Résiliation de bail pour impayés : quelles sont les obligations du locataire en cas de logement insalubre ?

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 02 AVRIL 2026

N° 2026/237

Rôle N° RG 25/07415 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO5OH

[S] [L]

C/

S.A.R.L. EUROPEENNE ATHENA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Youssouf-Mdahoma ABOUBACAR

Me Myriam DEVICO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 15 mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00926

APPELANTE

Madame [S] [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-006946 du 12/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 31 décembre 1977 à [Localité 3] (COMORES), de nationalité comorienne

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Youssouf-Mdahoma ABOUBACAR,

avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.R.L. EUROPEENNE ATHENA,

immatriculée au RCS de [Localité 1] 380.676.745.00030

représentée par le gérant Monsieur [V] [R], domicilié es qualité

audit siège social sis [Adresse 2]

représentée par Me Myriam DEVICO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2018, la société à responsabilité limitée (SARL) Européenne Athéna a donné à bail à Mme [S] [L] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 532 euros et 40 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la SARL Européenne Athéna a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme de 4 266,59 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SARL Européenne Athéna, a, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 mai 2025, ce magistrat a :

constaté, par l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation le 13 janvier 2025 du bail liant les parties ;

ordonné l’expulsion de Mme [L] du logement occupé et de tous les occupants de son chef, à compter de deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme provisionnelle de 5 971 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 mars 2025 ;

condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 654,65 euros à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

condamné Mme [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ;

rejeté les demandes supplémentaires.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 juin 2025, Mme [L] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 8 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de débouter la SARL Européenne Athéna de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire et statuant à nouveau de :

déclarer irrecevable l’action en référé dirigée par la SARL Européenne Athéna à son encontre ;

juger qu’il existe des contestations sérieuses sur les demandes en paiement provisionnel formulées par la bailleresse ;

déclarer la juridiction des référés incompétente pour statuer sur les demandes sollicitées par la SARL Européenne Athéna ;

dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SARL Européenne Athéna ;

renvoyer la SARL Européenne Athéna à mieux se pourvoir ;

à titre reconventionnel,

condamner la SARL Européenne Athéna à lui restituer à titre provisionnel la somme totale de 1 440 euros à titre des provisions pour charges récupérables perçues et non justifiées, soit la somme mensuelle de 40 euros (× 36 mois) entre le 10.12.2021 et le 10.12.2024 ;

condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer à titre de provision la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer à titre de provision la somme de 3 500 euros au titre de son préjudice matériel lié à la dégradation de ses biens et ceux de ses enfants ;

condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer à titre provisionnel la somme totale de la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi ;

dans l’hypothèse où la cour venait à confirmer l’ordonnance litigieuse ou condamner la locataire,

condamner la SARL Européenne Athéna à lui rembourser la somme de 532 euros au titre du dépôt de garantie ;

en toute hypothèse,

lui accorder les plus larges délais pour apurer les sommes sollicitées par la SARL Européenne Athéna, soit un délai de 24 mois, (en 24 mensualités d’un montant identique) ;

condamner la SARL Européenne Athéna à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

condamner la SARL Européenne Athéna aux dépens exposés en appel prévus à l’article 696 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 19 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Européenne Athéna demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes supplémentaires et :

actualiser le montant de la dette locative jusqu’au départ de Mme [L] à savoir

11 430,28 euros ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce que le juge des référés dans sa décision a estimé qu’elle « ne peut conserver le montant du dépôt de garantie afin de réparer un préjudice qui n’est pas une dégradation du bien loué. Cette dernière demande sera donc rejetée » ;

et statuer à nouveau sur ce point au regard de l’état des lieux de sortie (procès- verbal de reprise) dressé contradictoirement par commissaire de justice et juger que le dépôt de garantie devra être conservé par elle aux fins de réparer les dégradations commises par Mme [L] ;

débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes ;

À titre reconventionnel,

condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure abusive;

En tout état de cause,

condamner Mme [L] aux entiers dépens en appel comprenant notamment le timbre fiscal et tous les frais de commissaires de justice ;

condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de maître Myriam Devico, avocat sur son affirmation de droit.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 février 2026.

Par soit-transmis envoyé le 13 mars 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait :

sur l’étendue de la saisine de la cour au regard de l’appel incident formé par la SARL Européenne Athéna, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1 et 954 alinéa 3 et 4 du code de procédure civile, dès lors que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle sollicitait la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, tout en actualisant la dette locative, sans pour autant solliciter l’infirmation de l’ordonnance de ce chef.

sur la recevabilité des demandes formées par Mme [L] tendant à la condamnation de la SARL Européenne Athéna :

à restituer la somme de 1 440 euros à titre de provision sur charges récupérables;

à payer la somme de 3 000 euros à titre de provision en réparation de son préjudice moral ;

à payer la somme de 3 500 euros à titre de provision au titre de son préjudice matériel;

à payer la somme de 6 000 euros à titre de provision au titre du préjudice de jouissance;

à rembourser la somme de 532 euros au titre du dépôt de garantie ;

au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, s’agissant de prétentions nouvelles formées en appel comme ne tendant pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Elle leur a imparti un délai expirant le vendredi 20 mars 2026 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré du 17 mars 2026, le conseil de la SARL Européenne Athéna a fait valoir qu’entre la date du prononcé de l’ordonnance entreprise et celle de la rédaction de ses écritures le montant de la dette locative avait évolué, de sorte qu’il fallait tenir compte de cette évolution.

Par note en délibéré du 20 mars 2026, le conseil de Mme [L] a indiqué ne pas souhaiter formuler d’observations particulières sur ce point et s’en remet à la sagesse de la cour pour apprécier la recevabilité de ses demandes.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Par ailleurs, il convient de relever qu’il résulte des termes de l’état des lieux de sortie que Mme [L] a quitté les lieux le 26 septembre 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer, visant la clause résolutoire, constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l’inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet (’), la présente location est résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la SARL Européenne Athéna a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme de 4 266,59 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Mme [L] ne conteste pas ne pas avoir réglé, dans les deux mois impartis, la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 13 novembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Elle fait valoir que ni le délai de deux mois prévus dans le bail ni celui de six semaines suivant le commandement de payer n’ont été respectés par le bailleur au motif que l’ordonnance entreprise indique que le commandement de payer a été signifié le 13 novembre 2024 et que l’assignation a été délivrée 27 jours après, soit le 10 décembre 2024.

Si l’ordonnance entreprise a en effet indiqué que l’acte introductif d’instance datait du 10 décembre 2024, il convient de relever qu’il s’agit d’une erreur matérielle en ce qu’il a été délivré le 17 janvier 2025 de sorte que tant le délai de deux mois que celui de six semaines ont été respectés.

Ce moyen sera écarté comme inopérant.

Mme [L] se prévaut également de l’existence d’une contestation sérieuse portant sur son obligation de régler les échéances réclamées dans le commandement de payer en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance tenant à l’indécence et l’insalubrité du logement dans lequel elle vit. Ce faisant, elle fait état d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 précité du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

Elle explique qu’elle vit déjà depuis plusieurs années avec ses enfants dans un logement insalubre et indécent auquel le bailleur refuse de réaliser les travaux nécessaires, propres à rendre le bien décent. Elle ajoute avoir été contrainte de vivre avec ses deux enfants, dont le petit en situation de handicap, dans un immeuble déclaré dangereux, perméable au froid, à l’humidité, aux infiltrations, aux champignons et moisissures et menaçant de ruine.

À l’appui de ses prétentions, elle produit des clichés photographiques, non datés, faisant apparaître un WC cassé, des tuyaux visibles, de traces d’humidité au niveau du plafond d’une pièce ayant le même carrelage que la douche, un tuyau visible à côté d’un lit, le partie basse d’un chauffe-eau sale, des plinthes noircies et sales et des murs d’une couleur plus foncée pouvant être de l’humidité.

La SARL Européenne Athéna fait valoir que Mme [L] a lourdement manqué à son obligation d’entretien du logement et a entraîné de son fait la dégradation du bien loué.

Si Mme [L] produit plusieurs photos montrant notamment des traces noires pouvant être le résultat d’une importante humidité dans le logement, ces images, non datées, ne permettent pas d’avoir la certitude qu’elles ont été prises au logement qu’elle occupe et ne sont pas de nature, elles-seules, à démontrer, avec l’évidence requise en référé, que le logement est inhabitable.

Par ailleurs, compte tenu de la nature des désordres faisant apparaître une humidité anormale du logement, elle peut s’expliquer aussi bien par un manquement du bailleur à son obligation de délivrance que par un manquement de la locataire à son obligation d’entretien, de sorte que l’imputabilité des désordres n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Ce moyen sera écarté comme inopérant.

Dans ces conditions et dès lors que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation, à effet du 13 janvier 2025.

Sur les sommes sollicitées au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, Mme [L] fait valoir que la dette locative réclamée se heurte à des contestations sérieuses aux motifs que le logement qu’elle occupe est insalubre et que le bailleur n’a pas fait les diligences lui permettant de percevoir l’allocation pour le logement (APL) et ne justifie pas des régularisations des charges.

Il résulte de ce qui précède que l’appelante n’est pas fondée à se prévaloir, avec l’évidence requise en référé, d’une exception d’inexécution de son obligation de régler ses loyers et charges qu’elle a cessé de payer depuis le mois de juillet 2024, suivant le décompte produit par la SARL Européenne Athéna, en raison d’un manquement de l’intimée à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence.

Par ailleurs, la suspension du versement de l’APL de la part de la CAF ne résulte pas, à l’évidence, de l’indécence du logement, mais du non-paiement par la locataire de ses loyers signalé par le bailleur à la CAF pour engager une procédure de traitement de l’impayé, et est, par ailleurs, sans incidence sur l’obligation de la locataire de payer ses loyers.

S’agissant de la justification des charges, elle expose que les éléments produits par le bailleur ne répondent pas à la définition de justificatifs de charge.

Le bailleur soutient avoir effectué les régularisations annuelles et indique que le montant appelé est inférieur au montant réel qui aurait dû être appelé.

À l’appui, elle produit :

une facture établie le 31 juillet 2025 détaillant les montants exigés au titre de la régularisation des charges pour 2022, 2023 et 2024 ;

un décompte au nom de Mme [L] établi le 18 septembre 2025 ;

des factures qu’elle a établies au nom de Mme [L] faisant apparaître le montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation et de la provision pour charges dont un est accompagné d’une facture d’eau du mois de septembre 2024 avec la mention manuscrite « [L] [S] à refacturer ».

L’examen attentif de ces pièces permet de constater que ces documents, sauf la facture d’eau qui a été établie par la société des eaux de [Localité 1], ont été établis par le bailleur lui-même, ne sont corroborés par aucun élément objectif tels que les avis de taxes foncières et d’ordures ménagères et ne permettent pas de connaître la véritable répartition individuelle des charges entre les différents copropriétaires.

Il s’ensuit que l’obligation pour l’appelante de régler les charges récupérables se heurte à une contestation sérieuse de sorte qu’il convient de déduire de la dette locative la somme mensuelle de 40 euros correspondant à la provision sur charges.

Le premier juge a condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme provisionnelle de 5 971 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mars 2025.

Si la SARL Européenne Athéna actualise sa créance locative dans le dispositif de ses dernières écritures et demande la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 11 430,28 euros, il convient de noter qu’elle ne demande pas l’infirmation de l’ordonnance entreprise quant au montant des provisions qui ont été allouées par le premier juge à valoir sur l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient de relever que la dette locative, avant déduction des charges récupérables, est de 5 971 euros.

Il résulte de l’extrait de compte produit par le bailleur que la dette locative a commencé le 2 juillet 2024 de sorte qu’il convient de déduire 40 euros pour les mois de juillet à décembre 2024 et pour les mois de janvier à septembre 2025, date à laquelle Mme [L] a quitté les lieux, soit (40 x 6 ) (40 x 9) 240 euros 360 euros 600 euros.

La dette locative non sérieusement contestable, après déduction des charges récupérables est de 5 971 euros ’ 600 euros, soit 5 371 euros.

Il convient par conséquent d’infirmer l’ordonnance entreprise et condamner Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme provisionnelle de 5 371 euros au titre des loyers proprement dits impayés au 13 janvier 2025 et indemnités d’occupation échues au 30 mars.

L’ordonnance sera également infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et l’a fixée à la somme de 654,65 euros.

Elle sera condamnée à payer à la SARL Européenne Athéna, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 614,65, soit 654,65 euros – 40 euros des charges récupérables, à compter du 1er avril 2025 jusqu’au 26 septembre 2025, date de la libération effective des lieux.

Sur le bien-fondé des demandes reconventionnelles.

Aux termes des dispositions de l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Les demandes reconventionnelles formées en appel étant recevables si elles présentent un lien suffisant avec les prétentions initiales, ce qui est le cas en la cause, les demandes reconventionnelles formées en appel par Mme [L] sont recevables.

En l’espèce, il résulte des termes de l’ordonnance entreprise que Mme [L] a indiqué au premier juge, d’une part, que le bailleur n’avait pas qualité pour agir et, d’autre part, qu’elle avait eu une situation personnelle difficile, disposait des revenus suffisants pour apurer la dette et que sa situation était notamment due au refus du bailleur de signer l’attestation CAF.

Elle demande à la cour la condamnation de la SARL Européenne Athéna à :

– lui restituer à titre provisionnel la somme totale de 1 440 euros à titre des provisions pour les charges récupérables perçues et non justifiées, soit la somme mensuelle de 40 euros (× 36 mois) entre le 10.12.2021 et le 10.12.2024 ;

– à lui payer à titre de provision la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

– à lui payer à titre de provision la somme de 3 500 euros au titre de son préjudice matériel lié à la dégradation de ses biens et ceux de ses enfants ;

– à lui payer à titre provisionnel la somme totale de la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi ;

– à lui rembourser la somme de 532 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande visant à obtenir la restitution des charges récupérables

En l’espèce, Mme [L], qui était comparante en première instance, demande à la cour, pour la première fois en appel, la somme de 1 440 euros à titre de provision pour les charges récupérables correspondant à la période du 10 décembre 2021 au 10 décembre 2024.

Il convient de rappeler que l’obligation pour l’appelante de régler des charges récupérables se heurte à une contestation sérieuse au motif que la bailleresse n’a pas, à l’évidence, effectué les régularisations annuelles des charges récupérables.

Il résulte des termes du contrat de bail que Mme [L] a payé une provision mensuelle de 40 euros au titre des charges.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SARL Européenne Athéna à lui restituer la somme de 1 440 euros à titre de provision pour les charges récupérables pour la période non prescrite, soit du 10 décembre 2021 au 10 décembre 2024.

Sur la demande au titre du préjudice moral et matériel

En l’espèce, Mme [L], qui était comparante en première instance, demande à la cour, pour la première fois en appel, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 3 500 euros au titre de son préjudice matériel lié à la dégradation de ses biens et ceux de ses enfants.

Mme [L] fait valoir que depuis plusieurs années elle a subi, ainsi que ses enfants, différents préjudices en raison des désordres affectant le logement, en premier lieu, la privation de la jouissance paisible du logement loué, en deuxième lieu la dégradation des biens et objets présents dans le logement pris à bail et enfin, l’atteinte à son honneur et sa réputation.

A l’appui de ses prétentions, elle produit les mêmes clichés photographiques décrits ci-dessus.

Dès lors que l’imputabilité des désordres invoquée n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, il convient d’ajouter à l’ordonnance entreprise, qui n’avait pas statué de ce chef, et dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [L] visant à condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer la somme provisionnelle de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 3 500 euros au titre de son préjudice matériel lié à la dégradation de ses biens et ceux de ses enfants.

Sur la demande de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice de jouissance

En l’espèce, Mme [L], qui était comparante en première instance, demande à la cour, pour la première fois en appel, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 6 000 de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice de jouissance.

Dès lors que l’imputabilité des désordres invoqués par Mme [L] n’est pas, à l’évidence, établie, il convient d’ajouter à l’ordonnance entreprise, qui n’avait pas statué de ce chef, et dire n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer 6 000 euros de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice de jouissance.

Sur la demande visant à obtenir le remboursement de la somme de 532 euros au titre du dépôt de garantie

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit également répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre, ou le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires (article 7d) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Mme [L], qui était comparante en première instance, demande à la cour, pour la première fois en appel, la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 532 euros au titre du dépôt de garantie.

À titre reconventionnel, la SARL Européenne Athéna sollicite de pouvoir conserver le dépôt de garantie aux fins de réparer les dégradations commises par Mme [L].

Dès lors que Mme [L] fonde sa demande sur un élément nouveau à savoir le fait d’avoir quitté les lieux le 26 septembre 2025, sa demande ne doit pas s’analyser comme une demande nouvelle irrecevable en appel.

Or, il ressort des termes du procès-verbal de reprise et état des lieux que plusieurs désordres ont été relevés par le commissaire de justice le 26 septembre 2025 à savoir que le sol et le carrelage sont poussiéreux et sales (’) les murs sont sales et couverts de marques de stylo et traces, de la peinture a coulé sur les plinthes (’) Mme [L] a confirmé que son enfant a écrit sur les murs des pièces de l’appartement (’) le radiateur placé sous la fenêtre est en mauvais état d’entretien, la façade est encrassée, (’) plusieurs plinthes sont décollées et nombreuses sont couvertes de poussière et d’éclaboussures de peinture (’) le plafond est recouvert d’une peinture blanche qui a débordé sur le haut des murs de la pièce. Mme [L] déclare qu’elle a refait la peinture du plafond (’) les éléments de cuisine haut et bas ne sont pas entretenus, sales, les intérieurs ne sont pas nettoyés y compris dans les tiroirs (’) les plaques de cuisson sont sales, la hotte n’est pas entretenue et les grilles sont couvertes de crasse, le plan de travail est rugueux, il n’est pas nettoyé, le four n’est pas nettoyé, son état est déplorable et il manque la poignée, l’évier est sale, les portes du meuble sous évier sont couvertes de peintures et les charnières sont cassées, (’) les faïences murales sont encrassées et pressentent des éclaboussures alimentaires (’).

Si le bailleur ne produit pas d’état des lieux d’entrée, les désordres susvisés résultent, à l’évidence, de dégradations commises pendant la jouissance des lieux, sans que l’appelante ne puisse se prévaloir d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, pas plus que d’une usure normale de la chose compte tenu de la nature des dégradations révélant qu’elles ont été volontairement commises et du temps de l’occupation.

L’obligation du bailleur de restituer le dépôt de garantie se heurte dès lors à une contestation sérieuse de sorte qu’il convient d’ajouter à l’ordonnance entreprise et dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Mme [L], précision étant faite que la demande est par ailleurs formée à titre définitif, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Eu égard aux termes du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 26 septembre 2025 l’obligation de Mme [L] de réparer ces désordres ne se heurte, elle, à aucune contestation sérieuse.

Il reste que la SARL Européenne Athéna n’allègue pas avoir procédé aux réparations, suite au départ de Mme [L] des lieux, et ne produit aucun devis justifiant du coût desdites réparations.

Par ailleurs, l’attestation qu’elle produit, établie par M. [U] [Z], en sa qualité de maître d »uvre, déclarant que dans le cadre de la rénovation du bâtiment entreprise en 2022 et 2023, les installations électriques de l’appartement litigieux ont été refaites n’est pas de nature à établir, que le montant du dépôt de garantie correspond aux réparations qui seront nécessaires afin de remédier aux dégradations locatives susvisées.

Dans ces conditions, le montant non sérieusement contestable des réparations à effectuer n’étant pas établi avec l’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du bailleur tendant à être autorisé à conserver le dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il est admis que la mise en ’uvre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suppose :

– que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,

– que ce dernier soit de bonne foi et qu’il ait donc mis en ’uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,

– qu’il existe des perspectives d’évolution financière positive.

En l’espèce, Mme [L] demande des délais de paiement de 24 mois pour régler la dette locative.

Elle expose avoir trois enfants à charge et percevoir 1 100 euros par mois, outre des allocations familiales.

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

– son avis d’imposition sur les revenus 2023 ;

– son contrat de travail à durée indéterminée ;

– ses bulletins de paie des mois d’avril, mai et juin 2025 faisant apparaître qu’elle est agent de service depuis le 26 août 2019 et a perçu au mois de juin 2025 un salaire net de 1 122,95 euros ;

– une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales du 22 juillet 2025 faisant apparaître qu’elle a perçu au mois de janvier 2025, pour trois enfants à charge, la somme de 1 012,82 euros ;

– un relevé bancaire montrant qu’elle a payé au bailleur en 2025 la somme mensuelle de 250 euros.

La SARL Européenne Athéna sollicite le rejet de la demande.

Il convient de relever que par ordonnance du 15 mai 2025 le juge des référés a condamné Mme [L] à payer au bailleur la somme provisionnelle de 5 971 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 mars 2025.

Or, il résulte des termes du décompte produit par le bailleur, non utilement contestés par Mme [L], qu’au 18 septembre 2025 elle est redevable d’un arriéré locatif d’un montant de 11 430,28 euros de sorte que la dette locative ne cesse d’augmenter.

S’il ressort du relevé bancaire qu’elle produit et du décompte produit par le bailleur que Mme [L] règle régulièrement depuis l
PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna :

la somme provisionnelle de 5 971 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mars 2025 ;

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et l’a fixée à la somme de 654,65 euros ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme provisionnelle de 5 371 euros à valoir sur les loyers proprement dits impayés au 13 janvier 2025 et indemnités d’occupation échues au 30 mars 2025;

Condamne Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 614,65, à compter du 1er avril 2025 jusqu’au 26 septembre 2025, date de la libération effective des lieux ;

Condamne la SARL Européenne Athéna à restituer à Mme [S] [L] la somme de 1 440 euros à titre de provision pour les charges récupérables réglées pour la période allant du 10 décembre 2021 au 10 décembre 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] au titre du préjudice moral ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] au titre du préjudice matériel lié à la dégradation de ses biens et ceux de ses enfants ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] au titre du préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] tendant à condamner la SARL Européenne Athéna à lui restituer le dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SARL Européenne Athéna visant à ce qu’elle conserve le dépôt de garantie versé par Mme [S] [L] ;

Condamne Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [S] [L] de sa demande formée en application des dispositions du même article et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [S] [L] aux dépens d’appel, tels que définis à l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Myriam Devico, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente