Bail d’habitation : recouvrement des loyers impayés et réparations locatives

Le juge des contentieux de la protection a statué sur une demande de paiement de loyers et charges impayés. La partie demanderesse a produit un décompte des sommes dues et un commandement de payer. Le bail ayant été résilié, l’obligation de paiement a été établie, déduction faite des réparations locatives. Le locataire a été condamné à payer les dépens, incluant les frais liés au commandement de payer. La demande de condamnation au titre de l’article 700 a été rejetée pour des raisons d’équité.

Par contrat de bail d’habitation daté du 30 avril 2021, la société anonyme SAGIM, désormais représentée par la société anonyme LOGISSIA, a loué un immeuble à usage d’habitation à un locataire pour une durée de trois ans, avec un loyer mensuel fixé à 276,11 euros et un dépôt de garantie équivalent. Le locataire a quitté les lieux le 13 novembre 2025.

Le 18 septembre 2025, la société LOGISSIA a assigné le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Alençon, demandant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement de 3.156,11 euros pour loyers et charges dus, des indemnités d’occupation, 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et le remboursement des dépens. Lors de l’audience du 5 décembre 2025, la société LOGISSIA a modifié ses demandes, se désistant de la résiliation et sollicitant désormais le paiement de 5.042,58 euros pour loyers, charges impayés et réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Le locataire, assigné, n’a pas comparu à l’audience, rendant le jugement réputé contradictoire. La société LOGISSIA a présenté des preuves des sommes dues, incluant un décompte des loyers et charges, un commandement de payer, et le contrat de bail. Le bail ayant été résilié depuis le 19 août 2025, le locataire a quitté les lieux sans contester les sommes dues. Le tribunal a donc condamné le locataire à payer 4.992,58 euros à la société LOGISSIA, tout en le chargeant des dépens liés à la procédure.

Le jugement a été rendu public et est exécutoire, la société LOGISSIA étant déboutée du surplus de ses demandes.

Le locataire peut-il contester le montant des loyers et charges impayés après avoir quitté les lieux sans comparaitre à l’audience?

Le juge des contentieux de la protection a statué sur une demande de paiement de loyers et charges impayés, en se fondant sur l’article 1353 du Code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. La partie demanderesse a produit un décompte des sommes dues, un commandement de payer, ainsi qu’un état des indemnités pour réparations locatives. Le bail ayant été résilié, le locataire a quitté les lieux, et l’obligation de paiement a été établie à hauteur de la somme demandée, déduction faite des réparations locatives, considérées comme une demande nouvelle non soumise au contradictoire.

Le juge a également rappelé que, selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. En l’espèce, le locataire a été condamné à payer les dépens, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. En revanche, la demande de condamnation au titre de l’article 700 a été rejetée pour des raisons d’équité. Le jugement a été rendu en premier ressort, réputé contradictoire, et est exécutoire, avec des intérêts au taux légal à compter d’une date précise.

• Décompte des sommes dues du 1er décembre 2025 pour 5.042,58 euros, incluant le loyer de novembre 2025 prorata temporis, réparations locatives de 50 euros, déduction du dépôt de garantie de 276,11 euros et régularisation de charges.
• Commandement de payer du 18 juin 2025.
• État des indemnités dues dans le cadre des réparations locatives avec chiffrage des réparations locatives.
• Contrat de bail daté du 30 avril 2021.

Le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection a des conséquences significatives pour les deux parties. Le demandeur, en tant que créancier, obtient une condamnation au paiement des loyers et charges impayés, tandis que le locataire, en tant que débiteur, doit faire face à des obligations financières et à des frais supplémentaires.

• Le créancier reçoit une somme due de 4.992,58 euros, augmentée des intérêts légaux.
• Le débiteur est condamné à payer les dépens, incluant les frais de commandement de payer et d’assignation.
• Le jugement est exécutoire, permettant au créancier d’engager des mesures de recouvrement.
• Le débiteur doit prendre en compte l’impact de cette décision sur sa situation financière future.
• Le créancier peut renforcer sa position en cas de futurs litiges grâce à ce jugement.
• Le débiteur a la possibilité de contester le jugement, mais cela pourrait engendrer des frais supplémentaires.

À faire

• Produire un décompte des sommes dues.
• Obtenir un commandement de payer valide.
• Établir un état des indemnités pour réparations locatives.
• Respecter les délais de paiement des loyers et charges.
• Contester les demandes nouvelles lors de l’audience.

À éviter

• Ignorer les obligations de preuve selon l’article 1353.
• Ne pas contester la dette si elle est due.
• Omettre de demander des dépens si applicable.
• Attendre la résiliation du bail pour agir.
• Faire des demandes non justifiées au titre de l’article 700.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la preuve des obligations en matière de bail d’habitation ?

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Dans le cadre du litige, le créancier a l’obligation de prouver le montant des loyers et charges dus, tandis que le débiteur doit justifier de tout paiement effectué.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de résiliation de bail et d’expulsion ?

La demande de résiliation de bail et d’expulsion doit être fondée sur l’existence d’un manquement aux obligations locatives, tel que le non-paiement des loyers. En l’espèce, la SA LOGISSIA a initialement demandé la résiliation du bail et l’expulsion du débiteur, mais s’est désistée de cette demande lors de l’audience, ce qui a conduit à une modification des demandes présentées.

Quels sont les critères de qualification juridique des réparations locatives dans le cadre d’un bail d’habitation ?

Les réparations locatives doivent être justifiées par des éléments de preuve, tels qu’un état des lieux ou un chiffrage des réparations effectuées. Dans cette affaire, la SA LOGISSIA a produit un état des indemnités dues dans le cadre des réparations locatives, mais la demande de 50 euros pour réparations a été considérée comme nouvelle et non soumise au principe du contradictoire, ce qui a conduit à sa non-prise en compte dans le jugement.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour établir le montant dû par le débiteur ?

La juridiction a retenu que le décompte des sommes dues, s’élevant à 5.042,58 euros, était établi par la SA LOGISSIA, incluant le loyer de novembre 2025 prorata temporis, les réparations locatives, et tenant compte du dépôt de garantie. Le débiteur, n’ayant pas comparu, n’a pas contesté le montant réclamé, ce qui a permis à la juridiction de conclure à la condamnation du débiteur à payer la somme de 4.992,58 euros.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens en matière de contentieux locatif ?

L’article 696 du Code de procédure civile stipule que « la partie qui succombe supporte les dépens. » En l’espèce, le débiteur a été condamné à supporter les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations à la Préfecture, en raison de sa défaite dans le litige.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la condamnation aux dépens ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement de ses frais non compris dans les dépens. Toutefois, la juridiction a estimé qu’il n’y avait pas lieu de condamner le débiteur sur ce fondement, en raison des circonstances de l’affaire et de l’équité.