Mme [M] et M. [E] à payer à la SCI [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant notamment les frais de signification de l’assignation, le droit de plaidoirie pour une somme de 13 euros et les frais de signification du jugement.

Par déclaration déposée au greffe le 16 décembre 2024, Mme [M] a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement en intimant uniquement la SCI [R].

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 mai 2025, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, condamner la SCI [R] à lui verser 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel, à titre subsidiaire juger que seul le loyer de décembre 2022 est dû et infirmer le jugement pour le surplus, débouter la SCI [R] de ses plus amples demandes et laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Elle expose avoir été confrontée à des difficultés liées au dysfonctionnement des prises électriques et de la chaudière, que les relations avec la gérante de la SCI étaient difficiles (insultes, menaces, visites régulières dans la cour de l’immeuble pour regarder et photographier l’intérieur de son appartement), qu’elle réside dans un autre logement depuis le 1er septembre 2022, que les clés ont été restituées au mois de décembre 2022 avec l’accord de l’intimée dans un courrier précisant sa nouvelle adresse et qu’elle a refusé de se présenter à l’état des lieux effectué le 2 mars 2023 en raison de sa tardiveté. Elle soutient que la demande en paiement n’est pas fondée pour les mois de décembre 2022, janvier et février 2023, que le procès-verbal d’état des lieux réalisé plus de deux mois après son départ est insuffisant à justifier de la demande de réparations locatives, que l’appartement n’était ni sale ni dégradé alors qu’elle a fait au mieux pour préserver les locaux de l’humidité et de la moisissure dues à l’absence de chauffage, que l’usure normale ne peut lui être imputable et conteste la valeur probante des devis produits.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 4 avril 2025, la SCI [R] demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [M] et M. [E] à lui payer la somme de 1.050 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière au moins

– l’infirmer en ce qu’il a limité la somme au titre des travaux de remise en état

– condamner solidairement Mme [M] et M. [E] à lui payer la somme de 9.766,45 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et capitalisation des intérêts

– les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.000 euros pour la procédure de première instance, la somme de 2.000 euros pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’appel.

Elle expose que l’appelante a quitté le logement sans donner congé dans les formes, que les clés ont été remises dans la boîte aux lettres avec un courrier non signé et non daté et qu’il n’y a pas eu d’accord pour une restitution en décembre 2022, de sorte que le loyer est dû ainsi que les trois mois de préavis. Sur les travaux de remise en état, elle fait valoir que les locaux pris en bon état ou en état d’usage ont été restitués particulièrement sales avec diverses dégradations constatées par l’huissier de justice mandaté pour établir l’état des lieux, que l’appelante n’a jamais invoqué de problèmes de chauffage et d’humidité, que le montant des réparations locatives peut être établi sur devis et sollicite la somme de 9.766,45 euros à titre d’indemnisation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de loyers

Selon l’article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

L’article 12 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. Selon l’article 15, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, l’appelante ne justifie pas avoir respecté les conditions de forme et de délai pour la remise d’un congé à l’intimée, ni d’un accord entre les parties pour restituer les clés au mois de décembre 2022 et le fait qu’elle a déménagé dans un autre logement en septembre 2022 est sans emport sur le respect des dispositions de l’article 15. S’il résulte des déclarations de la SCI mentionnées sur le procès-verbal de constat du 2 mars 2023 que les clés ont été laissées le 7 février 2023 dans la boîte aux lettres du logement, ce dépôt ne caractérise pas pour autant la restitution des locaux et la fin du contrat de location, de sorte qu’il n’est pas de nature à dispenser l’appelante du règlement des loyers réclamés. La réalité d’un paiement de tout ou partie de la somme due à ce titre n’est ni démontrée, ni même alléguée alors que la charge de cette preuve incombe à l’appelante. En conséquence le premier juge a pour de justes motifs condamné l’appelante au paiement de la somme de 1.050 euros. Le jugement est confirmé.

Sur les réparations locatives

Il résulte des articles 1731 du code civil et 7 (c et d) de la loi du 6 juillet 1989 qu’il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il a également l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux signé par les parties le 3 octobre 2018 que l’appartement a été loué en bon état, hormis la cuisine et la salle de bains en état d’usage, et le procès-verbal dressé le 3 mars 2023 révèle que l’appartement a été restitué dans un état de saleté généralisé, de nombreux murs et plafonds tâchés, des huisseries de portes endommagées (salle de bains et chambre) et des prises électriques arrachées (chambre). Le laps de temps qui a pu s’écouler entre le départ de la locataire et cet état des lieux n’est pas de nature à priver de valeur probante les constatations de l’huissier, dès lors qu’elles sont contemporaines à la résiliation du bail initiée par l’appelante, la date réelle de son départ n’étant pas établie alors qu’elle évoque une nouvelle domiciliation en septembre 2022, un déménagement en octobre 2022 et un départ des lieux en décembre 2022. Les attestations produites ne permettent pas non plus de remettre en cause la réalité des désordres relevés, Mme [V] [C] évoquant des nettoyages réguliers de l’appartement sans se prononcer sur son état lors du départ de la locataire et les déclarations de Mme [D] [G] qui ne sont corroborées par aucun élément objectif, étant sujettes à caution s’agissant de la mère de l’appelante. Enfin, les dysfonctionnements de chaudière allégués sont sans lien avec les désordres constatés et il n’est pas démontré que l’arrachement des prises de courant est antérieur à la conclusion du bail comme elle le soutient, aucune mention ne figurant à cet égard dans l’état des lieux d’entrée. Il n’est justifié d’aucune des causes exonératoires de responsabilité prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’appelante doit répondre des désordres et dégradations qui lui sont imputables.

Il est rappelé qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation des travaux et que la production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé l’indemnisation. Compte tenu des éléments dont dispose la cour, le montant de la reprise des désordres affectant l’installation électrique est évaluée à 550 euros au vu du devis de la société Mangiullo Electricité Chauffage, le remplacement de la serrure trois points de la porte d’entrée à 536,48 euros est justifiée dès lors que l’état des lieux d’entrée mentionne la remise de trois clés et qu’il est uniquement justifié de la restitution d’une clé pour la même porte. Sur le nettoyage et la reprises des désordres sur un mur de la cuisine, le devis de la société [Y] à hauteur de 6.798 euros est excessive au regard des constatations de l’huissier et de la taille de l’appartement (40 m2) et il sera alloué à l’intimée la somme de 1.500 euros. La reprise des désordres affectant deux des portes intérieures est évaluée à 300 euros, dès lors qu’il est uniquement mentionné dans l’état des lieux des huisseries endommagées lesquelles ne justifient pas le remplacement de la totalité des portes. Enfin, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes relatives à la fourniture et pose d’un élément de cuisine alors qu’hormis la saleté, l’huissier n’a relevé aucune dégradation de ces éléments.

Le montant des travaux de remise en état s’élève à la somme totale de 2.886,48 euros et l’appelante est condamnée à verser cette somme à l’intimée avec intérêts aux taux légal à compter du 19 novembre 2024, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière au moins.

Sur les autres dispositions

Il est observé que Mme [M] n’a pas intimé M. [O] et que la SCI [R] ne l’a pas assigné en appel provoqué, de sorte que les dispositions du jugement concernant M. [O] sont définitives. Il est rappelé que si un codébiteur solidaire néglige de relever appel du jugement l’ayant condamné en première instance ou de se joindre au recours recevable formé par son consort, ce jugement a force de chose jugée contre lui, même s’il est réformé sur l’appel du codébiteur.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [N] [M] qui succombe pour l’essentiel est condamnée aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [N] [M] à payer à la SCI [R] la somme de 7.000 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière au moins et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [N] [M],codébiteur solidaire de M. [L] [O], à payer à la SCI [R], au titre des travaux de remise en état, la somme de 2.886,48 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 19 novembre 2024, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière au moins ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [N] [M] aux dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.