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Indivision immobilière : comment déterminer la valeur du bien et l’indemnité d’occupation en cas de partage ? – Cour d’appel de Montpellier, 3 avril 2026, N° de RG 25/04294

Décision analysée : Cour d’appel de Montpellier, 3 avril 2026, N° de RG 25/04294
Thématiques : Immobilier — Indivision immobilière

📘 L’essentiel

L’effet dévolutif de l’appel permet à l’appelant principal de modifier les chefs du jugement critiqués. En appel incident, la cour a confirmé la valeur du bien immobilier à 220 000 euros, rejetant les arguments de l’appelant sur la nécessité de travaux. Pour l’indemnité d’occupation, la cour a fixé un montant de 700 euros par mois, appliquant une décote de 20% sur la valeur locative. Les dépens ont été ordonnés en frais privilégiés de partage, chaque partie supportant ses propres dépens..


Source : Cour d’appel de Montpellier, 3 avril 2026, N° de RG 25/04294

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Montpellier, 3 avril 2026, N° de RG 25/04294

En octobre 2010, un bien immobilier a été acquis en indivision par deux parties, moyennant un prix de 120 000 euros, financé par un prêt bancaire. En juillet 2018, une séparation a eu lieu entre les co-indivisaires. En janvier 2024, l’une des parties a assigné l’autre en partage judiciaire. Le tribunal judiciaire de Béziers a rendu un jugement en mai 2025, ordonnant l’ouverture des opérations de compte, de liquidation et de partage de l’indivision. La valeur du bien a été fixée à 220 000 euros, et l’occupant a été déclaré débiteur d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter de janvier 2019.

L’une des parties a fait appel de cette décision, contestée principalement sur la valeur du bien immobilier. L’appelant a proposé une valeur de 183 000 euros, tandis que l’autre partie a soutenu que la valeur de 220 000 euros était justifiée par plusieurs estimations. Le tribunal a examiné les différentes évaluations fournies par les parties, tenant compte des caractéristiques du bien, notamment sa superficie et la présence d’une piscine, ainsi que des travaux nécessaires.

Concernant l’indemnité d’occupation, le tribunal a confirmé le montant de 700 euros, en tenant compte de la précarité de l’occupation par l’indivisaire. Les deux parties ont également formulé des demandes de frais irrépétibles, mais le tribunal a décidé de débouter chacune d’elles de ces demandes.

Finalement, la cour a confirmé la décision du tribunal de première instance dans toutes ses dispositions, y compris la fixation de la valeur du bien et le montant de l’indemnité d’occupation, tout en précisant que chaque partie supporterait ses propres dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est l’étendue de l’effet dévolutif de l’appel ?

L’effet dévolutif de l’appel est déterminé par la déclaration d’appel, qui peut être élargie par l’appel incident ou provoqué (article 562 et 901 7° du code de procédure civile). L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans sa déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement énoncés par les deux parties dans leurs conclusions et de ceux qui en dépendent (article 915-2 et 954 al 2 du code de procédure civile).

Quelle est la règle applicable pour la fixation de la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’une indivision ?

La fixation de la valeur d’un bien immobilier indivis doit se fonder sur des estimations objectives et des avis de valeur fournis par des professionnels. En l’espèce, le premier juge a retenu une valeur de 220.000 euros en se basant sur plusieurs estimations, dont une fournie par une agence immobilière, qui a pris en compte des critères valorisants et dévalorisants du bien. La cour a confirmé cette évaluation, considérant qu’elle était justifiée par les éléments produits.

Quels critères sont pris en compte pour déterminer l’indemnité d’occupation d’un indivisaire ?

L’indemnité d’occupation due par un indivisaire est déterminée en tenant compte de la valeur locative du bien et de la précarité de l’occupation. Selon l’, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. La cour a appliqué une décote de 20% sur la valeur locative pour tenir compte de la précarité de l’occupation, confirmant ainsi le montant de 700 euros par mois fixé par le premier juge.

Quelle est la portée des décisions concernant les dépens et les frais irrépétibles dans le cadre d’un appel ?

Les dépens sont à la charge de chaque partie, conformément à la nature du litige, et le premier juge a ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage. En ce qui concerne les frais irrépétibles, la cour a débouté les parties de leurs demandes, considérant que chaque partie avait succombé en ses demandes en cause d’appel, et que l’appelant, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, ne remplissait pas les conditions pour le recouvrement direct des dépens.

🔎 Références